Pronájem vašeho domova je jedním ze způsobů, jak zvýšit příjem prostřednictvím nemovitosti. Přistupujte k problému zodpovědně: v budoucnu se tak vyhnete potížím spojeným s platbou nebo škodou na majetku. V článku vám řekneme, jaké nuance je třeba vzít v úvahu a jaké dokumenty je třeba připravit.
Připravte svůj byt k pronájmu
Zhodnoťte vzhled bytu. Opravte potrubí, proveďte kosmetické opravy a v případě potřeby vyčistěte, než nemovitost ukážete potenciálním nájemcům.
Byt může být zařízený nebo nezařízený. Je vhodné pořídit si minimum nábytku a vybavení nutného pro první bydlení. Pokud je byt zcela připraven k nastěhování, můžete jej pronajmout rychleji.
Důležitou roli při naceňování hraje také stav a kompletnost nemovitosti.
Určete si měsíční splátku za byt
Za jakou částku pronajmout pokoj? Je vámi nastavená cena vysoká nebo nízká? Na tyto otázky můžete odpovědět studiem trhu s pronájmem nemovitostí. To pomůže specializovaným webům: “Azurová”, “Avito” a další. Věnujte pozornost nákladům na nájemní bydlení podobné tomu vašemu, zhodnoťte jeho stav a dostupnost nábytku, výhled z okna, dostupnost infrastruktury. Všechny tyto faktory ovlivňují výši nájemného. Například pronájem jednopokojového bytu s výhledem do parku může stát o 10–15 % více než pronájem stejného bytu s výhledem na parkoviště nebo staveniště. Analýza trhu vám umožní odhadnout přibližnou měsíční splátku.
Připravte si potřebné dokumenty
Majitel nemovitosti by měl připravit:
2 dokumenty potvrzující vlastnické právo (výpis z USRN, osvědčení o státní registraci práv);
Pojmy „pronájem“ a „pronájem“ jsou často vnímány jako synonyma, ale nejsou. Pod pojmem “nájem” bydlení se rozumí pronájem nemovitosti soukromé osobě k bydlení a pod pojmem “pronájem” se rozumí pronájem prostor právnické osobě.
V případě, že byt patří více vlastníkům, mohou vlastníci podepsat dohodu společně. Další možností je získat od každého písemný souhlas s pronájmem bydlení.
Pokud je spoluvlastníkem nezletilý, musíte získat písemné povolení od opatrovnických orgánů. V případě, že je v prostorách registrována nezletilá osoba, která však není vlastníkem, takové povolení není potřeba.
Pokud je bydlení v sociálním nájemném, pak jej lze pronajímat pouze na základě podnájemní smlouvy. V tomto případě je nutný souhlas oprávněného orgánu jednajícího jménem vlastníka bytového prostoru (státního nebo obecního bytového fondu), jakož i rodinných příslušníků žijících společně s nájemcem.
Sepište nájemní smlouvu nebo nájemní smlouvu
Dobře vypracovaná a srozumitelná smlouva je polovina úspěchu! Zohlední zájmy obou stran a ochrání majitele domu před negativními důsledky. Je důležité, aby smlouva byla podrobná a jasná.
Do smlouvy uveďte následující informace:
doba nájmu nebo nájmu (maximální doba trvání nájemní smlouvy je 5 let (článek 683 občanského zákoníku Ruské federace), doba trvání nájemní smlouvy není omezena (článek 610 občanského zákoníku Ruské federace) );
Po uzavření smlouvy musí vlastník přihlásit nájemníky v místě bydliště. Výjimkou jsou občané registrovaní ve stejném kraji, kde se nachází pronajatý byt.
Nájemní smlouva uzavřená na dobu minimálně jednoho roku musí být zaregistrována u Rosreestru do měsíce. Nedodržení lhůty pro podání bude mít za následek pokutu 5 000 rublů. Vyhýbání se uzavření dohody bude mít za následek pokutu 1 500 až 2 000 rublů.
Najít nájemníky
Nájemce k dlouhodobému pronájmu můžete najít umístěním inzerátů na specializované weby nebo sociální sítě. Pokud se nechcete pouštět do procesu vyhledávání, nechte výběr na realitním makléři.
Před pronájmem nemovitosti shromážděte informace o potenciálních nájemnících. Hledejte informace na internetu, vyžádejte si potvrzení o příjmu – tím se ochráníte před nesolventními a bezohlednými nájemníky.
Časté chyby těch, kdo pronajímají byt
Majitelé dělají následující chyby:
Tento dokument ochrání majitele před bezohlednými nájemníky. V případě ukončení smlouvy podle zákona bude snazší zjistit, zda jsou všechny věci a zařízení na svém místě.
Vyjasnění tohoto důležitého detailu pomůže předejít nejasnostem a sporům. Majitel si může vybrat, zda započítá platbu celé účtenky nebo třeba jen vody a elektřiny.
Kauce je pro pronajímatele jakousi „pojistkou“ pro případ poškození majetku nebo porušení nájemních podmínek nájemci. Výše zálohy se zpravidla rovná výši měsíční platby za ubytování. Po ukončení smlouvy musí být vrácena, pokud byly provedeny všechny výpočty, byt je v uspokojivém stavu, nábytek a zařízení jsou na svém místě.
Důležité je upřesnit, zda v bytě mohou bydlet rodiny s malými dětmi, zvířata nebo třetí osoby.
Neseriózní nájemník v tomto případě může prostory využít například k dennímu pronájmu. To ovlivní vzhled prostor, může vést ke konfliktu se sousedy a dalším nežádoucím důsledkům.
Není možné bez varování navštívit nájemce, ale ve smlouvě můžete specifikovat podmínky a četnost takových kontrol. Vyhnete se tak nepříjemným překvapením a včas odhalíte porušení smlouvy. Vyplatí se také zkontrolovat, zda se platí účty za energie.
Zaplaťte daně
Pronájem nebo pronájem bytu je zdanitelným příjmem. Existuje několik způsobů, jak legálně pronajmout svou nemovitost, předem se rozhodněte, který z nich využijete:
Registrace fyzického podnikatele působícího v rámci zjednodušeného daňového systému. V tomto případě bude sazba daně 6 %.
Patent je systém zdanění pro jednotlivé podnikatele. Stát stanoví přibližný roční příjem podnikatele. Náklady na patent budou činit 6 % z této částky. Fyzický podnikatel bude osvobozen od ostatních daní, např. od daně z nemovitostí.
Osoba samostatně výdělečně činná musí platit daň z příjmů z povolání – 4 % (dodávka fyzické osobě) nebo 6 % (dodávka právnické osobě nebo fyzickému podnikateli).
Majitel musí podat roční daňové přiznání, výše daně bude 13 % z příjmů.
Jste-li nájemcem bydlení na základě sociální nájemní smlouvy, pak můžete nemovitost pronajímat pouze jako fyzická osoba.
Co když neplatíte daně?
Absence nájemní nebo leasingové smlouvy nezbavuje vlastníka odpovědnosti za neplacení daní. Pokud je zjištěno porušení, IFTS má právo:
za prodlení s podáním daňového přiznání – 5 % z nezaplacené částky za každý měsíc prodlení, nejvýše však 30 % z částky daní a ne méně než 1 tisíc rublů.
za nezaplacení daně ve výši 20 % (neúmyslný únik) nebo 40 % (úmyslný únik). Úmysl prokazují inspektoři.
3 Vypočítejte úrok z nezaplacené částky ve výši 1/300 klíčové sazby centrální banky za každý den prodlení.
Daňová služba například prokázala, že vlastník úmyslně neplatil daně jako fyzická osoba. Pokud je měsíční platba za byt 40 000 rublů, bude výše platby následující:
• Platba daně: 40 000*36*0,13=187 200 rublů.
• Pozdní podání prohlášení: 40 000 * 36 * 0,05 = 72 000 rublů, protože částka přesahuje 30 % z částky nezaplacené daně, bude pokuta 56 160 rublů.
• Pokuta za daňový únik: 187 200*0,4=74 880 rublů.
Celková platba bude: 318 240 rublů, tj. příjem z 8 měsíců pronájmu bytu, bez pokut, soudních a jiných dalších výdajů. Jinými slovy, neoficiální pronájem bytu bude majitele stát mnohem víc než včasné zaplacení daně.
Lze smlouvu předčasně ukončit?
Podle článku 619 občanského zákoníku Ruské federace může být nájemní smlouva předčasně ukončena z podnětu pronajímatele, pokud nájemce:
neprovádí větší opravy nemovitosti, pokud je taková povinnost a termíny uvedeny ve smlouvě.
Majitel má právo požadovat předčasné ukončení smlouvy pouze po písemném upozornění.
Jaká je budoucnost trhu s nájemním bydlením?
Ministerstvo výstavby zpracovává projekt vytvoření státního systému účtování o nájmu či nájemních smlouvách. Platforma účastníkům poskytne možnosti smluv, doporučí výši nájemného na základě analytických dat. Zajímavé je především to, že díky novému projektu bude možné prověřit nemovitost, majitele či nájemce. Systém zajistí transparentnost a spolehlivost procesu náboru a pronájmu bydlení pro všechny účastníky transakce.
Přistupujte k pronájmu bytu zodpovědně. Do smlouvy zapište všechny požadavky a podmínky nájmu nebo pronájmu, vezměte v úvahu nuance a zvolte způsob placení daní předem. Tím snížíte rizika a možné ztráty na minimum.
osobní údaje v souladu se zásadami Bank DOM.RF JSC a souhlasíte se zásadami používání souborů cookie’>
Pronájem bydlení má mnoho nuancí, ale dnes se dotkneme něčeho, co není na první pohled příliš patrné. Majitelé se nejčastěji obávají pravidelnosti plateb za nájemné a také toho, kdo přesně je nájemcem – zda se byt změní na nevěstinec, zda se bydlení stane místem hromadného pobytu migrantů atd. Ale situace jsou různé. A tady je takový příběh.
když se nájemníci odstěhovali. Foto: kliningovaya-kompanya-chistiy-lis.ru
vandalští nocležníci
Majitel bytu se odstěhoval do zahraničí a rozhodl se svůj byt pronajmout. Zisk není tak žhavý, ale nájem alespoň pokryje náklady na údržbu bydlení a daně. Byt má dobrou opravu, vše je pohodlně a promyšleně vybaveno, protože před odjezdem v bytě žili sami majitelé a provedli opravy.
První nájemník byl ideální – disciplína v platbách, ticho a pořádek, čistota. Majitel se inspiroval a souhlasil s rodinou nájemníků se školákem. Vzhledově je rodina inteligentní, tatínek v kanceláři a drahé auto. Nájem byl požadován až do okamžiku, kdy byla dokončena dostavba jeho domu.
Když smlouva vypršela a zástupce majitele si byt přišel převzít, nájemníci rychle odevzdali klíče na zápraží a šikovně zmizeli. Na první pohled bylo vše v pořádku. Později se však ukázalo, že v bytě zavládla devastace – rozbitý strop lustru, rozbité židle, rozštípané obklady v kuchyni, rozbitá baterie v koupelně a dokonce i madlo lednice vylomeny. Nezbývalo nic jiného, než poruchy opravit a vzhledem k tomu, že kontakt na nájemníky zůstal, uplatňovat na ně reklamace písemně. Na což přišla odpověď: „Dobře, vrátíme to“ a to je vše. Dále byl zablokován majitel a jeho zástupce. Docela pravdivý příběh.
Podívejme se, jak můžeme taková rizika minimalizovat z právního hlediska.
Vycházíme z toho, že jakýkoli spor může jít do soudní síně. Tam budou potřeba důkazy: že existovaly nájemní vztahy, skutečnost, že došlo ke škodě na majetku, a také důkaz, že tato škoda byla způsobena nájemci v době trvání smlouvy. Na těchto základech budeme stavět při poradenství.
Tip 1. Uzavřete písemnou smlouvu
To je již běžná praxe, ale zastavme se u jejích podmínek. Kromě doby nájmu, výše nájemného, nuancí plateb za služby a postupu při užívání obytných prostor je vhodné stanovit povinnost nájemce kompenzovat všechny vzniklé ztráty, jakož i uvést čas a postup. Například takto:
„Nájemce se zavazuje uhradit v plné výši škody způsobené na konstrukcích, výzdobě Bytu, jakož i na zařízení a vybavení Bytu. Škodu hradí nájemce v hotovosti nebo převodem celé škody na bankovní účet pronajímatele do pěti kalendářních dnů ode dne podání žádosti pronajímatele s přiloženými doklady.“
Vzor nebo formulář smlouvy lze vzít na internetu, ale je lepší sestavit dokument s pomocí právníků, koneckonců cena emise může být značná. Mimochodem, v našem příkladu výše nájemníci rozbili strop lustru. Hledání takového stropu tedy ukázalo, že takové lustry se již nevyrábějí a něco takového je pouze v 1000 km vzdáleném městě na objednávku. Jak každý chápe, cena emise je poměrně vysoká. A to je jen jedna stránka poškození.
Tip 2. Opravujeme stav bytu
Připomeňme, že v případě sporu potřebujeme doklady o tom, v jakém stavu byl byt pronajat a v jakém byl přijat zpět. Oprava také odstraní všechny argumenty nájemce, jako například „tady se to stalo“. Neignorujte tuto radu. Pět minut času a velká pomoc. Ukládáme video o stavu bytu v době vyřízení.
V případě zjištění poruch v době vystěhování vše opravíme i na videu nebo fotce.
Tip 3. Stav bytu prověřujeme společně s nájemníky
Jak vidíme na našem příkladu, pronajímatel důkladně nezkontroloval stav bytu v době odjezdu nájemníků. Nemůžete nájemníka pustit, dokud vše nezkontrolujete. To je nezbytné, abyste mohli postupovat podle dalšího tipu.
Když se nájemník ukázal být svědomitý a vrátil byt neporušený a bezpečný. Foto: pro-dachnikov.com
Tip 4. Vypracujeme akt způsobení škody
To je dokonalý vývoj. Písemná oboustranná fixace způsobené škody je „železným“ důkazem, že nájemce souhlasí s tím, že je vinen právě on. I když smlouva obsahuje doložku s podrobnostmi o náhradě škody, zákon je stále potřeba, protože stanoví specifika, případně i výši škody.
Co když nájemce odmítne sepsat zákon? Může to tak být. Ten pak případně vypracovat jednostranně za účasti svědků a za přítomnosti nájemce. Svědci vám poskytnou své údaje (v případě, že budou předvoláni k soudu) a zaznamenají svým podpisem skutečnost, že nájemce odmítá sepsat úkon.
Pokud se v nájemní smlouvě nezmiňuje povinnost nájemce nahradit způsobenou škodu, nejde o nic velkého. Tato povinnost vyplývá ze zákona, ale důkazy budete muset v každém případě předložit.
V aktu je v ideálním případě nutné předepsat jak lhůty pro uhrazení škody, tak i částku, na kterou nájemce a pronajímatel kontrolou bytu došli. Možná, že náhrada škody nebude ve formě peněžní částky, ale převodem provozuschopného podobného vybavení nebo předmětů interiéru. Vše záleží na dohodách mezi stranami. Jedna věc je však jasná – přítomnost aktu usnadní soudní proces v budoucnu a nájemce bude mít motivaci tuto škodu uhradit, a to i před soudem. Ostatně čin je prakticky 100% zárukou vítězství u soudu.
Tip 5. Vezměte si kopie dokumentů nájemců
Velmi častá je situace, kdy pronajímatel škodu zjistil, ale nemá údaje nájemníků, aby se mohl obrátit na soud. V prohlášení o nároku musí být uvedeno celé jméno, příjmení a příjmení, údaje o pasu, registrační a kontaktní údaje. Je naprosto běžnou praxí požádat nájemníky o kopie jejich pasů s registrací.
Výše uvedené kroky nejsou tak těžké. Obnova bytu po vandalismu ze strany nájemníků je mnohem dražší. Na první pohled drobné poruchy mohou mít opravdu za následek nemalé náklady (vezměte si stejnou rozbitou rukojeť od dveří chladničky).
Jak jinak se chránit před nespolehlivými nájemníky? Prostřednictvím hmotného zabezpečení – trezor.
Bezpečný vklad
Jedná se o určitou finanční částku, kterou nájemce převede pronajímateli jako jistotu za jeho případné závazky z náhrady škody. Pokud je byt vrácen majiteli v dobrém stavu, kauce se vrací nájemci.
To je mimochodem běžná praxe v jiných zemích při pronájmu bydlení. Zpravidla se vybírá kauce ve výši nájmu měsíčně. Od této částky se odečítají náklady na poruchy a škody při pronájmu bytu majiteli. To nájemce ukázňuje, přiměje ho k tomu, aby s majetkem zacházel opatrněji a pozorněji, a také chrání zájmy vlastníka – má skutečný nástroj, jak rychle ochránit svá práva a obnovit spravedlnost, protože peníze už má.
V nájemní smlouvě však musí být uvedeny všechny podmínky pro složení kauce: výše, povinnost vlastníka vrátit peníze v plné výši, pokud vůči nájemci nevznikají žádné nároky, a také zadržovací řízení. Ustanovení smlouvy mohou vypadat například takto:
„Nájemce se při příchodu do bytu zavazuje převést na pronajímatele bezpečnostní kauci ve výši _________ rublů, která zajišťuje splnění povinnosti nájemce nahradit škodu způsobenou na bytě a majetku v něm. Kauce se převádí v hotovosti nebo převodem na bankovní účet pronajímatele. V případě poškození bytu nebo majetku a zařízení umístěného v bytě vinou nájemce se tato škoda hradí výší kauce. Pokud výše způsobené škody přesáhne výši kauce, pak se nájemce zavazuje nahradit vzniklou škodu do deseti pracovních dnů ode dne výzvy pronajímatele.
Přítomnost tohoto nástroje nutí strany jednat jinak – být přítomen prohlídce bytu po skončení doby nájmu, vyjednávat a domlouvat se.
Záloha vám pomůže rychle vymáhat škodu. Foto: lawr.ru
Zaručuje vše výše uvedené, že nebudou porušeny zájmy vlastníka? Samozřejmě že ne. I přes sepsaný zákon s uvedením výše škody a podmínek může nájemce své povinnosti ignorovat a škodu nenahradit. V případě kauce může být výše způsobené škody vyšší než částka, kterou si majitel kauce vzal. Pak určitě budete muset hájit své zájmy u soudu.
A tam, přítomnost správně vypracovaných dokumentů a výsledky našich rad, bude rovnováha sil jednoznačně ve prospěch majitele. Rozhodnutí v tomto případě bude učiněno rychle. Jediný problém může být s prokazováním výše škody, pokud se strany nedohodly a nezapsaly to do aktu. Pokud soud považuje uvedené údaje o nákladech za neprokázané, pak možná dojde k přezkoušení.
Mimochodem, když se budete obracet na soud, nezapomeňte, že žadatel má právo vymáhat od žalovaného všechny náklady na vedení případu – částku vynaloženou na právníka (kterou bude nutné doložit), výdaje na vyšetření , a zbytek. To znamená, že nájemníci, kteří se dobrovolně vyhnou náhradě škody, budou muset zaplatit mnohem větší částku kvůli vymáhání právních nákladů. Této skutečnosti lze využít i při jednání s nájemníky. Někdy hraje rozhodující roli zaslání kopie reklamačního prohlášení nájemníkům s výpočtem celkové výše pohledávky.
