V současné době, jak víte, mezi elitním bydlením jsou nejnáročnější poptávkou byty s volným uspořádáním. Jinými slovy, spotřebitel získává prostor, který nemá stěny, omezený pouze nosnými konstrukcemi. To samozřejmě dává převahu, pokud jde o možnost přestavby: takové bydlení můžete navrhovat a vylepšovat různými způsoby a krok za krokem ztělesňovat své preference, vkus a fantazie. A přesto nezapomeňte, že vaše preference budou mít stále specifické limity.
Jedná se konkrétně o daná měřítka, hranici samotného bydlení, umístění inženýrských sítí určené developerem, přítomnost nosných stěn, již vyrobené okenní a dveřní otvory atd. – to jsou faktory, které zpočátku nastavují určité limity a podmínky pro váš odvážný designový nápad. A tyto faktory budou zpravidla muset být brány v úvahu, aby se předešlo nepohodlí v budoucnu a nepředvídatelným každodenním situacím. Ve většině případů právě pro tento problém developeři luxusních bytů vyvíjejí několik metod přestavby speciálně pro každý dům, nabízejí spotřebitelům výběr a radí, aby se jednoho z nich drželi.
Příklady plánování nabízené developerem mají obvykle přijatelné vlastnosti: koneckonců, kdo by kromě developera měl vzít v úvahu návrh výběru bytu a lépe znát umístění inženýrských systémů budovy! Stává se však také, že navrhované možnosti uspořádání se zdají majiteli bytu obyčejné a dokonce trochu nudné – a pak se rozhodne pro „velkou přestavbu experimentu“.
Samozřejmostí je zhotovení kompletní dispozice bydlení. Takové rozhodnutí však především vyžaduje zdravý rozum a důkladnou promyšlenost majitele a navíc vyžaduje většinu schválení. A v této situaci, v návaznosti na oblíbený ščedrinský aforismus, že „přísnost ruských zákonů je odčiněna jejich nepovinnou implementací. “, který se v poslední době stal lidovou moudrostí, hrozí nepředvídatelnými důsledky pro ostatní i sebe a rizikem značných morálních a materiálních ztrát. Stav bydlení, které vám bude po přestavbě poskytnuto, může být proti vám, nejen že nepřinese estetický požitek, užitek a pohodlí, ale bude i na škodu.
Co se tedy může stát tak nebezpečného, když někdo najednou v temné místnosti přijde s nápadem vyříznout okno do ulice nebo postavit ložnici v prostoru, který k tomu původně nebyl vhodný a nebyl určen, nebo pomocí přenosných manipulací s koupelny a stěny?
Uvedeme k tomu pouze dva příklady, protože, jak ukazuje praxe, jsou to právě takové příklady, které jsou oblíbenější a téměř univerzální chyby při pokusu o redesign domu.
První příklad: změna umístění místností. Jeden z mých blízkých přátel se rozhodl vyměnit kuchyň a ložnici. Svůj čin vysvětlila tím, že pro ložnici by to byl nejvhodnější prostor, který by se získal spojením obývacího pokoje a nové kuchyně a preferované světové strany. Jediným nedostatkem byla tehdy ventilace, kterou nebylo možné někam posunout ani přesunout. I když byl ve ventilaci průduch, do místnosti přesto unikaly nepříjemné pachy.
Problematický případ ale není ani tak ve vůni, ale v konkrétní místnosti, která byla původně navržena jako kuchyně. Dopadlo to tak, že ložnice přítele se nyní stala opakem pěti kuchyní najednou: o patro níže, o patro výše, sousedova protější a dvě v hraniční stoupačce diagonálně. A jak víte, kuchyně je místo běžného použití a pro ni je podmíněný hlukový efekt zcela přirozený.
Hluk fungující trouby, mikrovlnné trouby, myčky nebo lednice ve vaší kuchyni tak přirozeně přehluší zvuky přicházející ze sousedních bytů nebo z ulice. Pokud však kuchyň nahradí ložnice, jejíž účel vylučuje přítomnost hluku, můžeme s rozumnou mírou pravděpodobnosti předpokládat, že uslyšíte zvukotěsné zvuky vycházející ze sousedních bytů.
Není těžké uhodnout, že mému příteli taková přestavba kromě permanentní únavy a nepohodlí nic nepřinesla, byť z nevtíravého, ale přesto vždy přítomného hlukového tónu.
Mimochodem, výše diskutovaný příklad má další charakteristickou variaci: když se při změně umístění místnosti snaží provést určité manipulace s ventilačními stoupačkami, například řezání kuchyňské digestoře do instalatérské stoupačky. Někdo by si mohl myslet, jakou pachovou vůni majitel domu v tomto případě získá. Sousedé se samozřejmě ocitnou v přijatelnější pozici: v jejich koupelnách bude vždy přítomno aroma něčeho jedlého, zatímco nově pořízenou kuchyni budou zabírat vůně zcela jiného druhu.
Druhý příklad: změna umístění stěn koupelen. Majitel domu se rozhodl svou ložnici mírně rozšířit o koupelnu. Ložnice se v důsledku takového jednání zvětšila o 40 cm. A v tuto chvíli je každé ráno a večer v jeho nově vybavené ložnici slyšet nenápadné bublání, když se soused v patře sprchoval. A to i přes dvojité odhlučnění obou bytů!
V obou případech, jak je vidět, se přestavba dotkla ložnice. Ložnice je samozřejmě jednou z „nejslabších“ oblastí v bytě, proto je otázka jejího umístění a uspořádání záležitostí, která vyžaduje zvláštní přístup a je poměrně subtilní.
Při výběru místa pro ložnici musíte mít především na paměti následující podmínku: všechny domy (a ještě více, pokud se jedná o moderní elitní novostavby) mají high-tech design. Má výtahové a ventilační šachty, skluz na odpadky, stoupačky vody a kanalizace a další komunikace. A všechny tyto komunikace produkují většinu hlukových zvuků nepřetržitě.
Někdo spouštěl prázdné lahve odpadkovým skluzem z 25. patra, další při odchodu zaklepal na vchodové dveře, třetí chtěl opravit odtokovou nádržku na záchodě, čtvrtý se šel osprchovat. – a se všemi těmito pronikavými zvuky se stěny vaší ložnice setkávají! Souhlasíte, bude to velmi nepříjemné, zejména v době, kdy je lehký spánek. A zde nepomůže ani žádný odhlučnění, protože významnou část těchto zvuků tvoří nízkofrekvenční zvuky, které jsou v našem životě neustále přítomné a proti kterým je odhlučnění neúčinné. A to jsou zákony fyziky, ne zákony Ruské federace.
A morálka je v zásadě jednoduchá: je na vás, zda byt předěláte nebo ne. Ale v každém případě by se k této otázce mělo přistupovat vyváženě a promyšleně, nejprve předvídat všechny možné situace a zhodnotit všechny možnosti.
Volné plánování je „know-how“ stavebního trhu. Nelze jednoznačně říci, zda je to dobře nebo špatně, ale lze s naprostou jistotou říci, že jen málo kupujících dobře chápe, co to znamená. A když je jasné: byt je již koupen, není dost peněz na přestavbu zdánlivě „volného“ prostoru a není jasné, co dál.
Volný layout a jeho úskalí
Developeři za účelem zvýšení investiční atraktivity umisťují monolitické novostavby jako bydlení s otevřeným plánem, jehož výhodou je realizace libovolných designových fantazií. Mlčí se přitom o tom, že přes určitou volnost jednání existuje i na legislativní úrovni schválená řada omezení ohledně sanace.
Pod volnou dispozicí bytu je myšlen prostor omezený pouze nosnými zdmi. To je možné díky technologii monolitické výstavby domů, ve které pouze vnější stěny plní funkci nosné. Díky tomu můžete změnit rozložení. Změna, neboť půdorys je již schválen projektem.
Pouze v případě, že se majitel rozhodl neinstalovat žádné oddíly, je vše jednoduché. Pokud jste však nezávisle naplánovali otevřený byt, budete muset získat povolení k přestavbě nebo opětovnému vybavení prostor.
Nákup takového obytného prostoru má své nevýhody:
- Jeho cena je vyšší než u standardního.
- Nemá to žádné zakončení. Jsou zde betonové stěny, instalované vstupní dveře, okna, topení. Sečteno plyn, světlo a voda. Majitel bude potřebovat velké investice na opravy: instalace příček, instalace elektrických a vodovodních sítí, instalace podlah a čištění prostor. Výroba těchto děl je přísně regulována SNiP (stavebními normami a pravidly), s výjimkou výzdoby místností.
- Možnost přestavby vyžaduje získání povolení s následným vývojem projektu a jeho schválení. Schvalovací proces závisí na složitosti projektu. Čím složitější projekt, tím delší je schvalování.
- Konstrukce příček povede ke ztrátě prostoru. Vzdálenost mezi přepážkami a materiály pro ně použité jsou regulovány.
- Přestavba koupelen, toalet a kuchyní je téměř nemožná. Stoupačky nelze přesunout a velikost těchto místností s největší pravděpodobností nelze změnit.
Co byste měli vědět při nákupu
Při koupi bytu majitel věří, že „volné“ uspořádání mu dá příležitost postavit zdi kdekoli, zařídit místnosti s různými účely podle libosti. Není tomu tak vždy. Technická dokumentace definuje umístění mokrých a suchých zón. Nemůžete změnit jejich umístění. I změna jejich velikosti je problematická. Děje se tak proto, že na legislativní úrovni je stanoveno, že koupelnu, WC a kuchyň (mokré prostory) nelze rozšiřovat na úkor obytných prostor. A pokud v takovém bytě není žádná chodbová zóna, pak bez ohledu na to, jak se majitel snaží rozšířit koupelnu, určitě spadne do oblasti obývacího pokoje.
Stále existují technická omezení. Například: i přes volnou dispozici mohou být koupelny v novém bytě umístěny pouze tam, kde to umožňuje projekt, protože není možné posunout stoupačky.
Další bod, který je třeba zvážit před koupí bytu. Ne každý ví, že do uvedení domu do provozu musí být dokončeny všechny stavební práce a ke dni zápisu vlastnictví musí byt odpovídat schválenému záměru.
Prohlédněte si půdorys
Při výběru bytu s volnou dispozicí v novostavbě můžete někdy vidět rozložení místností, rozložené na podlaze s jednou nebo dvěma řadami cihel. Je důležité vědět, že tato možnost je schválena projektem. Tento projekt je koordinován se ZISZ. Nový vlastník je povinen tyto příčky vložit. Pokud majitel bude plánovat prostory „pro sebe“, jedná se o přestavbu, která vyžaduje koordinaci přísně stanoveným způsobem.
Plány Úřadu technického inventáře ne vždy ukazují umístění místností a jejich velikosti. Někdy na těchto plánech je byt označen jako bílý čtverec. Pokud nejsou stěny vyznačeny na plánu Úřadu technické inventury (BTI), pak je můžete vidět na budově nebo půdorysu BTI, na kterém jsou schematicky vyznačeny všechny místnosti. Tato dispozice byla schválena před zahájením stavby. Majitel o tom musí vědět.
Stavební (půdorys) plán BTI si můžete vyžádat u developera nebo správcovské společnosti. Stojí za to vědět, že ne všechny bezplatné možnosti přestavby lze dohodnout. Například: pokud chcete velkou koupelnu, ale na stavebním plánu je na jejím místě umístěn dětský pokoj, nelze se na této možnosti dohodnout.
Chcete-li zvážit možnost přestavby bydlení, je lepší zapojit odborníka.
Po vybudování příček budou náklady nižší
Po zakoupení bytu s otevřeným plánem a jeho přepracování majitel ani netuší, že přidáním příček v něm zmenší plochu. Čím více takových příček a čím větší je jejich tloušťka, tím menší je plocha bytu. Po dokončení všech stavebních prací tak při registraci bytu s dokončenou přestavbou u úřadu technického inventáře zaznamenáte pokles plochy. A přímo při prodeji bude jeho cena nižší.
Náklady a schválení pro bezplatné plánování
Prohlášení „byt s otevřeným plánem“ znamená následující – jedná se o studio se všemi komunikacemi a obrysy vnitřních příček naznačujícími stěny, které developer zdánlivě naznačuje. Ve skutečnosti jen nenaznačuje – legálně tam tyto zdi jsou. Vnitřní příčky musí být vyznačeny na plánu, jinak není možné provést výpočty potřebné pro stavbu.
Bez označení kuchyně nebude možné určit polohu ventilačních šachet, bez vymezení koupelen, nebude možné provádět kanalizační a vodovodní stoupačky, bez údajů o přibližné ploše obytný prostor není možné vypočítat model radiátoru. To znamená, že již několik „volně plánovacích“ prostor je tak či onak definováno v prostoru: jedná se o toaletu, koupelnu, kuchyň. Nabízí se logická otázka: jak proměnlivý je prostor takového uspořádání. Odpověď je trochu zvláštní: v rámci nebytových prostor.
Bude vás zajímat: Dispozice domu s bazénem: typy bazénů a proveditelnost provedení
Udělejme si seznam toho, co lze v takovém bytě skutečně změnit:
- Prostory kuchyní a koupelen díky chodbám a technickým místnostem. Obývací pokoje nelze zmenšit, aby se zvětšily kuchyně nebo toalety. Tyto místnosti jsou klasifikovány jako oblasti s vysokou vlhkostí nebo vlhké oblasti, takže výrazné zvětšení velikosti místností zvýší zatížení ventilačního systému.
- Vnitřní oddíly můžete umístit tak, jak chcete. Je třeba si uvědomit, že každá další stavební konstrukce zabírá místo, což znamená, že snižuje počet metrů čtverečních a náklady na byt. Na malých plochách to není patrné, ale na velkých plochách budou ztráty znatelné.
- Dveře můžete vytvořit v nosných konstrukcích.
- Část stěny můžete rozebrat na balkon, abyste vizuálně spojili prostor lodžie a obývacího pokoje. Ale zároveň nemůžete radiátor napojený na systém dálkového vytápění přenést na balkon. Proč? To naruší hydrauliku topného systému a může mít katastrofální následky.
Hlavní věc, kterou je třeba si zapamatovat, je, že pro sanaci je nutné se ZISZ dohodnout na novém půdorysu a podkladech k němu, což vyžaduje čas a peníze. V soukromých firmách se otázka sanace odhaduje v rozmezí od 40 do jednoho milionu rublů.
Takové byty se zpravidla prodávají v panelových domech, kde není třeba se starat o nosné stěny, protože svou roli hrají vnější konstrukce. V takovém bytě jsou možnosti vymezení prostoru opravdu širší, ale krásnými cenami byste se neměli nechat zmást.
Skutečná cena je tedy vždy nižší než deklarovaná. Je levnější postavit panelový dům než zděný nebo monolitický, na vnitřní příčky nebyly vynaloženy žádné peníze ani pracovní síly, což znamená, že dům vyšel rychleji a levněji. Jenže právě sousloví otevřený plán může přidat náklady na zdánlivě levný obytný prostor.
Výhody
Jak najít výhody mezi těmito zdánlivě neproniknutelnými nevýhodami? Otevřený půdorys je sen. Ano, nemůžete změnit polohu kuchyně nebo toalety, ale kdo na to myslí ve svých představách o domě? Člověk myslí na pokoje a design, krásný balkon kombinovaný s ložnicí a širokou kuchyní.
To je možné v kreativním prostoru otevřeného bytu. Pokud jste připraveni investovat čas a peníze do svého snu, jděte do toho. Pokud je však rozpočet omezený, neměli byste ve snaze ušetřit peníze na krásné pohádky realitních kanceláří. Vyberte si útulnou variantu z dostupných, uspořádejte ji podle svého uvážení, v každém případě to vyjde levněji.
Výkon
Bezplatné plánování je marketingový tah, který zvyšuje zisky než skutečná výhoda bytu. Ale pokud se podíváte za hranice tržních vztahů: s velkým rozpočtem je to příležitost vytvořit si pouze svůj vlastní dům, podobný, který neexistuje, se skutečně designovým interiérem a naprostým pocitem duchovního pohodlí.
Koupí bytu s otevřeným plánem si můžete vytvořit svůj vlastní interiér. Realizace vašeho nápadu zabere spoustu času a peněz. Proto pečlivě zvažte své schopnosti a touhy.
