Částku, kterou můžete získat za byt, zabere malý kufr nebo batoh. Kromě vlastníka nemovitosti jsou tu další, kteří se této chtějí zmocnit. Řekneme vám, jak bezpečně prodat nemovitost, jaká jsou rizika a jak se jim vyhnout.
Antonina Viktorovna se po smrti svého manžela rozhodla, že je pro ni příliš prostorné a nepohodlné žít v třírublové bance. Nezůstali jí žádní příbuzní a oni by měli dost místa s kočkou a malým kouskem kopejky. Zbytek peněz by se dal odložit na deštivý den.
Ale důchodce neví, jak takový obchod udělat, kde začít, kde hledat kupce. A hlavně, jak nepřijít o bydlení, aniž byste za něj dostali peníze.
Žena četla a slyšela mnoho příběhů, kdy nepoctiví realitní makléři vydělávali na klientech, nevyřešili honorář, podváděli a zloději pod rouškou kupců ukradli doklady a přepsali nemovitost na sebe.
Slyšel takové příběhy a sousedé důchodce, IT specialisté Semyonovs. Manželský pár se rozhodl pro hypotéku a přestěhování do metropole a na prodej čeká i jejich kopejkový kousek na malém městě.
Jak mohou Antonina Viktorovna a Semjonov bezpečně, rychle a výhodně prodat byt?
Rozhodli jsme se prodat byt: kde začít
První věcí je rozhodnout se, zda si celý proces zorganizujete sami, nebo se obrátíte na zkušeného realitního makléře. Jste si jistý svými schopnostmi? Zde je tedy kontrolní seznam, který vám pomůže začít.
- Shromážděte základní sadu referencí a dokumentů (seznam je dále v článku).
- Vyfoťte každý pokoj, dům, vstupní skupinu.
- Rozhodněte se o ceně (zobrazte podobné inzeráty).
- Vytvořte reklamu, nejlépe na více platformách najednou (Cyan, Avito, Domklik).
- Prezentace všem.
To bude stačit, abyste mohli začít. Další fáze přijde, když se najde kupec. Poté bude potřeba dohodnout zálohu nebo zálohu. A poté uzavřít smlouvu o prodeji (PSA) a provést transakci.
Jak prodat byt v roce 2022 – podrobné pokyny
Když si kupující berou hypotéku, banka navíc kontroluje jejich solventnost a bezpečnost transakce. A v případě platby v hotovosti padá veškerá zodpovědnost na vaše bedra.
Pokud je potřeba pomoc specialisty při přípravě podkladů nebo alespoň při přípravě DCT, můžete se obrátit na realitního makléře pouze pro tyto služby. Tuto praxi má mnoho realitních kanceláří.
Po převodu vlastnictví a přijetí peněz vyvstává otázka, kam je uložit, aby to bylo nejen bezpečné, ale také rentabilní.
Dejte své úspory do práce a přineste si pasivní příjem! Sovcombank má řadu vkladů s flexibilními podmínkami – můžete si vybrat správnou možnost. Vysoká sazba ušetří peníze před inflací a pomůže vám ušetřit rychleji na velké nákupy. Zažádat online!
Rizika majitele, který prodává byt na vlastní pěst
Semjonovovi se rozhodli, že si s pomocí internetu poradí sami a nebudou si najímat realitního makléře. Mladí lidé analyzovali trh a určili částku, kterou lze za byt vydělat. Cena nebyla nadsazená, aby se přesun nezdržoval.
Byt před pěti lety zdědil její manžel, kromě manželů v něm nebyl nikdo zapsán, takže s doklady nebyly žádné problémy. Podali jsme inzerát a paralelně sbírali certifikáty. Hned druhý den dostali první telefonát.
Před začátkem prohlídek prodávající bytu zpravidla nic neriskuje. Maximálně se špatně spočítat s cenou.
Od chvíle, kdy potenciální kupci začnou dům pravidelně navštěvovat, musíte být neustále ve střehu.
Jaká rizika může prodávající očekávat:
- krádeže věcí nebo dokumentů;
- návštěvy podvodných realitních kanceláří, kteří se snaží podílet na obchodu nepoctivě;
- bezohlední kupující, kteří budou proces všemi možnými způsoby zdržovat;
- náhodné nebo dokonce záměrně provedené chyby v dokumentech;
- porušení podmínek transakce při vypořádání.
Abyste při výstavách neriskovali majetek, nenechávejte cennosti ani originály dokumentů na viditelných místech. Snažte se návštěvníky doprovázet, zároveň můžete rychle odpovídat na jejich otázky a mluvit o přednostech životního prostoru.
Místní realitní makléři si nebudou chtít nechat ujít příležitost, jak na vás vydělat. Poctiví lidé mohou nabízet své služby po telefonu z vaší reklamy. A nečestné – dostat se pod masku kupujících a donutit je ke spolupráci s nimi.
Zaškrtněte všechny, kteří chtějí koupit byt nebude fungovat. Ale pokud jde o zpracování dluhopisu nebo předběžného PrEP, pečlivě analyzujte každou položku v dokumentech. Problémy mohou nastat i kvůli nepodstatným detailům, jako je nábytek.
Egor Pugachev, vedoucí partner poradenské skupiny “Soukromé projekty”:
„Všechny detaily je lepší s kupujícím co nejpřesněji domluvit a písemně opravit. Známe případy, kdy transakci na prodej bytu téměř hrozil soudní spor kvůli tomu, že se ve spěchu nedohodli na osudu spotřebičů a nábytku (některé byly vestavěné).
Prodejce se rozhodl pro jeho demontáž a ukázalo se to po předání klíčů. Případ se nám podařilo vyřešit bez soudu, ale je lepší si předem jasně definovat, co je v ceně bytu (což jsou neodmyslitelná vylepšení) a co ne.
Náklady na movitý majetek (běžný nábytek, vestavěné spotřebiče) se nedoporučuje zahrnout do ceny bytu, a to i proto, aby nevznikala nejistota v daňových záležitostech obou stran, může to vést k problémům při uplatňování odpočty a placení daní“.
Pokud plánujete vzít zálohu, nezanedbávejte přípravu předběžné kupní smlouvy. Souhlasili jste se zadáním? Částka, podmínky vrácení a podmínky transakce musí být také namalovány po obdržení peněz.
Realitní triky při prodeji bytu pro prodávajícího
Jako člověk se zkušenostmi s jednáním s dobrou realitní kanceláří mohu služby takového specialisty doporučit. S jeho pomocí jsme koupili náš byt a vzali si hypotéku. Nemuseli jsme se starat o žádné detaily.
V transakcích s nemovitostmi je spousta důležitých detailů. O všem může vědět jen zkušený účastník trhu. Pomůže připravit nemovitost k prodeji, správně šířit informace, shromáždit a sepsat všechny dokumenty a smlouvy a dohlížet na bezpečnost převodu peněz.
Vše je ale o poctivém realitním makléři. Jak to odlišit od nečestného:
- nabízí uzavření smlouvy, kde je uvedeno, co pro vás udělá a kolik za to dostane;
- radí, ale netrvá na tom, nesnaží se manipulovat za účelem ovlivnění ceny nebo podmínek prodeje;
- nebere zálohu, obdrží poplatek na základě transakce;
- nepřebírá originály vašich dokumentů, pouze kopie;
- ochotně a upřímně odpovídá na otázky týkající se jeho práce, zkušeností, trhu, prognóz.
Informace o důvěryhodných specialistech nebo agenturách jsou zpravidla dostupné na internetu. Nechybí ani recenze na jejich práci.
Neobvyklí nejsou ani podvodníci na realitním trhu. Například tento může přijít do bytu na prohlídku. Pak se z kupce připraveného i zítra k obchodu rázem stane prostředník: nákup si rozmyslel, ale zná toho, kdo koupí. Nabídne smlouvu na služby jako formalitu a peníze téměř do druhého dne.
Ve skutečnosti po podpisu smlouvy teprve začíná shánět klienty, což by mohl udělat sám pronajímatel.
Jak realitní kanceláře podvádějí prodejce bytů
Existují schémata s neexistující základnou kupujících (stačí podepsat smlouvu na služby, aby se v takové osobě okamžitě našel člověk připravený k nákupu).
Pozorně si přečtěte samotnou smlouvu, kterou realitní makléř nabízí. Měl by obsahovat komplexní informace o zhotoviteli, ceně jeho práce, podmínkách poskytování služeb.
Antonina Viktorovna se přes všechny své obavy rozhodla kontaktovat realitního makléře. Andrew jí doporučil dobrý přítel. Muž našel a pomohl koupit byt pro její vnoučata.
Realitní kancelář zastupovala. Byl velmi vstřícný, zodpověděl všechny dotazy, vysvětlil všechny body servisní smlouvy před podpisem.
Sám specialista dával inzeráty, přiváděl lidi na přehlídky. A když byli po pár měsících připraveni koupit byt na hypotéku, provázel transakci až do okamžiku předání klíčů.
Důchodkyně byla s Andreyho prací spokojená. Pomohl jí také najít nový domov a koupit ho souběžně s prodejem tří rublů.
Nezáleží na tom, zda se rozhodnete pro prodej s realitní kanceláří nebo na vlastní pěst. Abyste minimalizovali rizika při prodeji bytu, musíte se připravit: získat informace o všech potřebných dokumentech, o tom, jak transakce probíhá.
Příprava podkladů pro prodej nemovitosti
Nezávislý Semenovs ušetřil peníze za služby realitní kanceláře, ale investoval spoustu času do přípravy prodeje. Zkontrolovali desítky smluv, v důsledku toho nejprve připravili předběžnou DCT a převzali od kupujících zálohu. Pak uzavřeli dohodu.
Seznam dokumentů, které je třeba shromáždit, se na první pohled zdá rozsáhlý. Ale ve skutečnosti má majitel většinou některé z nich po ruce, druhý si lze objednat elektronicky online. Zbývající osvědčení se vydávají v organizacích v den ošetření.
Alexander Zhalnin, vedoucí civilní praxe v advokátní kanceláři Gebel and Partners:
« Z pohledu právníka vypadají povinnosti prodávajícího nemovitosti takto:
- připravuje podklady
- platí účty za energie
- vypisuje z obytného prostoru všech přihlášených,
- sepíše předběžnou smlouvu nebo předběžnou dohodu,
- obdrží zálohu proti potvrzení,
- sepíše kupní smlouvu.
Dále je transakce registrována v Rosreestr, prodávající obdrží peníze a převede byt kupujícímu.
Jaká osvědčení, výpisy a smlouvy potřebujete shromáždit? Za prvé, zákonodárství a potvrzování práva. Jedná se o smlouvu, na jejímž základě se nemovitost stala vaší (koupě a prodej, darování, směna, privatizace, soudní úkon nebo osvědčení o dědictví).
K tomu, aby kupující s jistotou věděl, že prodávající je skutečně vlastníkem prostor a na bytě neváznou žádná věcná břemena, budete potřebovat potvrzení o státní evidenci vlastnictví (do července 2016) nebo výpis z (do roku 2017 – USRR ).
Shromažďovat nebo objednávat a přijímat technické účetní doklady, výpis z domovní knihy (s největší pravděpodobností od poskytovatelů služeb), potvrzení o nulovém dluhu na účtech za energie.
Není to nutné, ale kupující se tímto způsobem ujistí, že nedochází k nelegálním přestavbám, osobám, které si po prodeji ponechávají právo užívat byt, dluhům za služby » .
Příprava na transakci: co je zahrnuto a co se v kupní smlouvě mlčí
DCT je hlavním dokumentem v transakcích s nemovitostmi. Do roku 2013 podléhalo povinné evidenci, nyní se eviduje pouze převod vlastnického práva. Rosreestr to dělá, změny se projeví v USRN.
Současně jsou všechny nuance dohody stále stanoveny v kupní smlouvě.
Co potřebujete vědět o tomto dokumentu, abyste se chránili?
Mělo by obsahovat:
- pasové údaje prodávajících a kupujících;
- úplné informace o předmětu transakce;
- co potvrzuje práva vlastníka k bytu;
- cena nemovitosti;
- způsob platby;
- podmínky pro odstranění případných věcných břemen a převod majetku;
- nedostatek nároků kupujících na stav bytu;
- souhlas s prodejem od manželky (manžela) majitele;
- údaj o tom, kdo platí zápis vlastnictví (obvykle kupující);
- porozumění ze strany stran jejich odpovědnosti;
- počet kopií.
Někteří odborníci předepisují další dva aspekty v samostatných odstavcích v PrEP:
- přítomnost významných nedostatků v bydlení;
- způsobilost účastníků obchodu k právním úkonům, potvrzení, že na ně nebylo zahájeno a zahájeno konkursní řízení, že jim zdravotní stav nebrání samostatně zastupovat své zájmy.
První bod je potřeba, aby kupující v budoucnu neměli chuť transakci zpochybnit kvůli velkým problémům objeveným v bytě, které prodávající údajně skryl. V praxi jsou však takové rysy v měnové politice stále zahrnuty jen zřídka.
Druhý snižuje riziko, že transakce bude následně prohlášena za neplatnou vzhledem ke stavu, v jakém ji účastníci uzavřeli (neschopnost; nevýhodné podmínky, které byli nuceni pod tlakem akceptovat atd.).
Nedoporučujeme o ničem mlčet. Naopak si předem promyslete, co všechno se chystáte do smlouvy uvést, a sepište si to co nejpodrobněji.
Je zvyk přemýšlet dopředu vaší specializací? Pak pro vás bude zajímavé spočítat si výhody z prodeje předem.
Abyste se nebáli o osobní úspory, postarejte se o ně ještě dnes. S online kalkulačkou od Sovcombank si snadno spočítáte návratnost investic přesně na období, které potřebujete. A pro držitele karty Halva bude příjem ještě vyšší.
Převod peněz: kufr, cela, akreditiv
Největší riziko podstupuje prodávající při přijímání platby. Zvláště pokud se rozhodnete zaplatit celou částku v hotovosti. V tomto případě je bezpečnější převádět peníze přes bankovní buňku.
Olga Nikolaevna Tarasova, Ph.D. v oboru ekonomie, docentka základního oddělení finanční kontroly, analýzy a auditu hlavního kontrolního oddělení v Moskvě, Ruské ekonomické univerzity. G.V. Plechanov:
„Když se najde kupec, vyvstanou problémy s uzavřením obchodu a obdržením peněz.
Tradičně na trhu, pokud jde o sekundární nemovitosti, používají schéma s položením požadované částky do bankovní buňky. Poté uzavřou dohodu o přístupu prodávajícího k určitému balíku dokumentů, především potvrzení o převodu vlastnictví.
Ve fázi „zastavení“ peněz je třeba dbát na ověřování pravosti a kvality bankovek. Může ji provést jak prodejce nemovitosti (s pomocí profesionálního vybavení), tak na žádost prodávajícího bankovní organizace.
Samozřejmě byste měli také věnovat pozornost spolehlivosti úvěrové instituce, kde si strany transakce pronajímají buňku – existují případy, kdy majitel buňky předložil bance tvrzení o ztrátě jejího obsahu.
Dodatečné záruky získáte, pokud budete přítomni vkládání peněz do cely nebo požádáte o inventuru jejího obsahu.
Pronájem bezpečnostní schránky v bance je běžný, ale ne jediný způsob převodu peněz. Mnozí volí ještě bezpečnější neodvolatelný akreditiv.
Akreditiv je kus papíru, který umožňuje držiteli přístup ke speciálnímu účtu. Kupující na něj vloží předem dohodnutou částku. Akreditiv uvádí, za jakých podmínek a jak dlouho je platný.
Důležité: akreditiv musí být neodvolatelný. Kupující pak za žádných okolností nebude moci vybrat peníze bez vědomí prodávajícího nebo jeho účasti před převodem vlastnického práva.
Semjonovovi, zvyklí na bezhotovostní platby, souhlasili s tím, že takto dostanou platbu za svůj kopeck. Banka přitom vystupuje jako ručitel, že peníze dostanou včas a v plné výši. A také to, že bankovky jsou pravé.
V důsledku toho byli manželé také spokojeni se svým rozhodnutím, i když vyžadovalo další znalosti a dovednosti.
Nejméně bezpečný způsob převodu peněz je v hotovosti z ruky do ruky. V tomto případě neexistuje žádná záruka, že se vás nepokusí oklamat (zaplatit padělanými bankovkami nebo nezaplatit celou částku).
Dodatečné záruky
Kromě nezávislého prodeje a služeb realitní kanceláře existuje ještě třetí možnost – notářská podpora transakce.
Toto je zdaleka nejbezpečnější způsob. Navíc se v každém případě budete muset uchýlit k pomoci notáře, pokud je byt v podílovém vlastnictví, mezi vlastníky jsou děti nebo prodávající hodlá sepsat nájemní smlouvu.
Nejvýznamnější nevýhodou této možnosti jsou náklady na specializované služby. Se všemi povinnostmi a poplatky může být výsledná částka srovnatelná s cenou realitních služeb. A část přípravy nakonec stejně zůstane na bedrech prodejce. Je tedy nepravděpodobné, že by ušetřil peníze.
Jak se chránit při prodeji bytu
Abych to shrnul: bezpečnost transakce bude do značné míry záviset na vás.
