Předběžná úprava znamená, že nejhlučnější a nejšpinavější práce již byla provedena. Zároveň se staráte o kosmetické opravy, aby to bylo podle vašich představ. Pokud nemáte touhu nebo nemáte dostatek finančních prostředků na rekonstrukci bytu od nuly, je to nejvhodnější možnost.
Co je zahrnuto v předdokončení od vývojáře
Úplný seznam prací pro každou etapu si musíte vyjasnit s manažery společnosti, se kterou uzavřete smlouvu. Ve výchozím nastavení zahrnuje:
- instalace komunikací;
- montáž vnitřních stěn, tmelení a vyrovnávání;
- podlahové potěry, stěny a stropy bez povrchové úpravy (barva, tapety);
- elektroinstalace s připojením osvětlení s instalací zásuvek a vypínačů;
- montáž oken s tvorbou hotových zárubní, parapetů a říms;
- montáž vchodových a interiérových dveří (po dohodě se můžete omezit na montáž zárubně);
Po dohodě s developerem si můžete vybrat dveře z katalogu dodávaného firmou, různé druhy tmelů a parapety. I když častěji materiály a práce se na rozdíl od jemných povrchových úprav neliší variabilitou.
Výhody předdokončení v novostavbě
Jakákoli úprava od vývojáře je způsob, jak ušetřit úsilí a peníze. Společnost nakupuje materiály ve velkém a nemusíte utrácet peníze za nákup stavebních materiálů v maloobchodě. Když jsou elektroinstalace a komunikace vedeny místnostmi a připojeny, zbývá pouze vypořádat se s nejpříjemnější – designovou – částí opravy.
Kupující bytu s předběžnou úpravou šetří čas. V něm je již možné bydlet, stačí nainstalovat vanu a toaletu a nadále přivádět pokoj k ideálu. V tomto případě se nebude muset dílo předělávat, jako ve finální verzi, kde se vám nemusí líbit rozdíl mezi skutečnými tapetami a těmi, které jste si vybrali v katalogu.
Nevýhody předdokončení
Předem si prohlédněte navrhované rozvržení. Pokud je ve verzi návrhu stále možné zbourat stěny od developera a postavit je podle libosti, pak je po dokončení nerentabilní. Čím vyšší třída bydlení, tím dražší bude povrchová úprava, takže pro některé kupující je vhodnější varianta s hrubou opravou, kterou lze dokončit s minimálními finančními prostředky. Rozdíl je značný a předběžná úprava ve standardní třídě bude stát mnohem méně než v business třídě. Navíc mnozí pochybují o kvalitě práce a předělání oprav od vývojáře je dražší než vlastní výroba od začátku.
Jak přijmout byt s předdokončením
Na rozdíl od formátu návrhu vyžaduje předběžná oprava více práce a vyžaduje zvýšenou pozornost při přejímce. Při koupi bytu v jakékoli podobě má smysl pozvat si na kontrolu kvality předávaného objektu odborníka třetí strany. Budete muset věnovat pozornost nejen funkčnosti, ale také vzhledu prostor s poukazem na nedostatky stavebního týmu.
Kupující má právo reklamovat i nepodstatné detaily. Ujistěte se, že podlahový potěr je jednotný a bez trhlin. Kontrola úrovně je nezbytná k prokázání, že stěny, podlahy a stropy jsou vodorovné. Zkontrolujte komunikaci, baterie, provoz zásuvek a spínačů, pokud jsou nainstalovány. Zvláštní pozornost by měla být věnována oknům, vnitřním dveřím a krabicím pro ně: při převzetí by neměly být žádné mezery, nefunkční kování a zjevné zkreslení. Developer je povinen vady odstranit nebo zaplatit penále. Co si vyberete, je jen na vás.
Maria Litinetskaya, Managing Partner společnosti Metrium (člen sítě partnerů CBRE):
– Předběžná úprava bytu je v porovnání s hrubým povrchem příznivá v tom, že nejnáročnější opravy provádí developer. Mluvíme o podlahovém potěru, vyrovnání stěn a stropu a položení elektrických vodičů. Někdy může seznam doplnit konstrukci vnitřních oddílů. Tyto práce vyžadují hodně stavebního materiálu a času. Úspěch jejich implementace navíc přímo závisí na zkušenostech opravářského týmu.
Neexistuje žádný seznam prací potřebných pro dokončení bílé krabice. Přesto lze jmenovat výčet činností, které jsou v naprosté většině případů prováděny. Při pořízení bytu s předběžnou povrchovou úpravou může kupující počítat s položením elektrických vodičů a instalací zásuvek, vyrovnáním stěn a stropů, podlahovým potěrem a instalací vodoměrů. Developer může nainstalovat pokojové dveře nebo instalatérské práce. Pravda, ta druhá je vzácná kvůli vysokým nákladům na umyvadla, vany a toalety.
Na konci roku 2020 stál průměrný metr čtvereční v bytě s jemným povrchem 192 tisíc rublů. Položky bez povrchové úpravy se prodaly v průměru za 221 tisíc rublů. za 1 čtvereční m. Cena průměrného čtverce bydlení s opravami ve formátu bílé krabice dosáhla 232 tisíc rublů. Je to dáno strukturou věty. Nezařízené byty se nacházely v rezidenčních komplexech, jejichž výstavba je těsně před dokončením. V důsledku toho se náklady na takové položky přiblížily maximální možné hodnotě. Dokončené bydlení naopak patřilo k projektům v rané fázi výstavby a prodávalo se za minimální cenu.
Každý z formátů úprav bytu realizovaný developerem má své výhody i nevýhody. Kupující, který se nechce zabývat opravami, by měl věnovat pozornost bydlení s dokončením na klíč. K nastěhování do takového bytu stačí koupit nábytek a domácí spotřebiče. Pro ty, kteří si chtějí konečnou úpravu provést sami (položit podlahu, vymalovat stěny, tapety, položit dlaždice), je vhodná povrchová úprava bílá krabice. Ti, kteří plánují provádět opravy sami, by si měli vzít byt s hrubým povrchem.
Pavel Bryzgalov, zástupce ředitele pro vývoj produktů, skupina společností A101:
– Předfinišování neboli bílá krabička naznačuje, že všechny špinavé, tedy hlučné a prašné práce dělá vývojář. Jedná se např. o stavbu, omítání a tmelení vnitřních stěn, podlahové potěry s kompletními rozvody vody a elektřiny na místa instalace přístrojů, hydroizolace „mokrých“ prostor, montáž parapetů apod. Kupující má pouze nejpříjemnější část opravy: vyberte si, co rozložit podlahu, tapetu nebo jen malovat stěny, nainstalovat instalatérské práce. Bílý box je vybrán proto, že na jedné straně poskytuje příležitost projevit individualitu a kreativitu a na druhé straně nevyžaduje příliš mnoho času a peněz. Nejsložitější práce jsou dokončeny a jejich cena je zahrnuta v hypotečním úvěru, jehož sazba je mnohem výhodnější než u spotřebitelského úvěru, který se obvykle bere na opravy.
Nyní v moskevském okrese Novomoskovsky jsou průměrné náklady na metr čtvereční bydlení bez povrchové úpravy asi 178 tisíc rublů as povrchovou úpravou v bílé krabici – 195 tisíc rublů. Zároveň od poslední doby začala znatelně narůstat poptávka po předběžné úpravě a nová nabídka přichází nedostatečně rychle, od konce roku 2020 jsou bílé krabicové byty dražší než byty s kompletním jemným povrchem – v nich jsou nyní průměrné náklady na metr čtvereční na úrovni 188,5 tisíce rublů
Podrobně říkáme, co zahrnuje předdokončení bydlení v novostavbě, o jeho výhodách a nevýhodách a o tom, jak správně přijmout byt od developera.
Při koupi domu se budoucí noví osadníci snaží vybrat si pro sebe tu nejlepší možnost. Oblíbenou nabídkou na trhu s bydlením je byt v novostavbě s předdokončením – co to je, proč je výhodné ho koupit a jak správně přijmout takové bydlení od developera, rozumíme článku.
Vše o předdokončení bytu
Druhy povrchů
Pro nájemní bydlení existují tři typy povrchových úprav. Pojďme si každý stručně popsat.
Předdokončování
V takových případech je většina dokončovacích prací hotová, ale dokončovací práce ještě nejsou dokončeny. Byly instalovány potřebné zábrany. Nemovitost je téměř připravena k nastěhování. Zbývá dát instalatérské práce a provést kosmetické opravy. Soubor prací závisí na smlouvě s developerem a může se lišit, přibližný sepíšeme později.
Návrh
Jaký je rozdíl mezi hrubou povrchovou úpravou a předběžnou povrchovou úpravou? Návrhové práce jsou minimem nutným pro uvedení budovy do provozu. Všechny inženýrské komunikace jsou přivedeny do bytu, ale nejsou do něj přivedeny. Elektřina je částečně přivedena, kompletní rozvody zatím nejsou. Okna jsou osazena, ale bez parapetů, topení je instalováno včetně radiátorů. Na podlahu je položen hrubý betonový potěr. Nejsou zde žádné vnitřní dveře a vodovodní armatury.
Čistá, je “na klíč”
Majitel se může ihned nastěhovat, byt je k tomu kompletně připraven. Zde se provádějí komunikace, provádějí se všechny potřebné dokončovací práce, včetně dokončovacích prací. Obvykle se používá standardní provedení, materiály se nakupují ve velkém. Jejich kvalita a cena přitom závisí na třídě bydlení. Pro ekonomickou třídu tedy volí nejlevnější řešení.
Stupeň připravenosti ovlivňuje cenu. Náklady na předdokončovací řešení jsou vyšší než hrubé řešení, ale výrazně nižší než u varianty na klíč.
Co zahrnuje předúprava?
Volba stupně dokončení bytu určuje, zda se bude možné nastěhovat ihned, nebo se bude muset počkat na dokončení dokončovacích prací. Určuje se také jejich objem. Mohou to být pouze kosmetické opravy nebo celá řada opatření pro vyrovnání stěn, pokládku komunikací atd. Abyste neudělali chybu při výběru, musíte přesně vědět, co se nabízí v různých fázích připravenosti.
Pojďme se blíže podívat na to, co předfinišování znamená a co zahrnuje. Je důležité, aby v této fázi neexistoval žádný obecný dokument upravující rozsah prací. Jejich seznam je předepsán ve smlouvě s developerem, takže se může změnit. Výchozí seznam vypadá takto.
- Pokládání inženýrských komunikací, jejich chov v areálu. Vodovodní armatury nejsou instalovány. V oblastech jejich připojení jsou namontovány zástrčky.
- Konstrukce příček a vnitřních stěn, jejich zvuková a tepelná izolace.
- Instalace elektroinstalace s chovem v místnostech. Připojení osvětlení, instalace vypínačů a zásuvek nejsou vždy přítomny.
- Omítání a následné tmelení stěn a stropů. Povrchy musí být hotové, vyrovnané a připravené k malování nebo tapetování.
- Naplnění vyrovnávací stěrky na podlahu.
- Montáž oken s parapety, návrh svahů.
- Montáž interiérových dveří s kováním a lištami (volitelné).
To znamená, že při předdokončování byly provedeny všechny pracné a „špinavé“ práce na vyrovnání povrchů, byly položeny inženýrské sítě, položeny rozvody, vztyčeny příčky, někdy byly instalovány dveře. Zbývá na majiteli nainstalovat instalatérské práce, položit podlahu, nalepit tapetu.
