Banka schválila žádost o úvěr, agent našel vhodný byt. Dalším krokem je shromáždění kompletní sady dokumentů pro banku. Jeho součástí bude ocenění nemovitosti.
Když banka poskytne dlužníkovi hypoteční úvěr, automaticky si vezme jako zástavu nemovitost, která je s tímto úvěrem koupena: „Tady jsou peníze pro vás, ale dokud vše nevrátíte, je byt jako můj.“
Naučíte se
Proč potřebujete odhad bytu?
Síla hypotečního úvěru spočívá právě v tom, že úvěr je zajištěn zástavou: pokud dlužník úvěr nesplácí, může banka peníze vrátit prodejem zástavy v dražbě. V řeči bank jde o likvidní zástavu ve srovnání například s komerčními prostory nebo chatou.
Pro banku se přitom obchodování příliš nevyplácí. Za tímto účelem se obrátí na soud, obdrží rozhodnutí, předá ho soudnímu vykonavateli a ten jmenuje organizátory. Pořádají aukci. V důsledku toho bude byt vykoupen v dražbě, v lepším případě za rok od soudního sporu. Nesmějí však splatit – pak je zástava nabídnuta bance na účet dluhu a banka ji obvykle neodmítne.
Pro banku je důležité, za co přesně dává 3 000 000 rublů: chata nebo byt. Podaří se mu tento byt prodat za stejné 3 miliony, pokud se něco stane? Na tuto otázku je třeba odpovědět hodnocením.
Pro kupujícího je posouzení dodatečnou zárukou, že předmět stojí za peníze, za které se prodává.
Kdo provádí odhad bytu na hypotéku?
Ocenění nemovitostí provádějí odhadci. Jejich činnost je upravena federálním zákonem “O činnosti v oblasti hodnocení v Ruské federaci” – to je hlavní dokument. A také další regulační právní akty, například Federální oceňovací standardy č. 1, č. 2 a č. 3, schválené nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska č. 297, č. 298 a č. 299 ze dne 20. , 2015.
Co musí mít odhadce:
Banky jsou ze zákona povinny akceptovat ocenění jakéhokoli odhadce. Ve skutečnosti ale sami akreditují společnosti, jejichž hodnocením důvěřují. Které odhadce konkrétní banka kotuje, je obvykle napsáno na webu v sekci „Partneři“. Různí poskytovatelé půjček mají různý počet akreditovaných profesionálů.
Například Sberbank spolupracuje s více než 2000 odhadci po celém Rusku a Alfa-Bank přijímá zprávy od jakýchkoliv odhadců a deklaruje to na svých webových stránkách, stejně jako Otkritie Bank. Existují banky, které přijmou zprávu jakékoli oceňovací společnosti, ale pokud nebude bankou akreditována, bude posouzení předmětu spolu s posouzením z hlediska času zpožděno – až 21 dnů místo 3 pro jeden akreditovaný.
Kdo platí odhad hypotéky?
Ocenění bytu hradí vždy dlužník, který si bere hypotéku na bydlení.
Obvykle si odhadci před odjezdem účtují poplatek: klient jim nejprve poskytne doklady k bytu, pracovník znalecké firmy je zkontroluje a dohodne si den, kdy se dostaví na prohlídku objektu. K zaplacení hlášení budete vyzváni v předvečer odjezdu – převodem na číslo karty nebo na detaily. Po zaplacení znalecká firma zavolá vypůjčiteli, aby se domluvil na přesném čase nafocení předmětu.
Někteří specialisté účtují poplatek po vypracování zprávy a jejím odeslání do banky.
Jak vybrat firmu pro hodnocení
Zavolejte na seznam oceňovacích společností nabízených bankou. Zde je to, co potřebujete zjistit v rozhovoru.
Jak rychle dorazí odhadce? Obvyklá doba je 1-2 dny. Obvykle může odhadce odejít druhý den. Většina oceňovacích společností nabízí zrychlené oceňovací služby. Je to trochu dražší, ale pak se kontrola provede druhý den a posudek je vypracován za den nebo za pár hodin.
Jak probíhá ocenění bytu
Ocenění nemovitosti probíhá v několika fázích. Aby odhadce vypracoval posudek, zaplatíte jeho práci a poskytnete podklady potřebné k rozboru.
Jaké dokumenty jsou potřeba. Ve většině případů je seznam standardní:
- Technická dokumentace – obvykle technický list. Pokud ho ale prodejce nemá, tak si objedná rozšířený výpis USRN s půdorysem. Odhadce takový dokument potřebuje k zaznamenání stavu domu a bytu, přestavby a celkového stavu budoucí zástavy.
- Osvědčení o vlastnictví nebo výpis z USRN s uvedením vlastníka bytu.
- Pasové údaje zákazníka za účelem identifikace klienta a jakmile je zpráva připravena, odeslat ji hypotečnímu manažerovi banky, který připravuje podklady pro kolaudaci objektu.
Pořadí hodnocení. Způsob ocenění závisí na úvěrové instituci. Zde jsou hlavní možnosti:
- podání žádosti o posouzení prostřednictvím speciální online služby banky. Dlužník sestaví žádost o ocenění, přiloží dokumenty a vybere společnost. Poté klient obdrží šek na zaplacení služeb bankovní kartou na webu nebo prostřednictvím odkazu z SMS zprávy. Jakmile bude platba provedena, dokumenty půjdou do práce znalecké společnosti. Odhadce bude kontaktovat klienta, dohodne si den a čas prohlídky;
- žádost přímo na znaleckou společnost. Ne každá banka nabízí práci přes online služby a proces vypadá takto: klient si ze seznamu akreditovaných odhadců vybere vhodnou organizaci, kontaktuje ji a podklady potřebné k posouzení zašle e-mailem. Zaměstnanec společnosti je zkontroluje a odešle údaje k platbě za posouzení, obvykle prostřednictvím aplikace Sberbank na telefonní číslo nebo číslo karty. Po zaplacení si klient odsouhlasí termín prohlídky.
V obou případech odhadce zašle zprávu elektronicky přímo bance. Klient může obdržet i report – odhadce jej na vyžádání zašle na e-mail nebo na osobní účet na webu banky.
Jak dlouhé je hodnocení. Na přípravu obvykle společnosti vyčleňují 1 až 2 pracovní nebo 1 až 3 kalendářní dny. V závislosti na pracovním vytížení specialisty může být zpráva připravena během několika hodin, zejména pokud využijete službu zrychleného posouzení.
Načasování závisí na typu objektu a jeho umístění. Například venkovské domy ve firmě může hodnotit pouze manažer, takže příprava zprávy o takovém objektu bude trvat déle. Ve městě jsou termíny vždy kratší než v bytech nacházejících se v regionu.
Jak vypadá hodnotící zpráva?
Ocenění bytu se provádí formou posudku. Hodnotící zpráva je album skládající se z listů A4 ve formátu PDF. Dokument má obvykle více než 40 stran. Před 3-5 lety banky pracovaly s papírovými výkazy a do roku 2023 většina věřitelů přešla na elektronické.
Spolu s dokumentem zašle zaměstnanec soubor s elektronickým podpisem ES, který zprávu ověří. Oba dokumenty jsou zpravidla archivovány a zaslány zákazníkovi e-mailem v jednom souboru. Zpráva bez certifikátu EP je neplatná.
Jak se sestavuje. Odhadce to dělá ručně: specialista má připravenou šablonu, do které zadá příslušné informace o objektu. Když je dokument připraven, převede jej do PDF. Posudkové album je uloženo v bance spolu s dalšími dokumenty o vystavené hypotéce.
Co se lze ze zprávy dozvědět. Úkolem odhadce je vypočítat tržní a likvidační hodnotu předmětu.
Tržní hodnota – cena bytu, pokud je prodán bez spěchu a vyšší moci.
Likvidační hodnota – minimální cena, za kterou banka byt v krátké době prodá.
Pro výpočet těchto ukazatelů odhadce hodnotí samotný byt a zvažuje stav trhu s nemovitostmi pro podobné objekty. O technických vlastnostech bytu, domu a okolí se dozvíte v hodnotící zprávě:
- Charakteristika umístění bytu: vlastnosti infrastruktury a okolí, dopravní dostupnost.
- Popis budovy, ve které se byt nachází: z jakého materiálu jsou stěny, podlahy nebo základy, celkový stav domu a počet podlaží.
- Charakteristika objektu, jako je byt: celková plocha a obytná plocha, výška stropu a výhled z okna, celkový stav, neregistrovaná přestavba a možnost jejich legalizace s přibližnou cenou a načasováním.
V důsledku toho odhadce uvede tržní a zbytkovou hodnotu předmětu. Kromě toho bude specialista psát o likviditě objektu – období, po které lze byt prodat. Likvidita je vysoká, pokud je doba prodeje měsíc. Průměr, pokud to trvá 2-4 měsíce. Zaměstnanec také předpovídá budoucí změny ceny bytu: zda ceny porostou, a pokud ano, o kolik.
Co je součástí hodnotící zprávy. Zpráva musí obsahovat:
- kdo nařídil a kdo provedl posouzení, jakým způsobem;
- o jaký byt se jedná, v jakém stavu, jak je využíván;
- jak se mají věci na trhu, kde se bude tento byt prodávat;
- za kolik se dá prodat běžně nebo v aukci;
- jaké jsou přílohy k posouzení v podobě fotografií a kopií dokumentů.
Doba platnosti hodnotící zprávy. Standardní doba platnosti posudku je zpravidla 6 měsíců – po tuto dobu od data kontroly banka protokol přijme ke schválení objektu.
Kolik stojí odhad bytu na hypotéku?
Průměrné náklady v Petrohradě jsou 3000 R. V Moskvě ceny začínají na 2500 R.
Před objednáním odhadu zjistěte náklady v různých společnostech. Stává se, že posouzení stejného bytu od jednoho specialisty bude stát 6000 R a od jiného – 3000 R. Nižší cena je obvykle pro soukromé odhadce registrované jako individuální podnikatelé. Kvalita hodnocení přitom není horší a kvalifikace specialisty může být vyšší – několik vysokoškolských a pokročilých kurzů. Termín pro vypracování zprávy pro takové specialisty bývá také kratší.
Cena závisí na naléhavosti, účelu, bytu samotném a dalších parametrech. Zeptejte se odhadce na přesnou cenu posudku.
Co ovlivňuje tržní hodnotu bytu
Oblast, ve které se nemovitost nachází. Ovlivňuje náklady na metr čtvereční: v Petrohradě je metr čtvereční v okrese Moskovsky v průměru o 20 000 rublů dražší než v Něvském. Byt v novém domě, který byl postaven mezi starými panelovými domy, proto bude stát méně než analogy v dobré oblasti.
Odhadci využívají průzkumy a data z realitních portálů. Toto je stránka výzkumu z webu Real Estate Bulletin.
Technické vlastnosti budovy: v jakém roce byl dům postaven, kdy byla provedena generální oprava a kolik je v domě pater. Zohledňuje se vše: přítomnost skluzu na odpadky, organizace parkování, stav předních dveří.
Stav bytu. Jaké patro, kolik místností a zda probíhá oprava. Která koupelna – kombinovaná nebo samostatná. Odhadce se podívá i na to, zda je na podlaze položeno linoleum nebo laminát, zda je v koupelně dlažba a jak je v bytě provedeno osvětlení.
Na stavu bytu záleží: pokud je tapeta špinavá, zpráva je označena „vyžaduje opravu“.
Oprava s tapetou a za 70 tisíc rublů a za 5 tisíc se rovná “opravě evropské kvality”. Nevyplatí se proto čekat, až odhadce započítá do ceny bytu plnou cenu designových oprav. V nejlepším případě dá na opravy násobící faktor.
Trh s nemovitostmi v tuto chvíli. Expert se dívá na podobné předměty na trhu. Pro odnushki v monolitickém domě budou analogy stejné oblasti byty v monolitických nebo cihlových domech. Panelové domy se většinou nesrovnávají se zděnými domy nebo se zavádějí koeficienty. K hodnocení bytu slouží pět podobných objektů. Porovnání analogů je dobrý způsob, jak zjistit, kde je cena příliš vysoká.
Poslední patro snižuje odhadované náklady na byt o 2-3%, první patro – o 5-10%
Jak vypočítat zbytkovou hodnotu
Likvidační hodnota se vypočítá pomocí vzorců. Zde záleží na elasticitě poptávky a časové hodnotě peněz.
Příklad elasticity poptávky. Po třípokojovém bytě v novostavbě v přízemí je malá poptávka, protože velká metráž a nízké patro kupce děsí. Takový byt prodáte v krátké době jen za nízkou cenu. Rozdíl mezi tržními a likvidačními cenami takového objektu může být až 3 miliony rublů. U ostatních typů bydlení je někdy rozdíl vyšší – až 5-6 mil. Například při hodnocení příměstské nemovitosti, řadového domu nebo chaty.
Po jednopokojovém bytě ve středním patře panelového domu do 5 minut chůze od metra je velká poptávka, protože takové byty jsou na trhu neustále žádané. Likvidační hodnota takového bytu se blíží tržní hodnotě.
Příklad časové hodnoty peněz. Pokud jde o velké podmínky a velké peníze, často se říká, že peníze časem zlevňují. To znamená, že rubl je nyní cennější než rubl za rok. Když se teď dá byt prodat levněji, tak je to lepší než později o něco dražší. Tento princip má mnoho opodstatnění: inflaci, politická rizika, lidskou úmrtnost a světový pokrok.
Pro zjednodušení můžeme předpokládat toto: tržní ceny bydlení pomalu klesají a peníze díky inflaci zlevňují, takže je lepší byt prodat hned.
Při prodeji bytu za likvidační cenu se nejprve splácí dluh na naběhlých pokutách a penále a teprve potom na dluhu jistiny. Zbývající prostředky obdrží dlužník. Čím vyšší je tedy likvidační cena, tím více peněz zůstane v jeho rukou.
Likvidační hodnota levného bytu se příliš neliší od tržní. Nejjednodušší je to prodat na trhu, protože je po nich poptávka. Luxusní byt v novostavbě se bude prodávat ještě dlouho i se slevou.
95 % bytů se prodává za naši doporučenou cenu
Vysoká přesnost hodnocení je dána analýzou transakcí za poslední období
Předměty, které jsme posuzovali k prodeji, přijímáme za zvláštních podmínek.
Osobně jsem se podílel na vývoji portálu a zaručuji spolehlivé informace
Při tvorbě Intermark.Expert zohlednili všechny své dlouholeté zkušenosti s oceňováním nemovitostí
Rychle a hlavně zdarma ohodnotili svůj byt v aktuální tržní realitě
Důvěřuji hodnocení portálu. Intermark je jednou z největších realitních kanceláří s globálními zkušenostmi
Přehledné, uživatelsky přívětivé rozhraní, používám ho vždy při práci s klienty
Chcete vědět, kolik skutečně stojí váš byt v Moskvě?
Neuvěřitelně budete potřebovat pouze 15 sekund k vyplnění potřebného formuláře a okamžitě uvidíte podrobný závěr o ceně bytu na obrazovce vašeho počítače nebo telefonu.
Internetový zdroj vyvinutý a spravovaný společností Intermark Real Estate vám pomůže provést přesné posouzení.
Online kalkulačka ceny bytu Intermark.expert vám dává jedinečnou příležitost získat odhad ceny bytu na základě cen skutečných transakcí, o kterých se informace shromažďují a aktualizují doslova každou minutu.
Cenu bytu přitom odhaduje kalkulačka Intermark.expert bez zásahu člověka s využitím prvků samoučící se umělé inteligence. Naše kalkulačka přitom používá stejné algoritmy a metody oceňování jako profesionální odhadci nemovitostí.
Pro koho je bytová kalkulačka intermark.expert určena?
Naše kalkulačka bude užitečná jak pro prodejce, tak pro potenciální kupce bytů v Moskvě.
Použijte Intermark.expert k bezplatnému posouzení vašeho bytu online před prodejem nebo pronájmem. Správné a odůvodněné posouzení nákladů vám umožní zkrátit čas strávený hledáním kupce nebo nájemce a také prodat nebo pronajmout byt za férovou cenu, která zohledňuje realitu trhu.
Ohodnoťte byt, který se vám líbí, před koupí nebo pronájmem na naší kalkulačce, abyste se ujistili, že nabízená cena odpovídá obchodům s podobnými byty. Nepřeplácejte a při vyjednávání se spoléhejte na spolehlivé informace o transakcích a nákladový posudek od Intermark.expert.
Vyhodnocením bytu pomocí naší kalkulačky strávíte pouhých 15 sekund. Možná vám to umožní ušetřit miliony rublů a nenechat si ujít výhodnou nabídku při prodeji nebo nákupu.
Ocenění bytu pomocí online kalkulačky intermark.expert
Kalkulačka ocenění Intermark.expert vám umožní zdarma určit tržní cenu prodeje a pronájmu téměř jakéhokoli bytu. Stačí zadat přesnou adresu domu, podlaží, rozlohu bytu a také kvalitu provedení. To vše nebude trvat déle než 15 sekund.
Poté vám naše online kalkulačka spočítá cenu bytu a vytvoří vám osobní závěr. Obrazovka poskytne kompletní informace o ocenění, včetně 3 možností pro aktuální tržní hodnotu vaší nemovitosti – od minima po maximum.
Intermark Real Estate
Luxusní realitní kancelář, která poskytuje širokou škálu služeb v prémiovém segmentu: nákup a prodej, pronájem a investice do nemovitostí po celém světě, poradenství, správu nemovitostí a získání občanství pro investice do nemovitostí. Společnost byla založena v Moskvě a na ruském trhu působí od roku 1993, od počátku vzniku elitního trhu s nemovitostmi v Rusku. Od roku 2006 do roku 2022 Intermark Real Estate byl oficiálním zástupcem mezinárodní realitní kanceláře Savills v Rusku.
Dnes vám společnost nabízí služby pro prodej, nákup, pronájem rezidenčních a komerčních nemovitostí v Moskvě, Moskevské oblasti i v zahraničí. Poskytujeme také služby pro posouzení tržní hodnoty nemovitostí podle ruských a mezinárodních standardů.
