Společný balkon s pokojem

Balkon už dávno není jen místem pro ukládání věcí. Dnes je to doplňkový prostor, který se může stát součástí interiéru. Kombinace pokoje nebo kuchyně s balkonem může výrazně zvýšit obytný prostor.

Odborníci vysvětlili, v jakém případě je možné provést takovou přestavbu a jaké nuance je třeba vzít v úvahu.

Sdružování zakázáno zákonem

„Bohužel podle současné legislativy je sdružování zakázáno. Důvodů je mnoho, od vlivu na vytápění prostor bytových domů až po poškození nosných konstrukcí. Stojí za zmínku, že je zakázáno kombinovat balkony a lodžie s pokoji, “komentuje Vladimir Prokhorov, právník, člen Generální rady pro podnikání Ruska.

V jakém případě je možné přeplánovat?

V některých případech je však stále možné kombinovat balkon a pokoj. „Taková přestavba bude legální, pokud dojde k demontáži parapetu a prahu. V tomto případě bude nutné nainstalovat francouzská okna a změny samozřejmě koordinovat s Bureau of Technical Inventory (BTI). Pokud jsou však stěny nosné, budete odmítnuti,“ řekl Prochorov. Zdůraznil, že je také zakázáno rozšiřovat otvor u vstupu na balkon, protože stěny ve zděných budovách jsou nosné a v monolitických budovách se demolice projeví na pevnosti a stabilitě samotného balkonu, komentuje právník.

Za zmínku také stojí, že balkon nebo lodžii lze spojit s místností pouze v případě, že jsou zasklené, vysvětlil Vadim Tkachenko, právník, zakladatel a generální ředitel poradenské skupiny vvCube. Jinak podle něj bude sanace s demontáží parapetní tvárnice považována za změnu fasády budovy a bude vyžadovat další povolení. Získat je však prakticky nelze, uzavírá odborník.

Je možné nesouhlasit?

Velmi často dochází ke schválení přestavby až po jejím dokončení a většina úprav byla provedena před mnoha lety. Majitelé takových bytů věří, že mohou zaplatit malou pokutu a zpětně provést změny v Rosreestru. Další občané se však potýkají s nutností vydat velké množství povolení a získat souhlas již soudní cestou.

„Pokud byla přestavba provedena v rozporu se stavebními předpisy, musíte zaplatit pokutu a vrátit vše do původního stavu. Pokuta za nelegální sanaci pro jednotlivce je od 2 tisíc do 2,5 tisíc rublů, pro právnické osoby – od 350 tisíc do 1 milionu rublů. Při prodeji bytu je navíc důležitá i právní přestavba. Pokud se stávající dokumenty neshodují, mohou nastat potíže. V případě pořízení bytu na hypotéku si také pracovník znalecké firmy předělaný balkon v bytě určitě prohlédne, nafotí a vypracuje oficiální znalecký posudek pro banku,“ vysvětlil Vadim Tkachenko z vvCube.

Postup sloučení

Jakákoli kombinace začíná projektem s rozměry prostor před a po. „Je třeba požádat projekční organizaci s příslušnou licencí, která připraví projekt přestavby. Dále je potřeba koordinovat projekt na Hygienické a epidemiologické stanici a na okresní správě. Poté můžete přeplánovat. Poté musíte získat nové osvědčení o registraci ZISZ a dát byt do katastru nemovitostí s novými plochami. Dále předejte dokumenty MFC a vyzvedněte si nový výpis z USRN,“ doporučuje Tkachenko.

V případě, že kombinace kuchyně a lodžie / balkonu ovlivní nosné konstrukce, bude vyžadován závěr zpracovatele projektu domu, řekl právník, kandidát práva Gennadij Nefedovskij. Kromě toho zdůraznil, že při demolici parapetu nebo pilířů je nutný tepelnětechnický výpočet a závěr o bezpečnosti práce. „Budete také potřebovat doklady potvrzující právo na bydlení: potvrzení o vlastnictví bytu, výpis ze státního rejstříku potvrzující právo na vlastnictví. Kromě toho možná budete potřebovat akty majetkové účasti nebo přijetí a převod bytu, technický pas bytu od ZISZ, “shrnul právník.

Viz také:

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost

Jednou z oblíbených možností přestavby bytu je jeho kombinace s balkonem a lodžií. Mnoho majitelů nemovitostí se domnívá, že taková práce je jednoduchá a nevyžaduje povolení. Ve skutečnosti lze některé práce provádět bez schválení, ale většina z nich je bez schválení zakázána. A pokud provedete přestavbu v rozporu se stavebními předpisy, budete muset zaplatit pokutu a vrátit vše do původního stavu.

Řekneme vám, zda je možné kombinovat balkon a pokoj a jak to udělat, aby byla přestavba legální.

Možnost spojení lodžie s pokojem závisí na typu domu a předpisech platných v regionu. Foto: zen.yandex.ru

Jaký je rozdíl mezi balkonem a lodžií

Pokud se chystáte kombinovat lodžii s místností, musíte pochopit, co přesně má být připojeno – balkon nebo lodžie. To je důležité, protože stavební a legislativní normy pro ně počítají s různými úkony, které lze při opravě nebo rekonstrukci provést.

Rozdíly mezi lodžií a balkonem jsou uvedeny v SP 54.13330.2011, SNiP 31-01-2003. Podle nich:

• lodžie – místnost, která je ze tří stran oplocená zdmi. Pokud mluvíme o rohové místnosti, pak je lodžie uzavřena dvěma stěnami;
• balkon je oplocený prostor vystupující z fasády.

Balkon a lodžie mají různé technické možnosti – schopnost odolat zatížení, které je na ně aplikováno. Protože je lodžie součástí budovy a spočívá na jejích bočních stěnách, unese téměř stejnou váhu jako místnost. To je asi 400 kg na metr čtvereční plochy. U novostaveb může být toto zatížení vyšší a dosáhnout 600 kg na metr čtvereční.

Balkon není součástí stavby – přiléhá k nosné stěně pouze jednou stranou. Proto je maximální zatížení na něm menší. I v novostavbách je to jen 250 kg na metr čtvereční. A každým rokem se snižuje asi o 1 %.

Je možné spojit lodžii s pokojem: právní aspekty

Pokus o kombinaci lodžie nebo balkonu s místností je spojen s akcemi, které mohou narušit integritu konstrukce nebo ji učinit nepoužitelnou. Při přestavbě vlastníci bytů:

• nést komunikační sítě;
• změnit umístění elektrických bodů a umístit další elektrické body;
• zvětšit obytnou plochu bytu;
• děrovací otvory;
• nosné dveře;
• vybourat nosné konstrukce;
• odstranit nebo přesunout okenní otvory.

Pokud se chystáte přestavovat pokoj s balkonem, musíte vzít v úvahu legislativní normy platné na území Ruské federace. Zohledňují také určité požadavky, které mohou platit v předmětu federace, kde se byt nachází. Například pro Moskvu to bude:

• Vyhláška Státního výboru Ruské federace pro výstavbu a bydlení a komunální služby č. 170. Schvalují pravidla a normy pro technický provoz bytového fondu;
• Nařízení moskevské vlády č. 508. Definuje normy, podle kterých se organizují rekonstrukce a přestavby prostor v bytových a nebytových domech.

Podle pravidel stanovených ve vyhláškách:

• lodžii nelze v bytových domech užívat k jiným účelům, než ke kterým je určena.
• při přestavbě není možné kombinovat interiér s lodžií.

Proč je zakázáno kombinovat lodžii s místností

Kombinace lodžie s bytem je zakázána z mnoha důvodů, z nichž hlavní jsou:

• při kombinaci studené a teplé místnosti je narušen tepelný obrys budovy. Tím se zvětšuje plocha, na které je potřeba v zimě udržovat teplo. V takových situacích se výrazně zvyšuje zatížení ústředního topení, se kterým se špatně vyrovnává, a teplota uvnitř bytu se může stát neobyvatelnou;
• při sanaci často zasahují do nosné zdi. V tomto případě hrozí narušení celistvosti celé stavby, až její zřícení.

Příklad přestavby, na které se nelze dohodnout:

• částečná demolice parapetu bez instalace panoramatického (francouzského) zasklení;
• demolice parapetu a montáž oken s dvojitým zasklením mezi lodžií a místností, která neposkytují tepelnou izolaci;
• odstranění radiátoru ústředního topení na lodžii;
• posunutí okraje lodžie do místnosti.

Kombinace lodžie s pokojem: co se dá dělat

Je povoleno demontovat parapetní blok s jeho nahrazením průsvitnými dveřmi. Ale taková přestavba by se měla promítnout do schváleného projektu. I pro získání povolení k přestavbě je potřeba provést tepelnětechnický výpočet. Pomáhá určit rozdíl v tepelných ztrátách před a po práci a porovnat je s normalizovanými.

Při získávání povolení je důležité pochopit, že baterii nelze vyjmout do lodžie. Zákon zakazuje umístit na balkon nebo lodžii, bez ohledu na to, zda byly spojeny s přilehlou místností nebo ne:

• vodní radiátory;
• potrubí topných systémů;
• veškeré inženýrské komunikace, které pocházejí ze stoupačky topného systému.

Při změně termínu je třeba vzít v úvahu následující body:

• pokud chcete, aby bylo na lodžii teplo, můžete si vyrobit teplou podlahu nebo umístit elektrický ohřívač, podlahový konvektor;
• demontáž nelze provést nárazovou metodou. Chcete-li to provést, použijte metodu bez nárazu a použijte diamantové zařízení;
• u domů, které jsou navrženy s ochranou proti postupnému zřícení budovy, nelze parapet demontovat;
• v některých oblastech lze demontáž části zdi přirovnat ke změně fasády poznání. V tomto případě je téměř nemožné koordinovat přestavbu.

Při demontáži parapetu je třeba nainstalovat dveře mezi lodžii a místnost. Foto: kharkov.pulscen.ua

Umožňují zmenšení zóny nosné stěny a demontáž dveřního prahu. Ale tyto druhy práce nejsou povoleny ve všech domácnostech. Můžete například odstranit práh a zvýšit stěnu v monolitických domech. Tyto budovy mají speciální design. V nich jsou stěny vyrobeny podle principu koláče. Skládají se z pěnobetonu, plynosilikátového nebo struskového betonu, izolace a omítky. U tohoto provedení je podpěra vyrobena podlaha po podlaze. Majitel bytu v monolitickém domě může rozšířit dveře, aniž by narušil integritu budovy, aniž by to ovlivnilo nosné stěny. Pokud jsou však vnější stěny budovy vyrobeny ze železobetonu, není možné provádět práce na kombinaci lodžie a balkonu s demontáží stěny – to ovlivní nosnou konstrukci.

Možnost demontáže prahu v cihlovém nebo blokovém domě závisí na konstrukci betonové desky. Pokud byl během stavebních prací uzavřen ve formě konzoly, nelze práh odstranit – může to vést ke zhroucení.

V panelovém domě není možné zmenšit zónu stěny a demontovat práh. Ale můžete snížit výšku matice – to se nepovažuje za porušení.

Co se stane, když ignorujete omezení týkající se kombinace balkonu s pokojem

Majitelé bytů často svévolně demontují okenní a parapetní bloky, připevňují balkony, izolují je, aniž by získali povolení. Zdá se jim, že je to jejich majetek a nejsou potřeba žádné souhlasy.

Důsledky mohou být různé. Pokud se například dotknete nosné zdi, může se balkon zřítit. A když zkombinujete balkon s pokojem v bytě, bude chladněji. Z toho se vyvine vlhkost a objeví se plísně. Přesto, že přestavba bez získání povolení, majitel bytu porušuje zákon. Pokud si správcovská společnost, sousedé nebo někdo jiný stěžují na nezákonnou kombinaci lodžie s pokojem, ponese odpovědnost majitel domu.

Jaký bude trest, záleží na tom, co udělal majitel bytu. Pokud jsou v bytovém domě povoleny provedené akce s přihlédnutím k jeho typu a normám kraje, budou povinni zaplatit pokutu a provést změny v technickém plánu. Výše pokuty pro běžné občany je až 2500 300 rublů. Pokud však prostory patří právnické osobě, může pokuta dosáhnout XNUMX tisíc rublů.

Často se ukazuje, že kombinace balkonu s místností je provedena v rozporu se stavebními předpisy a ohrožuje integritu budovy. Pokud je taková přestavba opravena, potřebujete:

• Zaplatit pokutu;
• obnovit demontované části lodžie nebo balkonu – vrátit místnost do původního stavu.

Při opravě nelegální přestavby se stává, že majitelé bytů zaplatí pokutu, ale nevrátí prostory do původního stavu. V tomto případě se zástupci bytové inspekce obracejí k soudu. Rozhodnutím soudu může být byt vlastníkovi odebrán. Nemovitost bude prodána v dražbě a výtěžek bude použit na výběr částky potřebné na restaurátorské práce. Tato částka bude zahrnovat náklady na materiál a práci, kterou má dodavatel provést. Zbytek peněz bude převeden na bývalého majitele bytu.

V případě porušení stavebních předpisů při přestavbě může majitel o byt rozhodnutím soudu přijít. Foto: www.pic.kiev.ua

Seznam podkladů pro propojení lodžie s pokojem

Nemůžete samostatně demontovat zeď nebo práh, provádět další práce související s přestavbou. Aby bylo vše legální, musíte nejprve získat povolení. Po dokončení opravy je přestavba akceptována komisí, která kontroluje soulad provedených prací se seznamem těch, pro které vlastník bytu obdržel povolení. Po přejímce díla vypracuje komise doklad o dokončení díla. Pokud nejsou zjištěna žádná porušení, je plán bytu upraven.

Chcete-li získat povolení k přestavbě, musíte shromáždit následující dokumenty:

pro byt;
• doklad potvrzující vlastnictví. Může to být osvědčení o vlastnictví nebo výpis z USRN;
• projekt přestavby. Takový dokument však nelze nakreslit samostatně nebo kontaktovat odborníka, který ví, jak kompetentně vypracovat výkresy. To provádí projekční organizace;
• tepelnětechnický výpočet;
• plná moc ke schválení přestavby. Takový dokument je nutný, pokud povolení ke spojení místnosti s lodžií neobdrží osobně majitel bytu, ale jeho oprávněný zástupce;
• závěr organizace, v jejíž rozvaze se bytový dům nachází;
• souhlas všech vlastníků prostor v domě. Takový doklad je potřeba, pokud přestavbu nelze provést bez připojení části společného majetku k prostorám žadatele. Například je vypracován, pokud majitel bytu chce zvětšit plochu baldachýnu nad svým balkonem – to změní vzhled fasády budovy a ovlivní část společného majetku. Stejné povolení je třeba získat, pokud chce majitel domu spojit balkon s jakoukoli místností ve svém bytě;
• souhlas banky. Je nutné, pokud byl byt koupen na hypotéku a ještě z něj nebylo odstraněno věcné břemeno. Chcete-li provést přestavbu, musíte nejprve získat povolení od banky. Pokud banka svolení nedá, bude možné provést přestavbu za podmínek hypotečního úvěru až po splacení úvěru a odstranění věcného břemene.
• závěr Ministerstva pro mimořádné situace Ruské federace;
• závěr Rospotrebnadzor.

Majitelé bytů nemohou dle zástavní smlouvy provádět přestavbu bez souhlasu banky, dokud nebude věcné břemeno odstraněno. Foto: icvl.ru

Seznam dokumentů pro získání povolení se může lišit v závislosti na regionu a aktuální legislativě v době podání žádosti. Je lepší si ujasnit, co je třeba sbírat pro určitou práci. K tomu se můžete obrátit na městský odbor architektury osady.

Pořadí práce při kombinaci lodžie s místností

Chcete-li kombinovat lodžii a pokoj, potřebujete:

1. Určete, jaká práce bude provedena. Majitel bytu nemusí studovat, co lze a nelze – normy regionu a seznam prací, které je povoleno provádět, najdete v ZISZ nebo v projekční společnosti.
2. Obraťte se na projekční firmu, která vypracuje projekt přestavby dle aktuálních norem. Takový dokument může vyhotovit pouze společnost, která je členem samoregulační organizace. Pokud dokument zpracuje organizace, která není členem SRO, nebude projekt schválen a nebude vydáno povolení k přestavbě.
3. Poskytněte ke schválení správcovské společnosti hotový projekt, v jehož rozvaze se bytový dům nachází.
4. Pokud práce vyžaduje schválení v takových organizacích, kontaktujte Ministerstvo pro mimořádné situace a Rospotrebnadzor.
5. Připravte a předložte balík dokumentů inspekci bydlení pro získání povolení.
6. Získejte pracovní povolení.
7. Proveďte práce na schváleném projektu.
8. Zavolejte katastrální inženýry, kteří vypracují protokol o provedených pracích.
9. Podepište akt práce provedené u projektantů, ve správcovské společnosti a v administrativě.
10. Pro vypracování nového technického plánu bytu s již provedenými změnami kontaktujte ZISZ nebo katastrální inženýry.
11. Pošlete Rosreestrovi žádost s titulními dokumenty pro byt a novým technickým plánem pro provedení změn. Žádost lze podat kontaktováním pobočky MFC nebo zasláním žádosti prostřednictvím oficiálních webových stránek Rosreestr. Pro podání žádosti přes internet musí mít žadatel elektronický podpis.
12. Získejte nový výpis z USRN.

O povolení přestavby není nutné žádat osobně. To lze provést prostřednictvím webových stránek Státních služeb přiložením potřebných dokumentů ve formě naskenovaných kopií.

Přestavba může být zamítnuta, pokud:

• žadatel nedoložil všechny doklady, které jsou v konkrétním případě potřebné;
• seznam prací, které vlastník plánuje provést, nesplňuje požadavky právních předpisů Ruské federace nebo regionu, ve kterém se bytový dům nachází.

Stává se, že žadatelům je zamítnuta přestavba bez právního důvodu. Pokud se majitel bytu domnívá, že chystané změny neodporují zákonu a stavebním zákonům, může se na ochranu svých zájmů obrátit na soud.

Majitel bytu v případě odmítnutí přestavby může získat povolení podáním k soudu. Foto: www.pravza.ru

Někdy se kupující bytu potýkají s tím, že bývalý majitel provedl přestavbu, ale nelegalizoval ji. Často se o tom dozvědí až po transakci. Aby se předešlo situacím s nelegální přestavbou v zakoupeném bydlení, musíte před podpisem kupní smlouvy zkontrolovat technický plán bytu se skutečnými rozměry a konfigurací prostor.

Je možné legalizovat spojení balkonu s pokojem zpětně

Podle statistik je 90 % souhlasů s přestavbou provedeno až po dokončení prací. Nejčastěji se tak děje před prodejem bytu. Ve většině případů byla taková přestavba provedena před mnoha lety a majitelé doufají, že bude možné zaplatit malou pokutu a jednoduše provést změny v Rosreestru.

Ve skutečnosti je takové odvolání spojeno s vydáním velkého množství povolení a často musí být schváleno soudní cestou. Pokud byla přestavba provedena v rozporu se stavebními předpisy, budete muset zaplatit pokutu za vrácení všeho do původního stavu, bez ohledu na to, jak dlouho byl byt provozován s provedenou přestavbou.

Některé druhy práce, které jsou nyní zakázané, byly uznány jako legální již před několika lety. Pokud je tedy nutné přestavbu legalizovat, berou v úvahu normy, které byly v platnosti v Ruské federaci a regionu, kde se byt nacházel během doby opravy.