Rozhodli jste se provést globální rekonstrukci v bytě. Ale slyšeli jsme, že ne všechny práce se dají dělat jen tak: něco je potřeba koordinovat s inspekcí bydlení a něco je obecně nelegální. V tomto článku budeme analyzovat, co lze a nelze dělat během přestavby.
Přestavba bytu: co říká zákon
Zákon o bydlení má sekce o přestavbě a reorganizaci. Podle Kodexu bydlení Ruské federace je sanace změnou konfigurace prostor a reorganizací jsou inženýrské sítě a zařízení, které musí být zahrnuty v osvědčení o registraci.
Pokud je po opravě třeba změnit půdorys nebo technické informace, pak podle kodexu , to vyžaduje povolení od místních úřadů – například inspekce bydlení.
Seznam povolených a zakázaných úprav a přestaveb je k dispozici také v Vyhláška vlády Moskvy N 508-PP . Obecná pravidla pro danou zemi se mohou lišit v závislosti na regionu, proto doporučujeme, abyste si před zahájením přestavby ujasnili nuance.
Co lze dělat bez souhlasu
Pokud se opravou v podstatě nic nezmění, nepoškodí ani konstrukci domu, ani sousedy, ani samotné obyvatele, pak to můžete udělat bez dohody. Ze zákona se nejedná o přestavbu ani reorganizaci.
Obecně platí, že bez dohody můžete:
- Proveďte kosmetické opravy: omítky a malování stěn, lepidlo tapety. Pokládka nové dlažby nebo laminátové podlahy, která nahradí staré.
- Vyměňte dveře, okna, zasklíte balkon, pokud stěny a otvory zůstanou nedotčeny.
- Nainstalujte nové technické vybavení, které odpovídá zařízení a rozměrům předchozího. Například trubky nebo koupel.
- Demontujte starý vestavěný nábytek, jako jsou mezipatře.
- Přestavte elektrický sporák v kuchyni.
Možné, ale ne vždy
Existují změny, které se zdají být vyřešeny, ale mohou nastat problémy. Například, na webových stránkách Moskevské bytové inspekce seznam těch, které nevyžadují schválení, zahrnuje instalaci antén a klimatizací.
Ale právníci a soudy jsou rozděleni . Někteří říkají, že povolení je povinné, protože jde o rekonstrukci. Jiní se domnívají, že zde je potřeba pouze souhlas majitelů domu, protože fasáda je společná.
Zároveň je-li například dům objektem kulturního dědictví, pak je v každém případě nutné získat povolení k instalaci klimatizace.
Nebo stejná Moszhilinspektsiya umožňuje přeskupení topných a plynových spotřebičů bez schválení, ale pouze pokud to nevyžaduje položení dalších napájecích sítí.
Pokud máte nějaké pochybnosti, doporučujeme se informovat u místních úřadů.
Návod: jak legalizovat přestavbu bytu
Co můžete dělat s územním rozhodnutím?
Pokud máte povolení k přestavbě bytu, můžete:
- Nainstalujte další zařízení. Například plynový sporák místo elektrického nebo sprchový kout místo vany.
- Změňte systémy vytápění, zásobování vodou, ventilace plynem.
- Změňte hranice místností, stěny, příčky, okenní a dveřní otvory, konstrukci podlahy.
- Bourat zdi a stavět příčky. Vytvořte nebo naopak utěsněte otvory. Ano, a pokud stěny nejsou nosné – také. Ano, dokonce i sádrokartonové příčky.
- Změňte design podlah, pokud je dům s dřevěnými podlahami.
- Vytvořte mezipatro. Ale ne více než 40% plochy areálu.
Co nedělat při přestavbě
Když přeplánování nebude fungovat:
- Instalujte podlahové vytápění s napojením na společné domovní teplovodní nebo topné systémy. Pokud potrubí praskne, bude těžké si všimnout a zastavit povodeň.
- Přeneste baterie na lodžii, balkon nebo verandu.
- Ve druhém a vyšším podlaží přistavte lodžie a terasy.
- Proveďte přestavbu v nouzových domech.
- Spojte plynofikované prostory s obytnými místnostmi.
Vlastnosti přestavby bytů v Moskvě
Každý region Ruska má své vlastní standardy přestavby. V Moskvě je přestavba koordinována na inspekci MosZhil.
Postup pro vlastní schválení přestavby v Moskvě a Moskevské oblasti se skládá z 8 kroků:
- Získání plánu prostor a vysvětlení prostor v ZISZ.
- Potvrzení vlastnictví bytu v Rosreestr.
- Zpracování projektu sanace a technické zprávy o stavu nosných konstrukcí v projekční organizaci s přístupem SRO .
- Kontaktování MosZhilInspection za účelem získání rozhodnutí o přípustnosti přestavby.
- Provádění přímé přestavby po získání povolení od MosZhilInspection.
- Potvrzení přestavby provedené v rámci projektu se specialistou z MosZhilInspection.
- Žádost o ZISZ o nový technický pas pro prostory po přestavbě (reorganizaci).
- Provádění změn v Rosreestr po přestavbě (reorganizaci) a získání aktuálního výpisu z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem se zobrazením aktuálního plánovacího rozhodnutí.
Všechny tyto položky s nezávislou registrací majitele trvají v průměru minimálně rok. S doprovodem agentury pro koordinaci přestavby – asi šest měsíců.
Jakákoli přestavba obdrží souhlas až po vypracování kompetentní a zákonné projektové dokumentace. Ale ve speciálních případech je možné se dohodnout na přestavbě pomocí náčrtu. Například v případě mírné změny instalatérského zařízení a mírného přesunu předstěny a otvorů v nich. majetek domu je zakázán (strojírenské boxy a společné prostory). Další koordinace je nutná pro práce s nosnými konstrukcemi a fasádami budov. Sanace musí být nejprve legalizována, teprve poté provedena v souladu s projektem sanace. V opačném případě bude majiteli uložena pokuta. Byt s nelegální přestavbou se může stát problematickým objektem při koupě a prodeji. Mimochodem, v Moskvě již v roce 2023 bylo zavedeno moratorium na placení pokut za nelegální sanace, to je stále v platnosti Veškeré sanační aktivity musí být v souladu s aktuálním zněním nařízení moskevské vlády č. sanace bytových a nebytových -bytové prostory v bytových domech.
Ve většině bytů můžete nejen znovu nalepit tapety, vyměnit okna a znovu položit laminát, ale také provést přestavbu. Například demontovat část stěn, kombinovat lodžii s pokojem nebo toaletu s vanou, umístit další příčky, vybavit šatnu. Ale na rozdíl od aktualizace tapet a pokládání laminátových podlah musí být takové zásadní změny koordinovány s úředníky. Řekneme vám, jak legalizovat přestavbu, aby nikdo neměl žádné stížnosti.
Jaké typy přestavby jsou zakázány a povoleny
Přestavba je jakákoli změna v plánu bytu zaznamenaná v Jednotném státním registru nemovitostí (EGRN). Přestavbou je i demontáž vestavěné skříně. Před zahájením globální rekonstrukce je důležité si uvědomit, že ne všechny místnosti uvnitř bytu lze kombinovat a rozdělit a ne všechny stěny lze zbourat. Tato problematika je upravena bytovým kodexem Ruské federace a usnesením Gosstroy č. 170 ze dne 27.09.2003. září XNUMX.
To znamená, Je zakázáno:
- zbourat nosné zdi a běžné stavební komunikace;
- přesuňte koupelnu do prostoru, pod kterým mají sousedé obytné místnosti;
- vyjměte baterie ústředního topení na balkon;
- kombinovat kuchyň, kde je instalován plynový sporák, s obývacími pokoji.
povolený po dohodě provést tyto práce:
- zvětšit plochu „mokrých“ prostor (koupelna, kuchyň) na úkor nebytových prostor, například chodby nebo skladu;
- přesunout nebo odstranit stěny, které nejsou nosné;
- rozšířit obytné místnosti na úkor chodby.
Existuje i taková věc jako dovybavení bydlení – to je také potřeba koordinovat s místní samosprávou. Jedná se o přemístění radiátorů nebo vyhřívaného žebříku na ručníky, výměnu plynového sporáku za elektrický, instalaci sprchových koutů atd.
Jak se dohodnout na přestavbě: pokyny krok za krokem
Pokud se rozhodnete pro rozsáhlé změny v bytě, musíte začít s návrhem přestavby. Nejprve udělat, a pak souhlasit – neúspěšná varianta. Zaprvé můžete skutečně poškodit společný majetek nebo rozbít konstrukční prvky a zadruhé nikdy nedostanete souhlas s přestavbou od samospráv (o tom si povíme podrobněji níže).
V různých regionech Ruska se procesy pro koordinaci přestavby liší. Například v Moskvě lze všechny fáze provést na dálku, zatímco v Jekatěrinburgu je nutné osobně přijít na okresní správu s balíčkem dokumentů a napsat žádost. Někde se můžete přihlásit přes MFC. Algoritmus by měl být vyzván správcovskou společností nebo HOA.
Pokyny krok za krokem pro koordinaci přestavby bytu
Krok 1. Objednejte si projekt přestavby
Projekt na přestavbu bytového domu může zpracovat pouze společnost, která je členem SRO (samoregulační organizace) a má příslušné povolení. Organizaci si můžete ověřit v rejstříku Národní asociace geodetů a plánovačů.
V Moskvě můžete pro přestavbu použít standardní projekt z katalogu schváleného Moskevskou inspekcí bydlení. V tomto případě by se specialisté měli ujistit pouze o tom, že takový projekt lze realizovat v konkrétním bytě. Nebo, pokud standardní možnost není vhodná, vypracují individuální projekt s ohledem na požadavek vlastníků, vlastnosti prostor a požadavky zákona.
Krok 2. Odešlete dokumenty do správy
Až bude projekt připraven, můžete se obrátit na místní samosprávu. V Moskvě a řadě regionů se to děje na dálku, někde přes MFC, někde – při osobní návštěvě. Budou vyžadovány následující dokumenty:
- cestovní pas vlastníka (vlastníků);
- doklad o vlastnictví bydlení;
- projekt přestavby;
- technický pas obydlí nebo půdorys, vysvětlení (lze získat od ZISZ);
- přeplánování výpisu.
Pokud je v rámci přestavby přistavěna k prostorám část společné nemovitosti v bytovém domě, je třeba doložit protokol z valné hromady vlastníků, že nejsou proti takové přestavbě. A pokud je dům památkou architektury, historie nebo kultury, potřebujete závěr orgánu památkové ochrany o přípustnosti sanace.
Do měsíce a půl musí žadatel dostat odpověď, zda je s přestavbou souhlas, či nikoliv.
Krok 3. Stavební práce
Pokud správa přestavbu schválila, práce mohou začít. To musí být provedeno do jednoho roku. A během opravy je důležité zajistit, aby tým dodržel projekt, jinak nemusí být dílo přijato.
Krok 4. Přijetí přestavby
Administrativní komise práci přijme a zkontroluje její soulad s projektem (k tomu budete muset na konci také napsat žádost). Pokud je vše provedeno správně, vydá akt přestavby.
Krok 5. Registrace v USRN
Majitel bude muset získat od správy osvědčení o uvedení do provozu přepracovaného zařízení, požádat o nové osvědčení o registraci od ZISZ a zaregistrovat změny v USRN prostřednictvím MFC.
Je možné provést přestavbu hypotečního bytu?
Zákon nezakazuje přestavbu bytu, který je v zástavě, ale musíte si pečlivě prostudovat zástavní smlouvu – možná jsou v ní omezení uvedena.
Pokud tam žádný zákaz není, měli byste získat písemný souhlas banky s přestavbou bytu. Nejlepší je poslat úvěrové instituci oficiální dopis a připojit k němu projekt přestavby.
Budete si také muset pojistit rizika oprav a jejich následky a objednat si u realitních specialistů posouzení nákladů na bydlení po přestavbě. Musíte být připraveni, že banka může odmítnout schválit přestavbu, protože změny mohou snížit náklady na bydlení a stále existuje riziko, že nestihnete práci dokončit nebo legalizovat, přestanete splácet hypotéku a banka získá zastavenou nemovitost v nedokončené verzi.
Je možné legalizovat již provedenou přestavbu
Stává se, že přestavba již byla provedena a je třeba ji následně legalizovat – například za účelem prodeje bytu (jinak Rosreestr transakci jednoduše nezaregistruje). Zákon o bydlení Ruské federace stanoví, že vlastník obydlí, které bylo bez povolení přeplánováno, je musí uvést do původního stavu. Kromě toho budete muset zaplatit pokutu 2 000 až 2 500 rublů.
Existuje možnost nechat byt v přeplánovaném stavu, ale pouze soudní cestou a pokud je vše provedeno podle pravidel.
Pokud byl vlastník bytu s nelegální přestavbou povinen vrátit vše do původní podoby, ale neučinil tak, může být bydlení prodáno v dražbě. A takové precedenty existují. Ve Sverdlovské oblasti majitelé bytu v 9. patře bez jakéhokoli schválení a povolení demontovali větrací jednotku mezi kuchyní a spíží. Kvůli tomu zmizel výfukový tah v bytech níže.
Sousedé si stěžovali na správcovskou společnost, která – na vedení města, byli majitelé povinni napravit přestupky, ale nic neudělali. Poté se obec obrátila na soud s požadavkem prodat byt ve veřejné dražbě a vydat peníze vlastníkům a uložit novému vlastníkovi povinnost uvést větrání do normativního stavu. Soud těmto požadavkům vyhověl.
