Někdy musíme řešit byty, které jedna z jejích stran dostala darem. Existuje nějaká specifika práce s majetkem, která takto vznikla? Na co si dát v těchto případech zvláštní pozor? Rozeberme si dva příklady – v prvním vystupuje agentura CDN na straně kupujícího a ve druhém na straně prodávajícího.
Koupě darovaného bytu
V případě, že náš klient hodlá koupit byt, který prodávající obdržel darem, my:
- V první řadě zkontrolujeme, zda jsou dárce a příjemce příbuzní. Mohou to být děti a rodiče, vnoučata a prarodiče, bratři a sestry. V tomto případě je zřejmé, že k darování došlo v rámci rodinných vztahů.
- Další fází ověřování je držba bytu. Je nanejvýš žádoucí, aby přesáhla tři roky – promlčecí lhůtu.
Zaznamenali jsme případy, kdy byla uzavřena smlouva o darování nemovitosti mezi cizími lidmi. To bylo okamžitě alarmující – pro drtivou většinu našich klientů je byt příliš cenný na to, abychom jej darovali cizí osobě. Zpravidla při pečlivém prostudování situace vyšlo najevo, že se darováním snažili zakrýt kompenzační transakci, jejíž nezbytné podmínky nebylo možné dodržet. Prodejce pokoje v obecním bytě například nemohl získat souhlas souseda s prodejem a vydal mu náhradní darovací listinu. Takovou dohodu lze úspěšně napadnout u soudu.
Zrušení darování bytu
V občanském zákoníku Ruské federace je článek 578, který se nazývá „Zrušení darování“. Právě proto mnoho realitních kanceláří, notářů a advokátů považuje transakci s darovaným bytem za nebezpečnou a klienty od ní často odrazuje. Podle našeho názoru je koupě takového bytu možná, ale před transakcí si určitě zkontrolujte, zda není důvod se domnívat, že lze tento článek použít.
Ke zrušení daru může dojít z několika důvodů:
- Zrušení ze strany dárce nebo jeho dědiců v souvislosti s pokusem o jeho život obdarovaným;
- Storno ze strany dárce z důvodu nesprávného nakládání s darovaným majetkem;
- Zrušení soudem, pokud k darování jménem fyzického podnikatele nebo právnické osoby došlo v předvečer jeho úpadku, méně než šest měsíců před ním;
- Dárce přežil obdarovaného.
Pokud dárce přežil obdarovaného, musí být tato podmínka výslovně uvedena ve smlouvě o daru bytu, je tedy nutné její ověření. Pro prodávajícího by také bylo užitečné získat před transakcí notářsky ověřený souhlas dárce s navrhovaným prodejem jeho bytu. Mimochodem, i když taková situace není ve smlouvě upravena, ale dárce skutečně zemřel dříve, než obdarovaný zaregistroval své právo u Rosreestr, situace se mnohem zkomplikuje – hodně záleží na fázi registrace a přístupu dědiců dárce jeho plánů ohledně darování.
Darovaný byt a společně nabytý majetek
Majetek vzniklý darováním má ještě jednu vlastnost – daruje-li se byt za trvání manželství, nestává se společně nabytým majetkem a obdarovaný má právo s ním individuálně nakládat.
Pokud situaci zvážíme očima prodávajícího, pak především chceme varovat ty, kteří svou transakci provádějí samostatně – v žádném případě se nesnažte nahradit kupní a prodejní smlouvu darovací smlouvou, bez ohledu na to, jak zisková je to výměna může vypadat během jednání stran. V jakékoli pochybné situaci můžete utrpět značné materiální ztráty.
Agentura TsDN, vystupující na straně prodávajícího, který jemu darovaný byt prodává, nejprve prověřuje předchozího vlastníka – dárce – z hlediska úpadku a dalších známek možného zrušení daru. Problémy, které mohou nastat po špatně připravené transakci, nepotřebuje ani prodávající, ani kupující, ani my.
Moskvich Vadim S. Už druhý měsíc hledá byt v konkrétní oblasti na severozápadě hlavního města: muž chce bydlet vedle svých starých rodičů. Ale byty v této oblasti jsou buď neslušně drahé, nebo “zabité”: do jejich opravy investujete více než jeden milion rublů. Náš čtenář našel dobrou variantu s rekonstrukcí a za adekvátní cenu, ale zmátl ho základ vlastnictví nemovitosti.
Jak řekl prodejce Vadimovi Rustam, koupil byt při rozvodu s manželkou, a aby žena nezískala bydlení jako společně nabytý majetek, dohodl se s přítelem, že nemovitost zaplatí a přítel ji přepíše na sebe a pak vypracujte dar. Tak to udělali a o pár let později přítel zemřel. Jeho příbuzní se začali soudit právě o tento byt, ale prohráli.
Spolu s korespondentem AiF.ru Vadim zjistil, že Rustam se několikrát pokusil prodat svůj byt, ale bez úspěchu. Obrátili jsme se na odborníky a požádali je, aby promluvili o rizicích koupě bytu, ve kterém je základem vlastnictví darování.
Nebezpečné skutky
Jakákoli koupě bude nebezpečná, pokud se byt stane majetkem prodávajícího na základě smyšlené nebo fingované transakce, říká Generální ředitelka moskevské realitní kanceláře Natalia Kuzněcovová. Může se jednat například o situaci, kdy bylo darování maskováno jako nákup a prodej (aby se neplatila daň).
„Podle občanského zákoníku jsou takové transakce neplatné. V tomto případě se mohou dotčené osoby domáhat u soudu uplatnění následků neplatné transakce. Pokud soud uzná nároky oprávněné, bude uplatněna restituce, tedy návrat stran do stavu, ve kterém byly před uskutečněním transakce,“ varuje Kuzněcovová.
Pokud se budeme bavit o bytě, který nejprve zaujal a následně zmátl našeho čtenáře Vadima, pak podle řídící partner realitní společnosti Nadezhda Korkka, je lepší tuto transakci odmítnout: existuje riziko, že se proti ní bude možné odvolat a bude zrušena. Navíc se bývalá manželka prodávajícího, před kterou chtěl skrýt nákup bydlení, může obrátit na orgány činné v trestním řízení s prohlášením o podvodu.
„Bývalá manželka prodávajícího se může pokusit obchod napadnout, v důsledku čehož prodávající odepsal zakoupený byt na přítele. To bude možné, pokud bývalý manžel prokáže, že byt zapsaný na přítele byl koupen za společně nabyté peníze. Kromě toho může manžel kdykoli u soudu uložit zákaz zápisu do bytu až do vydání konkrétního soudního rozhodnutí. To je možné jak v případě zpochybnění transakce, tak v případě, že bývalý manžel chce jen polovinu peněz vynaložených na byt, “uvádí právník Alexander Larin.
„Věnujte pozornost tomu, kdo jsou smluvními stranami smlouvy. Pokud se nejedná o příbuzné a navíc je dárcem starší člověk, pak s vysokou mírou pravděpodobnosti mluvíme o hodně problémovém. Takový byt je lepší nekupovat. Příbuzní samozřejmě mohou darovací smlouvu napadnout u soudu,“ podotýká Korkka.
Jak bylo uvedeno Prezident Petrohradské komory nemovitostí Dmitrij Shchegelsky, příbuzní dárce mohou darovací smlouvu vypovědět, pokud prokážou, že si neuvědomil následky transakce nebo nemohl ovládat své jednání, ačkoli je způsobilý k právním úkonům, a dále pokud je dárce nezpůsobilý nebo má omezenou způsobilost k právním úkonům.
Měli byste být opatrní, pokud je byt prodán v krátké době (do jednoho roku) po darování. Kromě případů, kdy dárce žije a může potvrdit, že o prodeji bytu ví a není proti.
podle člen Ruské advokátní komory, realitní expert Vladimir Tarasov, při koupi bytu, ve kterém je základem vlastnictví dar, se rozhodně musíte podívat na datum uzavření smlouvy. Pokud je mladší než tři roky, je to riziko, protože neuplynula promlčecí lhůta.
Nadezhda Korkka doporučuje prostudovat občanský zákoník (resp. jeho článek 578), který uvádí důvody, na základě kterých lze darovací smlouvu zrušit. Jedná se například o pokus o život dárce nebo členů jeho rodiny ze strany obdarovaného, hrozba nenávratné ztráty nemovitosti v důsledku nesprávné manipulace s ní, ale i situace, kdy dárce přežil obdarovaného.
Kdy je bezpečné nakupovat?
Relativně bezpečné jsou situace, kdy jsou dárce a obdarovaný příbuzní (například vnuk a babička), říká Korkka. Ale i zde je žádoucí, aby od podpisu smlouvy uplynuly více než tři roky. Za pozornost stojí i ty předměty, jejichž darovací smlouva byla ověřena notářem: předejde se tak situaci, kdy by dárce mohl být prohlášen za právně nezpůsobilého.
„S vysokou mírou pravděpodobnosti lze transakci považovat za bezpečnou, pokud je prodávající připraven seznámit kupujícího s dokumenty, které potvrzují neexistenci nároků manželky prodávajícího na tento byt, a také dokumenty potvrzující plnou způsobilost dárce k právním úkonům, “ poznamenává Larin.
