K identifikaci ústavního a právního smyslu první části čl. 1 ve spojení s dalšími normami, viz usnesení Ústavního soudu Ruské federace ze dne 222. listopadu 11.11.2021 N 48-P.
1. Nepovolenou stavbou je stavba, stavba nebo jiná stavba zřízená nebo vytvořená na pozemku neposkytnutém stanoveným postupem nebo na pozemku, jehož povolené využití neumožňuje stavbu tohoto objektu na něm. nebo postavena nebo vytvořena bez získání nezbytného na základě zákona o schválení, povolení nebo v rozporu s urbanistickými a stavebními normami a pravidly, pokud je povoleno využití pozemku, požadavek na získání příslušných schválení, povolení a (nebo) stanovené urbanistické a stavební normy a pravidla jsou stanoveny dnem zahájení výstavby nebo vzniku nepovolené stavby a jsou platné dnem zjištění nepovolené stavby.
Stavba, stavba nebo jiná stavba postavená nebo vytvořená v rozporu s omezením užívání pozemku zřízeným v souladu se zákonem není stavbou nepovolenou, pokud vlastník této věci nevěděl a nemohl vědět o jejím účinku. těchto omezení ve vztahu k jemu náležejícímu pozemku.
(položka 1 ve vydání federálního zákona z 03.08.2018 N 339-FZ)
(viz text v předchozím textu)
2. Osoba, která provedla neoprávněnou stavbu, k ní nenabývá vlastnické právo. Nemá právo s budovou disponovat – prodávat, darovat, pronajímat, provádět jiné transakce.
Odstavec je neplatný. – Federální zákon ze dne 03.08.2018. srpna 339 N XNUMX-FZ.
(viz text v předchozím textu)
Použití nepovolené stavby není dovoleno.
(odstavec je zaveden federálním zákonem od 03.08.2018 N 339-FZ)
Nepovolená stavba je podrobena demolici nebo uvedení do souladu s parametry stanovenými pravidly využití a rozvoje území, územně plánovací dokumentací nebo závaznými požadavky na parametry stavby stanovenými zákonem (dále jen stanovené požadavky), osobou, která ji provedla nebo na její náklady, a není-li o ní informace, osobou, která je vlastníkem, doživotně se dědí, jehož trvalým (neomezeným) užíváním je pozemek, na kterém byla zřízena nebo vytvořena neoprávněná stavba. nebo osobou, které byl takový pozemek, který je ve vlastnictví státu nebo obce, poskytnut do dočasné držby a užívání, nebo na náklady příslušné osoby, s výjimkou případů uvedených v odstavci 3 tohoto článku. , a v případech, kdy demolici nepovolené stavby nebo její uvedení do souladu se stanovenými požadavky provádí v souladu se zákonem samospráva.
(odstavec je zaveden federálním zákonem od 03.08.2018 N 339-FZ)
3. Vlastnické právo k neoprávněné stavbě může soud, a v případech stanovených zákonem, i jiným zákonem stanoveným způsobem uznat osobě, která vlastní, doživotně dědí, jejíž trvalé (neomezené) užívání je pozemek, na kterém byla stavba vytvořena, při současném dodržení následujících podmínek:
má-li ten, kdo stavbu provedl, k pozemku práva umožňující stavbu tohoto objektu na něm;
pokud v den podání žaloby u soudu stavba splňuje stanovené požadavky;
(ve vydání federálního zákona z 03.08.2018 N 339-FZ)
(viz text v předchozím textu)
nedojde-li při zachování stavby k porušení práv a právem chráněných zájmů jiných osob a nedojde-li k ohrožení života a zdraví občanů.
V tomto případě ten, kdo uznal vlastnické právo ke stavbě, nahradí tomu, kdo je provedl, náklady stavby ve výši určené soudem.
(položka 3 ve vydání federálního zákona z 13.07.2015 N 258-FZ)
(viz text v předchozím textu)
3.1. Rozhodnutí o odstranění nepovolené stavby nebo rozhodnutí o demolici nepovolené stavby nebo o jejím uvedení do souladu se stanovenými požadavky přijímá soud nebo v případech uvedených v odstavci 4 tohoto článku orgány místní samosprávy. v souladu s jejich pravomocí stanovenou zákonem.
(Ustanovení 3.1 bylo zavedeno federálním zákonem č. 03.08.2018-FZ ze dne 339. srpna 14.04.2023; ve znění federálního zákona č. 121-FZ ze dne XNUMX. dubna XNUMX)
(viz text v předchozím textu)
3.2. Ten, kdo vlastní, doživotně dědí, trvale (neomezené) užívání pozemku, na kterém byla zřízena nebo vytvořena nepovolená stavba a který splnil požadavek na uvedení nepovolené stavby do souladu se stanovenými požadavky, nabývá vlastnické právo k takové budově, stavbě nebo jiné stavbě v souladu s tímto zákoníkem.
Vlastnické právo k takové stavbě, stavbě nebo jinému nabývá ten, komu byl přidělen do dočasného vlastnictví a užívání pro stavební účely pozemek, který je ve vlastnictví státu nebo obce a na kterém byla zřízena nebo vytvořena neoprávněná stavba. stavby, pokud splní požadavek uvést nepovolené stavby do souladu se stanovenými požadavky, pokud to neodporuje zákonu nebo smlouvě.
Ten, kdo nabyl vlastnické právo ke stavbě, stavbě nebo jiné stavbě, uhradí tomu, kdo její stavbu provedl, náklady stavby po odečtení nákladů na uvedení nepovolené stavby do souladu se stanovenými požadavky.
(Klauzule 3.2 je zavedena spolkovým zákonem 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Rozhodnutí uvedená v odstavci 4 čl. 222 nelze přijmout v případech stanovených federálními zákony č. 05.04.2021-FZ ze dne 79. dubna 30.11.1994, č. 52-FZ ze dne 30.12.2021. listopadu 478 a č. XNUMX-FZ ze dne XNUMX. prosince XNUMX.
4. Orgány místní samosprávy přijímají zákonem stanoveným způsobem:
1) rozhodnutí o demolici nepovolené stavby v případě, že byla zřízena nebo vytvořena nepovolená stavba na pozemku, ke kterému neexistují vlastnické listy a je stanovena potřeba jejich přítomnosti v souladu s právními předpisy datum zahájení stavby takového objektu nebo byla na pozemku zřízena nebo vytvořena nepovolená stavba; pozemek, jehož způsob povoleného využití neumožňuje stavbu takového objektu na pozemku, nachází se v hranicích společného prostoru;
2) rozhodnutí o demolici nepovolené stavby nebo o jejím uvedení do souladu se stanovenými požadavky, byla-li nepovolená stavba zřízena nebo vytvořena na pozemku, jehož způsob povoleného využití neumožňuje stavbu takového objektu , a tato stavba se nachází v hranicích zóny se zvláštními podmínkami využití území, pokud režim stanovené zóny neumožňuje výstavbu takového objektu, nebo není-li stavební povolení pro nepovolenou stavbu, pokud že hranice stanovené zóny, potřeba tohoto povolení je stanovena v souladu s právními předpisy ke dni zahájení výstavby takového objektu.
Lhůta pro odstranění nepovolené stavby se stanoví s přihlédnutím k povaze nepovolené stavby, nesmí však být kratší než tři měsíce a delší než dvanáct měsíců, měsíce a delší než tři roky.
O neoprávněných stavbách zřízených nebo vytvořených na pozemcích, které nejsou ve vlastnictví státu nebo obce, nemohou samosprávy rozhodovat podle tohoto odstavce, s výjimkou případů, kdy zachování takových staveb představuje ohrožení života a zdraví. občanů.
Ustanovení par. 6 str. 4 čl. 222 platí i pro stavby pro bydlení a stavby pro bydlení vzniklé před 01.01.2019. 30.11.1994. 52, respektive na chatách a pozemcích zahrádky (FZ ze dne XNUMX. XNUMX. XNUMX N XNUMX-FZ).
V žádném případě nejsou samosprávy oprávněny rozhodovat o odstranění nepovolené stavby nebo o odstranění nepovolené stavby nebo o jejím uvedení do souladu se stanovenými požadavky ve vztahu k nemovité věci, jejíž vlastnictví je zapsáno v hl. Jednotný státní rejstřík nemovitostí nebo uznaný soudem v souladu s odstavcem 3 tohoto článku, nebo ve vztahu k nimž soud již dříve rozhodl o zamítnutí uspokojení nároků na demolici nepovolené stavby nebo ve vztahu k bytu budova, obytný dům nebo zahradní domek.
Neoprávněná stavba není vždy úmyslným porušením zákona.
Dům se stává squatterem v důsledku změn legislativy nebo zmatků a chyb v dokumentech a někdy si majitelé prostě neví, jak vše zařídit.
V roce 2022 vydal Nejvyšší soud velký přezkum judikatury k nepovoleným stavbám, kde odpovídal na ty nejobtížnější a nejčastěji kladené otázky. V článku rozeberu recenzi a řeknu vám, co jsou nepovolené stavby, kdo takový status přiděluje a jak se mu vyhnout.
Co se naučíte:
Co je to nepovolená stavba?
- Stojí na pozemku, ke kterému nemá vlastník žádná práva. Majitel domu se například rozhodl dát za svůj plot garáž, ale je tam společný pozemek nebo sousedův pozemek. V roce 2020 v Baškortostánu soud nařídil místnímu obyvateli zbourat lázeňský dům a kurník, které se částečně nacházely na cizím pozemku. Sousedovi bylo také nařízeno posunout plot.
- Postaveno na místě, jehož typ povoleného použití to neumožňuje. Například obytná budova byla umístěna na průmyslových pozemcích – to je porušení.
- Postaveno bez potřebných schválení. Je zde nuance: pokud se po dokončení stavby objevily zakazující požadavky, není možné rozpoznat dům jako nepovolenou stavbu. Pokud například chaty stojí na svém místě 50 let a plynaři se náhle rozhodli položit vedle nich vysokotlaké potrubí, není možné požadovat demolici domů kvůli blízkosti potrubí. .
- Postaveno v rozporu se stavebními zákony a předpisy. Ale opět, ne každé porušení znamená, že dům je uznán jako neoprávněná stavba. Stavební chyby musí být kritické a představovat hrozbu pro život a zdraví lidí – více o tom níže.
Zákon také říká, že stavbu nelze uznat za neoprávněnou, pokud vlastník o omezení pozemku nemohl vědět. Navíc, pokud v době kolaudace byla vyžadována, ale v den zjištění nebo zapsání nepovolené stavby již takový požadavek v zákonech není, pak to nebude mít ani žádné negativní důsledky.
Kdy lze zbourat nepovolenou stavbu
Demolice nepovolených staveb je až krajním řešením, zdůraznil přezkum Nejvyššího soudu.
Nejčastěji je možné squatter zbourat pouze na základě rozhodnutí soudu. V některých případech to lze udělat i bez soudu ze strany obecních úřadů, v zákoně je však mnoho výhrad. Místní správa nemůže rozhodnout o demolici nepovolené stavby, pokud:
- Nestojí na státních ani obecních pozemcích a je bezpečný pro život a zdraví občanů.
- Vlastnictví nepovolené stavby je zapsáno v Jednotném státním registru nemovitostí nebo uznáno soudem, případně již existuje soudní rozhodnutí o odmítnutí demolice.
- Hovoříme o bytovém domě, obytném či zahradním domku – i když dochází k ohrožení života a zdraví lidí.
To znamená, že místní úřady mohou zbourat například neevidované plechové garáže na obecních pozemcích, ale nemají stejné právo ve vztahu k domům na soukromém území.
Soud v každém případě zjistí všechny okolnosti, které jsou pro případ důležité. Často je rozhodnutí o demolici učiněno, pokud typ povoleného využití pozemku neodpovídá typu budovy, protože není možné jej uvést do souladu s pravidly. Je nepravděpodobné, že by obytná budova mohla být přeměněna na dílnu nebo naopak.
Obecně však soudci vycházejí z potenciálního nebezpečí porušení. Pokud stavba neohrožuje život a zdraví a porušení lze odstranit bez demolice, soud zamítne. Pokud je však lázeňský dům postaven přímo pod elektrickým vedením, je to z hlediska požární bezpečnosti nepřijatelné, bude povinna jej zbourat.
V únoru 2022 soud v Machačkale zamítl žalobu místní správy na demolici nepovolené stavby — jednopodlažní železobetonové budovy 30 × 20 m. Soudce poukázal na to, že nedošlo k žádnému nenapravitelnému porušení, které by mohlo vést k zničení budovy. Není ani nebezpečný pro lidi a jejich majetek.
Nejvyšší soud ve svém přezkumu uvádí další příklad: vlastník pozemku podal žalobu na uznání neoprávněné stavby a demolice bytového domu, který se objevil na jeho pozemku. Šetření potvrdilo, že práva byla skutečně porušena: voda, sníh a splašky z nové budovy končí na cizím majetku. Soud však uznal, že porušení byla nepřiměřená myšlence demolice domu. Soudce nařídil odstranění kanalizační studny ze sousedova pozemku, instalaci sněhových zábran na střechu a instalaci odvodňovacího systému.
Ten, kdo žaloval, je povinen prokázat nutnost demolice, přičemž stupeň nebezpečí se zjišťuje prohlídkou.
V praxi nemusí vlastník pozemku nebo budovy povolit znalce – odmítnutí bude zákonné, pokud neexistuje soudní rozhodnutí o provedení průzkumu. Pokud to určí soud, majitel by neměl obstrukce.
Vlastnosti zkoušek v případech nepovolených staveb
Kdo může žalovat? Každá osoba, jejíž zájmy jsou porušovány nebo kterou ohrožuje černá stavba. Zpravidla se jedná o vlastníky přilehlých pozemků a domů, ale žalovat mohou i nájemníci a prostě ti, kteří jsou registrováni ve vedlejším domě.
Žalobu může podat i státní zastupitelství na obranu zájmů neurčitého okruhu osob nebo státu. Místní vláda může také žalovat.
Jaká je lhůta pro promlčení pohledávek. Pokud stavba, o jejíž demolici se žádá, neohrožuje lidský život a zdraví, ale byla pouze postavena bez potřebných povolení, platí obecná tříletá promlčecí doba.
V některých případech neexistuje žádná promlčecí lhůta. Například v situaci, kdy je na cizím pozemku alespoň částečně postavena nepovolená stavba a brání sousedovi v užívání jeho nemovitosti.
Kdo platí právní náklady. Obecně platí, že soudní výlohy se vybírají ve prospěch toho, kdo spor vyhrál. V případě nepovolených staveb a případů uznání vlastnictví k nim však není vše tak jednoduché.
Nejvyšší soud naznačil, že pokud ten, kdo spor prohrál, neporušil práva vítěze, pak není povinen hradit soudní výlohy. Příklad z recenze: vlastník neoprávněné stavby podal žalobu na místní správu a domáhal se uznání práva k nemovitosti. Soud žalobě vyhověl, ale soudní náklady po správě nevymáhal, protože obyvatel sám stavěl bez povolení a správa jeho práva neporušila.
Kdy lze uzavřít dohodu o narovnání? Soudní spor lze dokončit dohodou o narovnání. Soud ji ale neschválí, dokud nepochopí, co je na neoprávněné stavbě špatné. Smírná dohoda by neměla porušovat práva a oprávněné zájmy vlastníků přilehlých pozemků.
Strany sporu se například dohodly, že spor vyřeší vyplacením kompenzace: jeden soused zaplatí druhému a ten se vzdá svých nároků. Pokud ale dojde k porušení práv ostatních sousedů, soud dohodu o narovnání neschválí.
Co dělat, když soud nařídil demolici a v domě žijí lidé. Pokud v objektu bydlí kromě vlastníka i další lidé, jsou tam zapsáni, ale soudu se nezúčastnili, nepovolenou stavbu zbourat nepůjde. A nepomůže ani soudní rozhodnutí.
Na vyklizení je nutné podat samostatnou žalobu, kterou musí učinit vlastník bourané budovy. Podle zákona se někdo, koho práva byla porušena – například soused – může domáhat uznání stavby jako nepovolené stavby, ale nikoho odtud nelze vystěhovat.
Jak zlegalizovat neoprávněnou stavbu
S žalobou na uznání vlastnického práva squatterovi je nutné se obrátit na soud. Zde jsou podmínky:
- Lokalita patří do kategorie pozemků, na kterých můžete postavit dům: například nemůžete postavit dům na území lesního fondu, ale můžete jej postavit na pozemcích individuální bytové výstavby.
- V den odvolání k soudu stavba odpovídá urbanistickým a hygienickým normám.
- Stavba nepředstavuje ohrožení života a zdraví a rovněž neporušuje práva a oprávněné zájmy jiných osob. Může být vyžadován závěr o technickém stavu nosných konstrukcí a komunikací, jakož i závěr Rospotrebnadzor a ministerstva pro mimořádné situace, že budova splňuje normy.
Pro uznání vlastnictví neoprávněné stavby u soudu musí být splněny všechny tři podmínky.
Pokud je stavba zcela nebo zčásti umístěna na pozemku, který nebyl pravomocně udělen, může být vlastnictví takové stavby odepřeno, říká Nejvyšší soud.
odborník na příměstské nemovitosti
V judikatuře existují dva postoje a soudy musí rozhodnout, kterým se budou řídit.
Přezkum judikatury z roku 2022 objasňuje některé obtížné případy s uznáním struktur za neoprávněné, ale zároveň vyvolává nové otázky. Nejvyšší soud v přezkumu říká, že zbourání a uznání stavby za neoprávněnou je opatřením výlučné odpovědnosti, které by mělo být uplatněno až v krajním případě.
Již dříve však Nejvyšší soud a Nejvyšší arbitrážní soud v usnesení pléna ze dne 29. dubna 2010 vysvětlily, že i drobná porušení stavebních a urbanistických pravidel se mohou stát podkladem pro vyslovení nezákonnosti stavby a její demolice; včetně za předpokladu, že porušení nesouvisí se zbavením držby.
Nyní jeden dokument říká jednu věc a druhý říká jinou. Soudy musí najít střední cestu a mohou si vybrat: zbourat nebo říci, že porušení je bezvýznamné, a objekt opustit. Když Nejvyšší soud při přezkumu posuzuje konkrétní případy a na jejich základě formuluje stanovisko, zpravidla nemají soudy různých stupňů (první, dovolací, kasační) jednotný přístup. To ukazuje, že nerozumí tomu, jak jednat. Vzhledem k rozmanitosti životních situací si nemyslím, že nyní bude vše jednoznačné a že je v této problematice více jasno.
Zároveň přehled jasně zkoumá několik problematických případů:
- Pokud byla stavba zahájena a vlastník o tom nepodal oznámení, ale nedochází k žádným porušením, je správa povinna vydat kladné oznámení o shodě objektu s povolenými parametry, jakmile o to bude požádáno – odst. 3 zákona č. Posouzení.
- V případě nevhodného užívání staveniště nelze stavbu považovat za nepovolenou. Majitel si na zahradu například postavil garáž a otevřel si tam prodejnu pneumatik. Na takové ploše může být garáž, ale neměla by tam být prodejna pneumatik. Nárok by tedy neměl být o demolici, ale o zastavení používání pro jiné účely – bod 6 recenze.
- Pokud existuje objekt, který neodpovídá druhu povoleného využití pozemku, je povoleno jej zbourat pouze v případě, že nelze vše uvést do souladu s normami – odst. 10 posudku. Soud analyzoval příklad kempu, který byl postaven na čtyřech zahradních pozemcích: nebylo možné z kempu udělat čtyři zahradní domky a soud rozhodl o jeho demolici.
Obtížné případy s nepovolenými stavbami
Nejvyšší soud prozkoumal několik typických konfliktních situací a vysvětlil, jak jednat.
Za nepovolenou stavbu lze uznat i evidovaný dům. Registrace jako taková neznamená, že dům byl postaven bez porušení. Pokud jsou taková porušení odhalena, může být dům uznán jako neoprávněná stavba, bez ohledu na registraci v USRN.
Stavba soukromého domu bez podání ohlášení neznamená, že by měla být považována za stavbu nepovolenou. V první řadě bude zohledněno dodržování nebo nedodržování urbanistických, hygienických a požárních norem.
Užívání domu k jiným účelům neznamená, že byl postaven neoprávněně. Opět je prvořadý význam dodržování norem stanovených zákonem. Soud upozorňuje, že zákon nestanoví takový základ pro uznání stavby za neoprávněnou, jako je její užívání k jiným účelům, než k jakému je určena.
Stavba, která je zcela nebo zčásti umístěna na cizím pozemku, nebude zapsána, ale soud také nesmí rozhodnout o demolici. Pokud se stavba, kterou je třeba legalizovat, částečně nachází na cizím pozemku, bude rozhodnuto, zda nejsou porušena něčí práva. Na tom bude záviset rozhodnutí.
