Proces koupě bytu: novostavby a další prodej v Petrohradě

Když je výběr velký a jeho kritéria jsou rozmazaná, obvykle nastanou problémy. A za prvé, nerezidenti kupující bydlení na sekundárním trhu Petrohradu čelí těmto potížím.

Petersburg je velmi krásné město, kulturní hlavní město a metropole. Jedná se o 18 okresů (a pokud mluvíme o aglomeraci, pak by se k nim měl přidat Vsevolozhsky okres Leningradské oblasti), 72 stanic metra a více než 70 tisíc bytů na prodej na sekundárním trhu. Každý byt má své vlastní vlastnosti, nuance, plusy a mínusy, někdy i úskalí. A prvním problémem, kterému čelí nerezidentní kupující, je moře informací, ve kterém je snadné se utopit bez řádného školení.

Touhy a příležitosti

“Na mou otázku “Který byt si chcete koupit?” Velmi často slyším: “Potřebuji byt blízko metra,” říká Evgenia Bogdanova, zástupkyně ředitele sítě poboček Akademie věd Alexander-Nedvizhimost. – Vysvětluji: “Poblíž kterého?” – A jako odpověď ticho, protože alespoň poblíž některých. Poté je oznámena výše rozpočtu a je jasné, že šance na nalezení bytu u metra není tak velká.“

Touhy a příležitosti se často neshodují. Většina obyvatel jiných regionů má bohužel zcela nereálné představy o trhu s nemovitostmi v Petrohradě a cenách bytů. Když brouzdají na internetu ještě doma, věnují pozornost především nejlevnějším variantám. Co si ale neuvědomují, je, že tyto levné možnosti jsou tak nízké kvality, že v těchto bytech nebudou moci bydlet.

„Hlavním problémem pro nerezidenty při výběru nemovitosti v Petrohradě je časový tlak,“ zdůrazňuje Dmitrij Shchegelsky, generální ředitel Akademie věd Benois. – Hostující občan nemá čas na nekonečnou kontrolu objektů. Zpravidla se výběr nemovitosti volí na dovolenou. Ano, před příjezdem se můžete podívat na předměty na internetu, ale jak ukazuje praxe, tato taktika je vhodná pouze k tomu, abyste nějak určili oblast hledání.

A samozřejmě týden před příjezdem se nelze dohodnout na prohlídce deseti nemovitostí. Jak ukazuje realitní praxe, v jedné oblasti v jedné cenové kategorii za den můžete vidět maximálně tři nebo čtyři možnosti.

Všechno

Ale pokud je čas, pak se často zaujímá tato pozice: budeme sledovat vše v řadě, ve všech částech města. „Někdy počet zhlédnutých reklam přesahuje tisícovku – měl jsem klienta, který si za víkend prohlédl 4,5 tisíce reklam,“ uvádí příklad Jevgenij Bogdanov. “S tímto přístupem, který se zaměřuje pouze na rozpočet, je velmi, velmi obtížné vybrat byt.”

Protože reklama klame. Existuje několik hlavních triků, kterým kupující propadnou. První jsou záběry. Manipulace s plochou bytu jsou běžné zejména v nedávno dokončených rezidenčních komplexech. Často se stává, že se kupující jde podívat do 30metrové garsonky, ale přijde na standardních 25.

Druhým je vzdálenost k metru, kdy se z inzerovaných 10 minut dopravou může stát 20 nebo i 30 minut.

Trik číslo tři je druhotný, který v přírodě v zásadě neexistuje. Novostavba je zatím ve fázi výkopů a v inzerátu jsou již krásné fotky. Kupující na to reagují a pak se zklamaně ptají, proč tento byt není na prodej na sekundárním trhu.

READ
Vlastnosti vlečky profil Alta

Každý obyvatel Petrohradu chápe, že v centru města nejsou žádné studiové apartmány. A pro kupující mimo město je to „oblíbený“ příběh, protože malá „studia“ se prodávají za zajímavou cenu.

Jedná se o společné byty, s nelegální přestavbou, se statutem spoluvlastnictví. Pravidelně se je snaží koupit pomocí hypotečního úvěru, což je v podstatě nemožné.

„V Petrohradě je obrovská vrstva nabídek pseudoateliérů,“ poznamenává Dmitrij Šchegelskij, „objekty „nařezané“ v komunálních bytech a mající atraktivní cenu, ale neatraktivní právní osud. Nebo byty, z nichž mnohé jsou inzerovány jako rezidenční byty.“

Co dělat

Abyste se zachránili před prázdnými pohledy, je důležité určit si pro sebe tři složky: umístění, cenu a stav bytu.

Je potřeba si vybrat maximálně tři lokace a ty si nejdříve prohlédnout. Pokud tam nic není, jděte dál.

Pokud jde o cenu, odborníci radí: rozpočet by měl být vždy zajištěn s možností jeho navýšení. Podle pracovních zkušeností ve většině případů kupující navyšují rozpočet, někdo o 200 tis., někdo o 400 tis.. Velmi zřídka se vejdou do původně plánované částky.

Když si stanovíte priority (s rekonstrukcí, ale na okraji, nebo bez renovace, ale v místě, které se vám líbí), teprve poté byste měli začít prohlížet.

Před prohlížením je také třeba zjistit, zda se jedná o přímý prodej nebo alternativní transakci (návaznost), kolik let vlastník vlastní, zda existují drobní spoluvlastníci a další nuance.

„Při inspekci se zaměřujeme na tři body,“ radí Evgenia Bogdanova, „stav domu a přilehlého území; stav samotného bytu; dokumentace. Poslední bod nemůžeme při prohlížení objektivně zhodnotit, to vždy vyžaduje dodatečné ověření (v Rosreestru a dalších zdrojích). Doporučení je obrátit se na odborníky.

Neznalost zvyků realitního trhu v Petrohradu a tržních podmínek má také své místo. Například v Petrohradě tvoří minimálně 80 % transakcí prodej s nákupem na přepážce. Což jistě zanechává určitý otisk na běhu událostí.

A konečně, vzpomíná Dmitrij Shchegelsky, nikdo nezrušil na trhu přítomnost přímých podvodníků nebo idiotských zprostředkovatelů, kteří mohou kupujícího snadno připravit v nejlepším případě o strávený čas a zaplacenou zálohu, v nejhorším případě to povede k ztrátu značného množství peněz nebo vlastnických práv v budoucnu.

Realitní kanceláře tento trend v posledních letech zaznamenaly: někteří kupující odmítají koupit byt na sekundárním trhu ze strachu, že s dokumenty není něco v pořádku. A odcházejí kupovat nové budovy a často to není to, co by v zásadě chtěli.

Z hlediska oblíbenosti je Petrohrad přibližně na stejné úrovni jako hlavní město. Počet lidí, kteří se chtějí do tohoto města přestěhovat, každým rokem roste, protože život v něm nabízí mnoho profesních i společenských vyhlídek.

Status severního hlavního města země je tak vysoký, že to někdy potenciální kupce děsí a pochybují, zda se jim vyplatí kupovat byt v Petrohradu nebo zda je lepší zůstat v regionu. Samozřejmě stojí za to podívat se na Petrohrad jako na trvalé bydliště, nicméně při plánování stěhování je třeba vzít v úvahu některé jeho vlastnosti.

READ
Parkety - výhody a nevýhody

Vlastnosti Petrohradské nemovitosti

První asociací, která vzniká při zmínce o Petrohradu, je nádherná stará architektura. V tomto smyslu je město skutečně vynikající, ale pro toho, kdo v něm žije dlouhodobě, jsou důležitější jiné věci – kvalita bydlení nebo dopravní dostupnost území.

Vybrat si byt v Petrohradě není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Je rozdělena do 18 hlavních administrativních divizí, z nichž každá má své výhody a nevýhody. Například pro lidi, kteří se přistěhovali z relativně malých osad, bude zpočátku extrémně nepohodlná jedna a půl až dvě hodiny dostat se do práce, zatímco pro staromilce je to v pořadí věcí.

Při koupi nemovitosti není rozhodující pouze velikost města. Pokud jde o Petrohrad, je třeba zdůraznit některé vlastnosti, které jsou mu vlastní:

Rezidenční fond

Rady o koupi bytu v Petrohradu zpravidla začínají doporučením k účasti na seznamovací prohlídce. Je vhodné přijít do tohoto města více než jednou nebo dvakrát, než pochopíte, zda je vhodné pro trvalý život. Opakované návštěvy jsou nutné k tomu, abychom si začali všímat vnitřních rysů za vnějším vzhledem, orientovaných na turisty, zejména rysů bytového fondu.

V Petrohradě je to rozmanité jako nikde jinde. Centrálním a nejstarším čtvrtím města dominují staré budovy, z nichž mnohé mají historickou a architektonickou hodnotu. Některé budovy byly zrekonstruovány a přeměněny na moderní byty a apartmány. Dnes jsou docela pohodlné pro bydlení, ale tento typ nemovitosti je považován za nejdražší.

Nyní si můžete koupit relativně levný byt v historické čtvrti Petrohradu, ale většina těchto objektů je ve velmi špatném stavu. Mohou být opraveny samy o sobě, i když to bude stát téměř náklady na samotný byt.

Pokud mluvíme o budovách pozdější sovětské éry, nacházejí se jak v centrálním, tak na okraji severního hlavního města. V závislosti na poloze bytových domů se budou měnit i ceny bytů v nich. Je nemožné nazvat takovou nemovitost velmi nízkou cenou, protože je na trhu poměrně žádaná.

I v Petrohradu je dostatek primárního bydlení – ve městě působí mnoho developerských společností. Obytné komplexy nejnovější generace opakují obecnou rozmanitost realitního fondu – nabízejí byty různých kategorií: od levných a cenově dostupných pro většinu kupujících až po ty elitní.

Byt v Petrohradu si tak můžete koupit kdykoliv, stačí se předem rozhodnout, v jakém typu nemovitosti budete bydlet. V budoucnu to pomůže vyhnout se nepříjemným překvapením.

Dynamika cen

Ceny bydlení v Petrohradě jsou často srovnávány s cenami v Moskvě. Průměrné náklady na nemovitosti v hlavním městě jsou stále před Petrohradem, mnohem zajímavější je však dynamika cen v těchto dvou městech.

Jestliže je Moskva velmi jasně vymezena do okresů, z nichž každý je v podstatě samostatnou správní jednotkou, pak je v tomto smyslu integrálnější Petrohrad. Zatímco v některých částech hlavního města mohou z mnoha důvodů ceny bydlení rychle klesnout a stát se dostupnějšími, pro Petrohrad je takový jev vzácností.

Jak ukazují četné studie realitního trhu, poptávka po jednotlivých petrohradských čtvrtích se v čase mění: některé ztrácejí na oblibě, jiné rostou. Existují také takové, jako je například Primorsky, který je vždy žádaný – byty v něm jsou vyprodány během několika dnů nebo dokonce hodin. Popularita některých částí Petrohradu přímo ovlivňuje ceny. Jinými slovy, vzhledem k jednotě trhu zůstanou náklady na bydlení v méně oblíbených oblastech stále stejné nebo se časem dokonce zvýší.

READ
Tapeta v dětském pokoji: fotografie a funkce dle výběru

To znamená, že koupě bytu v Petrohradu je celkem reálná, ale je třeba se připravit na to, že cenová dynamika zde neustále stoupá. Na trhu nejsou téměř žádná období prudkého poklesu nákladů na bydlení, ale zdražuje se i postupně.

Nemovitosti v blízkosti metra

Lidé, kteří očekávají, že výhodně koupí nemovitosti v Petrohradě poblíž stanice metra, čekají špatné zprávy. To je téměř nemožné, pokud nezohledníte možnosti ve starých, ne v nejlepším stavu budov. Obvykle takové byty nejsou ani byty v obvyklém slova smyslu, ale pokoje ve společném bytě, v nejlepším případě přeměněné na nějaké studio.

Nedostupnost pro běžného obyvatele bydlení v blízkosti metra je dalším charakteristickým znakem severní metropole. Nové budovy se zde téměř nestaví kvůli kolosální ceně pozemků, a pokud se staví, pak elitní kategorie. Pro developery, kteří si ve většině mohou pronajímat pozemky pro výstavbu, se mnohem více vyplatí stavět business centra nebo nemovitosti se statutem bytů. To druhé zase vůbec nezaručuje přijatelnou cenu.

Vysvětlení této vlastnosti města je velmi jednoduché – metro se zde buduje velmi pomalu a stávající stanice a linky nestačí pokrýt potřeby všech obyvatel. Petrohrad se rozrůstá mnohem rychleji než metro, a tak je pro mnoho jeho obyvatel jediným východiskem vlak.

Samostatně byste měli zvážit možnost koupě bytu v místě, kde se staví stanice metra nebo se očekává její otevření. Protože se tento proces v Petrohradě pohybuje velmi pomalu, je pravděpodobné, že budete muset bydlet v bytě déle než jeden rok, než dojde k dlouho očekávanému otevření. Taková akvizice je výhodná pouze z hlediska investice – po zahájení provozu metra bydlení v jeho blízkosti rozhodně zdraží.

Nové budovy

Koupit byt v novostavbě v Petrohradu se ziskem nebude těžké, ale musíte si uvědomit, že s největší pravděpodobností se bude nacházet ve vzdálenosti od centrálních částí města, někdy docela významné. Výsledkem je, že pokud máte práci v jiné části Petrohradu, budete se k ní muset dostat alespoň na dvě hodiny: nejprve mikrobusem nebo vlakem na metro a poté vlakem metra. Denní režim spojený s jízdním řádem veřejné dopravy se může mnoha lidem zdát velmi nepohodlný, zejména při prvním stěhování.

Pokud jde o Petrohrad, můžeme s jistotou říci, že velké procento novostaveb tvoří periferie. Novostavby se staví i v centrálnějších, ale méně oblíbených oblastech a snadno se tam dají najít i cenově dostupné byty. Z hlediska pohodlí jsou takové oblasti považovány za nejlepší volbu – mají dobře rozvinutou infrastrukturu a vyhlídky na otevření vlastní stanice metra jsou lepší.

READ
Malá kuchyně s balkonem: možnosti designu

Někdy lze nové budovy nalézt v těch oblastech, které patří do prestižní třídy. Jsou to buď prémiové nemovitosti, nebo bydlení střední ceny, které má nějaké nepříjemné sousedství, jako je hřbitov atd. Ve skutečnosti je takových objektů v Petrohradu velmi málo, takže lidé, kteří se neztrapňují konkrétní polohou domu, budou muset ještě dlouho hledat vhodný inzerát na prodej.

Samostatnou kategorií novostaveb jsou bodové projekty, které vznikají na místech zbouraných zchátralých objektů, skládek nebo pustin. Pokud se takový pozemek nenachází v samotném centru města, pak je šance, že byty v něm nebudou nijak závratně drahé. V tomto případě je však další problém – musíte pečlivě sledovat trh s nemovitostmi a aktivity developerů, abyste tuto možnost bydlení nepropásli. Kupující pro byty v takových obytných komplexech se nacházejí velmi rychle a samotné bydlení je vyprodáno dlouho před dokončením práce.

Kontingent

Petrohrad je považován za kulturní centrum země – o tom existuje mnoho legend a vtipů. Je naivní věřit, že v tak velkém sídle bude návštěvník okamžitě obklopen zástupci inteligence a profesorů – v tomto smyslu se severní hlavní město neliší od jiných megaměst.

Dnes se Petrohrad stal domovem zástupců mnoha profesí a národností. Domorodé obyvatelstvo, čítající více než jednu generaci Petersburgers, zpravidla žije v centrální nebo historické části města. Mezi místními panuje vcelku spravedlivý názor, že obyvatelé okrajových částí jsou především návštěvníci.

Při přestěhování do Petrohradu a koupi cenově dostupného bytu v jedné z nových čtvrtí byste se proto měli připravit na to, že budete muset bydlet vedle stejných návštěvníků. Vysoce kultivované prostředí na každém kroku je prostě stereotyp. Budete muset bydlet v sousedství se stejnými lidmi jako v jakémkoli jiném městě.

Jak výhodné koupit byt v Petrohradu?

Abyste si správně vybrali a koupili byt v Petrohradu, musíte se řídit stejnými pravidly jako při koupi bydlení v jiných městech. Doporučení ohledně nákupu se liší v závislosti na tom, kde bude uskutečněn: na primárním nebo sekundárním trhu.

V nové budově

Dnes existují možnosti koupit bydlení od developera osobně i na dálku – mnoho stavebních firem je připraveno spolupracovat a uzavírat obchody na dálku. Druhá metoda je vhodná pro lidi, kteří se dobře orientují na místním trhu s nemovitostmi, ale základní tipy pro nákup bytů budou v obou případech stejné:

Zkontrolujte stavitele. I při osobní návštěvě kanceláře je třeba se ujistit, že adresa sídla společnosti odpovídá adrese uvedené v dokumentech. Developer musí mít všechna povolení k práci, včetně využití pozemku – pro Petrohrad je to velmi důležitý bod.

Přečtěte si o předchozích projektech. Koupě nemovitosti ve fázi výstavby nebo výkopu je mnohem výhodnější, ale hlavní riziko spočívá v načasování dokončení objektu. Abyste se před ním ochránili, musíte se pečlivě seznámit s činnostmi vybrané stavební společnosti: jak včas byla její předchozí zařízení uvedena do provozu, zda došlo k dřívějším zpožděním nebo případům pozastavení výstavby.

Seznamte se s objektem. Je velmi dobré, pokud má stavební firma možnost zajistit vzdálenou prohlídku objektu – můžete si jej tak prohlédnout zblízka, aniž byste ztráceli čas výletem do Petrohradu. V případě, že je dům ještě ve výstavbě, bude velkým plusem mít na stavbě webkameru – s její pomocí bude možné sledovat tempo postupu prací.

READ
Praktické rady, jak vybrat průtokový hlavní vodní filtr do bytu i na letní sídlo

Bez ohledu na zvolenou metodu nákupu primárního domu budete muset navštívit Petrohrad, abyste osobně podepsali smlouvu o podílu.

Na sekundárním trhu

Na rozdíl od novostaveb je z mnoha důvodů nejlepší prohlížet a kupovat byty při prodeji osobně. Tím hlavním je nedostatek podrobných technických informací a dalších funkcí v inzerátu. Bez ohledu na počet fotografií je třeba mít na paměti, že jejich hlavním úkolem je představit předmět prodeje v co nejlepším světle. Při výběru bytu od majitele byste měli:

Zkontrolujte si právní čistotu. Toto pravidlo je povinné pro všechny transakce na sekundárním trhu. Vždy existuje riziko, že by se bydlení, které již mělo jednoho nebo více vlastníků, mohlo stát předmětem majetkových sporů a způsobit porušení něčích práv.

Ujistěte se, že plán je legální. Pro Petrohrad, kde je mnoho rekonstruovaných budov, je přestavba velmi častým jevem. Samo o sobě nenese nic špatného, ​​ale pouze v případě, že všechny práce byly provedeny po dohodě s projekční kanceláří.

Zjistěte stáří budovy. Pokud se kupuje byt ve staré zástavbě, je velmi důležité, kdy byla naposledy rekonstruována. I v dobře udržovaném a nově vymalovaném bytě hrozí, že bude velmi nepohodlný kvůli opotřebované kanalizaci a celkově špatnému stavu budovy.

Vzhledem k tomu, že petrohradský realitní trh je poměrně specifický, je výběr vedlejšího bytu lepší věřit dobrému realitnímu makléři. Tento specialista, který dobře zná zvláštnosti bytového fondu, pomůže vyřadit nevhodné varianty a vybrat tu nejvýhodnější.

Běžná rizika

Hlavní rizika, kterým může kupující čelit při nákupu nemovitosti v Petrohradě, lze shrnout následovně:

Předražení. Nejčastěji se tak stane, když jedinou výhodou bydlení je jeho poloha, ale celkový stav zjevně neodpovídá deklarované hodnotě.

Nelegální přestavba. Například, pokud se pokoj ve společném bytě změní na studio, jsou potíže s organizací koupelny a kuchyně – to nelze provést v každé místnosti. Důležité je, aby veškeré změny v kupovaném bytě byly legalizovány.

Dluhy Toto riziko se týká sekundárních nemovitostí, zejména starých, kde se čas od času provádějí velké opravy. Pokud na něm mají předchozí majitelé dluhy, pak je kupující obdrží spolu s bytem.

Neplatné doklady prodejce. Z této formulace vyplývají případné nepřesnosti v titulních dokumentech, v jejichž důsledku nemá prodávající právo uzavřít obchod. Totéž platí pro zprostředkovatele – všechny dokumenty, které jim opravňují jednat v zastoupení, musí být aktuální, zákonné a nesmí být prošlé.

Porušení práv třetích osob. K jejímu prodeji musí dát souhlas manželé, spoluvlastníci nebo jiné osoby oprávněné k části nemovitosti. Pokud byl byt koupen za mateřský kapitál nebo v něm mají podíly nezletilé, pak by bylo pro kupujícího lepší hledat jinou možnost.

Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: