Kniha je pokračováním “Tajemství realitních dovedností.” Obsahuje 48 kapitol, z nichž každá představuje materiál užitečný pro agenta. Autor věnuje pozornost otázkám psychologie v práci realitního makléře, dává možné odpovědi na argumenty klientů, návody na rychlé řešení různých problémů. Kniha je určena pro realitní kanceláře. Hodit se však bude „prodejcům“ z jiných oborů, běžným lidem, kteří se zajímají o témata o prodeji nemovitosti, řešení vlastního bytového problému.
obsah
- úvod
- 1. Realitní trh a realitní činnost
- 2. Rozvíjejte pozitivní přístup, pozitivní myšlení
- 3. Malé triky velké reklamy
- 4. Síla objasňujících otázek
- 5. Jak si udržet pozitivní postoj
- 6. Primární a sekundární trh nemovitostí
- 7. Typy domů a bytů
- 8. Sestavte svá osobní prohlášení
- 9. Co potřebujete vědět o inzerci nemovitostí
- 10. Některé z vašich reakcí na námitky zákazníků
- 11. Pravidla pro vedení obchodního telefonního rozhovoru, když vám volají
- 12. Techniky navazování a udržování kontaktu s klientem
Následující úryvek z knihy Profese realitní kanceláře. 48 kroků k úspěchu. Pomoc realitnímu makléři poskytuje náš knižní partner, společnost litrů.
6. Primární a sekundární trh nemovitostí
Trh nemovitostí se dělí na trh nemovitostí rezidenční, nebytové (komerční), pozemky. Trh rezidenčních nemovitostí se zase dělí na trh primárního a sekundárního bydlení.
Na primárním trhu s byty se prodávají byty v nových domech, právě postavených, a dokonce i těch, které v projektu ještě existují nebo se teprve začínají stavět. Nejčastěji je prodejcem takového bydlení ten, kdo jej staví nebo investuje do jeho výstavby. Tuto roli může zastávat stavební organizace, realitní kancelář nebo fyzická osoba. Rysem nákupu domu na primárním trhu je to, že od okamžiku, kdy jsou peníze zaplaceny, do obdržení dokumentů o vlastnictví, uplyne spousta času. Mohou to být dva nebo tři roky, vše závisí na tom, v jaké fázi stavebních prací jsou peníze investovány do nemovitosti: v počáteční fázi, když se teprve tvoří základová jáma, nebo když dům získá konečnou podobu. Navíc každý zná smutné případy, kdy lidé přišli o peníze investované do nemovitostí z prostého důvodu, že stavba domu „zamrzla“.
Koupě domu v novém domě.
Pozitivní aspekty:
– Na stabilním trhu cena bydlení obvykle stoupá s tím, jak se staví dům.
Nemusíte utrácet peníze za velké opravy, protože dům je nový. Jsem také rád, že veškerá komunikace je nová.
– Není potřeba kontrolovat tzv. “historii” bytu, ta prakticky neexistuje, protože jste jeho prvním majitelem. Samozřejmostí je v tomto případě vlastní specifické ověření developerské organizace a stavebních povolení.
– Pokud se byt prodává bez primární úpravy, můžete si jej zrekonstruovat podle vlastního vkusu s přihlédnutím k vašim finančním možnostem.
– Můžete okamžitě provést přestavbu, samozřejmě, legalizovat ji v příslušných organizacích. Monolitické domy se většinou pronajímají s volnou dispozicí, což znamená, že dávají majiteli možnost navrhnout si vlastní byt.
– Provize pro zprostředkovatele při nákupu nových budov jsou nižší než při nákupu vedlejšího bydlení; pokud kupujete dům přímo od stavební firmy, neplatíte vůbec žádné provize. Je tam malý poplatek za papírování.
— Banky ochotně poskytují úvěry na nákup nových budov.
Negativní stránky:
– Čas dokončení může být zpožděn.
– Dům nemusí být dokončen z důvodu úpadku stavební firmy.
– Získávání titulních dokumentů trvá měsíce a nemůžete se registrovat v místě bydliště.
– Zde nejsou vyloučeny podvody a podvody. Bohužel se někdy objevují jednodenní firmy, které se po obdržení peněz od zákazníků skrývají neznámým směrem.
– Pokud je dům pronajímán bez dokončení, musíte zajistit náklady na opravy v bytě. Jak víte, jejich ceny čas od času rostou.
– Můžete zaznamenat určité nepříjemnosti kvůli hluku v pozadí, protože obyvatelé domu budou několik let provádět opravy a dokončovat své domy.
– V některých případech čekáte s instalací telefonu dlouho, než na vás přijde řada (což je dnes vzácné).
– Pokud se dům nachází v nové mikročásti, můžete snášet nepříjemnosti kvůli nerozvinuté infrastruktuře, protože obchody, nákupní centra, školy a školky se objevují o něco později.
— Je zde ještě jeden negativní faktor: určitý stres, starosti během stavby a čekání na titulní dokumenty.
Možnost novostavby je nejvhodnější pro majetné lidi, kteří již mají bydlení, kteří si dokázali našetřit potřebné množství peněz na koupi dalšího bytu, kteří mohou v klidu přečkat dokončení stavby a dobu opravy ve stávajícím bytě nebo ve pronajatý. Jsou chvíle, kdy je možné koupit nový byt s kompenzací starého bydlení. Podle mého názoru se taková schémata nejlépe používají, jak se říká, jako poslední možnost. Souhlaste, že je nerentabilní používat takové výměny, protože vypořádání s vámi za starý byt neproběhne za tržní cenu. Někdo, kdo se chystá koupit váš dům, jej pravděpodobně ocení za cenu nižší než tržní cena až o 20 %, aby jej rychle prodal, když se přestěhujete do nového bytu.
Mnozí z těch, kdo chtějí koupit dům, vědí o některých negativních faktorech, které vznikají při koupi nové budovy, obracejí svou pozornost na sekundární trh s nemovitostmi. Jeho hlavní výhoda spočívá v tom, že kupujícímu je nabídnut hotový produkt – byty, které nelze vidět v projektu, ale ve formě, ve které již existují. Jak se říká, takového produktu se můžete dotknout rukama. Navíc můžete okamžitě posoudit sociální složení obyvatel domu. Takový byt lze připravit k prodeji v poměrně krátké době. Ale proces hledání vhodného bytu může nějakou dobu trvat, zvláště pokud je geografie hledání zúžená. Je nutné denně prohlížet speciální publikace, na jejichž stránkách jsou zveřejňovány inzeráty, databáze na internetu, musíte být operativní, mít analytické schopnosti, rychlé reakce, schopnost vyjednávat s majitelem či agentem, udělejte rychlá rozhodnutí, abyste nezmeškali ziskovou možnost. Tyto vlastnosti by měl pěstovat profesionální realitní makléř. Každé bydlení zakoupené na sekundárním trhu musí být samozřejmě pečlivě zkontrolováno na „čistotu“ své historie. Ano, to je rys národního trhu s nemovitostmi, protože tuto práci zatím provádí agentura a agent.
Na sekundární trh různé výměny se provádějí zpravidla prodejem a koupí, např. výměna menšího bytu za větší s doplatkem a naopak, přesídlení obecního bytu nebo cesta na více adres. Sekundární trh se častěji využívá k řešení bytových a finančních problémů lidí s nízkými příjmy, kteří nemají možnost ušetřit značné množství peněz, ale pomocí doplatků a směn mohou postupně měnit parametry jejich bydlení.
