Koupě nově dokončené budovy vám může ušetřit spoustu peněz, námahy a času, zvláště pokud nejste připraveni svůj domov rekonstruovat sami. Developer nakupuje stavební materiály ve velkém s výraznou slevou, což mu umožňuje nabídnout kupujícímu nižší ceny za finální dokončovací práce. Náklady na opravy lze navíc započítat do výše hypotéky, takže si nemusíte brát samostatný úvěr. Zároveň nebudete moci získat 13% daňový odpočet za nákup dokončovacích materiálů, pokud předěláte práci vývojáře. Nemusíte ale ztrácet čas výběrem a komunikací s týmem a sledováním procesů.
S ozdobou nebo bez
Koupě takového bytu je relevantní, pokud jej majitel plánuje pronajmout nebo o něm uvažuje jako o přechodné možnosti. Pokud si budete vybírat design podle svých představ, nemá smysl kupovat hotové bydlení – takto přeplatíte 10-15 % a navíc investujete do oprav. Dokončené byty často preferují majitelé, kteří očekávají, že se dům v příštích několika letech zmenší. Takže můžete žít ve verzi konceptu, když jste nashromáždili požadované množství pro přepracování, a nemusíte se obávat, že se na dlaždici objevily praskliny. Přesto při koupi hotového bytu ve formátu „zavolejte a žijte“ toho budete muset hodně napravit.
Developeři často šetří na dveřích. Pokud se ale po nějaké době podaří vyměnit interiérové dveře, pak je vchod otázkou bezpečnosti a zabezpečení majetku a už při příjezdu by měl být dokonalý. I když jsou v bytě instalovány kvalitní kovové dveře, má smysl v nich měnit zámky, protože klíče by při opravě mohlo mít mnoho pracovníků. Časté jsou případy vniknutí do bydlení a krádeží ze strany stavebníků, kteří v zařízení pracovali. Proto je při svépomocných opravách zvykem ponechat průvanová dvířka, která se mění jako poslední.
Novou kuchyňskou zástěru nebo tapetu je lepší zahrnout do odhadu předem, protože elektrikář často nesplňuje moderní požadavky na počet domácích spotřebičů. Samozřejmě si zpočátku vystačíte se třemi zásuvkami, přepínáním multivařiče, rychlovarné konvice, myčky a mixéru přes prodlužovací kabel, ale pokud plánujete bydlet dlouhodobě v bytě, je lepší elektriku předělat. Totéž platí pro vývody pro stropní osvětlení. V projektech developera je zpravidla poskytován jeden – ve středu stropu. To může stačit pro koupelnu, kuchyň nebo malý pokoj. Pokud ale máte ateliér rozdělený na samostatné prostory, mělo by tam být více světelných zdrojů.
Napínané stropy mohou být skutečnou záchranou v novostavbách, zvláště pokud se jedná o vícepodlažní budovu a nebydlíte v posledním patře. Nad vaším bytem je několik dalších, které jsou také v rekonstrukci (a ne vždy vysoce kvalifikovaní pracovníci). V takové situaci není nikdo imunní vůči únikům a záplavám. Kromě toho napínací stropy pomohou skrýt drobné nedostatky v povrchové úpravě a kabeláži z příslušenství, pokud je plánujete doplnit.
Developer se zřídka stará o další vysoce kvalitní zvukovou izolaci na stěnách a ještě více na stropě. Většina nových budov je známá dobrou slyšitelností, takže pokud se nechcete probudit na budík svého souseda, stojí za to položit speciální materiály. To mohou provést úzce specializovaní specialisté a výběr zvukotěsných panelů závisí na mnoha faktorech, včetně jejich tloušťky. Pokud je nainstalujete po konečné opravě, budete muset nejen odstranit tapety a dlaždice, ale také vyměnit soklové lišty a místnost může ztratit několik centimetrů plochy.
Co ještě zkontrolovat
Pokud se rozhodnete ušetřit na dokončení, zahrňte do odhadu práci specialisty na přijímání bytů v novostavbách. Kromě věcí, které se pravděpodobně budou muset měnit, zkontroluje kvalitu potrubí, větrání, montáž oken a radiátorů, usazení tapet a obkladů a také sklony stěn a podlah. Některých nuancí si můžete všimnout sami: pozorně se podívejte, zda nejsou nějaké praskliny, zda se dveře dobře zavírají a jak jsou soklové lišty přibity. Akceptační certifikát s vývojářem nepodepisujte, dokud si nebudete jisti, že je vše v pořádku. V některých případech je společnost povinna odstranit zjevné nedostatky, zejména pokud byla uzavřena samostatná smlouva na opravy.
Většina kupujících při výběru bytu v novostavbě preferuje tzv. „hrubou úpravu“. V praxi to obvykle znamená, že noví osadníci získají vlastnictví hradeb („box“) od do.
Většina kupujících při výběru bytu v novostavbě preferuje tzv. „hrubou úpravu“. V praxi to obvykle znamená, že noví osadníci dostanou do vlastnictví stěny („krabice“) s vodou, plynem, elektřinou a topením a veškeré další práce – od vyrovnání podlahy a stěn až po instalaci instalatérství, nábytku a domácích spotřebičů – vykonávají. samy o sobě nebo přilákat odborníky. Tento přístup vám nepochybně umožňuje přeměnit prostor bytu v souladu s představami majitelů o útulnosti a pohodlí a také ztělesnit ty nejodvážnější nápady v designu interiéru. Než se však pustí do seriózní opravy, mnoho lidí si pomyslí: „Je čas s tím začít?
Specifikem nových budov je, že se budova, přibývající podlaží, zmenšuje a někdy tento proces pokračuje i po dokončení stavby. V důsledku toho se ve stěnách a stropech mohou objevit mikrotrhliny, mohou se objevit deformace, někdy nepostřehnutelné pro lidské oko, ale schopné poškodit výzdobu prostor. A noví osadníci, vyděšení historkami o náhle popraskaných kachličkách nebo odpadlé omítce, odkládají opravy v novém domě na lepší časy.
Abychom porozuměli pravdě a mýtům o smrštění, obrátili jsme se na specialisty a požádali jsme je, aby nám řekli, kdy je lepší začít s opravami v nové budově, a také poskytli doporučení pro výběr stavebních a dokončovacích materiálů.
Níže jsou obdržené odpovědi.
Je podle vás možné v prvním roce začít s plnohodnotnou opravou v novém bytě hned po obdržení klíčů?
„Široce se věří, že v prvním roce je lepší neprovádět opravy v bytě, protože následně se mohou objevit různé problémy s prasklinami, dům se zmenšuje, musí se „usadit“ (jak říkají lidé). To je ale spíše mýtus, protože doba, po kterou se dům staví, stačí ke konstruktivnímu smrštění. Smršťování souvisí spíše s pohybem zeminy, takže podobný problém může nastat mnohem později ve starém domě.
Trhliny, které se objevují v novém domě po nějaké době, jsou častěji spojeny s obecnými nedostatky v návrhu domu, zejména s nedodržením technologií ve vztahu ke stavebním materiálům a dalšími nuancemi, například spěch s termíny dokončení nové budovy.
Doporučil bych věnovat větší pozornost následujícímu: pokud je možnost věnovat se opravám a vyřizování, počkejte alespoň první zimu po osazení domu. Pak můžete zkontrolovat, jak teplá byla konstrukce stěny, zda v mrazech nemrzne, zda jsou spáry těsné při dešti a zda topení funguje. Tato rada je vhodnější pro situaci, kdy je dům v teplé sezóně pronajímán, vytápění se pouze testuje a je obtížné zjistit, jak kvalitní je tepelná izolace v monolitických zděných domech, zda jsou spáry v panelu domy jsou dobře utěsněné atd.“
„Zákazníci se mě pravidelně ptají, kdy začít s opravami v novém bytě. Nemohu dát jednoznačnou odpověď – prostě neexistuje. Vše je individuální a záleží na mnoha faktorech. Jak dobře je dům postaven? Zmenší se do roka nebo za 5 let? Prošli rekonstrukcí vaši nejbližší sousedé? Máte čas čekat, nebo potřebujete postupovat rychleji? Jakou rekonstrukci plánujete? A tak dále…
Řeknu vám například o opravě v mém bytě. Monolit-cihlový, 28 pater, dlouhodobá budova stála tři roky před dodáním. Po vydání klíčů v červnu 2012 jsem se hned pustil do oprav, protože jsme se museli nastěhovat před zářím (dcera chodila do první třídy). Oprava trvala 3 měsíce v přeneseném slova smyslu den a noc. A oh, zázrak! 5. září jsme se nastěhovali do bytu. Z nájemníků jsem dokončil opravu jako první. Mám stěny na malování, sádrokartonové garnýže, sádrokartonový podhled.
Opravovali se sousedé kolem – vlevo, vpravo, dole. Bylo to hlučné, ale dalo se to vydržet. Uplynul rok: v mém bytě nebyla jediná trhlina.
A nyní sousedé shora začali opravovat! Začali demontáží stěn ventilačního potrubí. Dva dny jsem měl doma peklo: práce blatníku, kusy padajících stěn na stropě a voda prosakující shora. Následkem toho praskl sádrokartonový strop, popraskaly sádrokartonové římsy, zatopený strop v koupelně, praskly 2 obklady v koupelně, kde vede vzduchotechnické potrubí. Vše za dva dny. Vzal jsem to filozoficky: věděl jsem, co dělám, začínám s opravami dřív než kdokoli jiný, a pochopil jsem, že to tak bude časem. Rekonstrukce bytu byla dokončena před měsícem. Na léto si plánuji vyrobit kosmetiku, vymalovat stěny, obnovit omítky a strop.
Zdá se mi, že hlavním nepřítelem vaší opravy jsou sousedé shora. Je lepší počkat až do konce jejich opravy. Dům se může zmenšit na dlouhou dobu, nebo vůbec, jako štěstí. A pak sousedé ještě „naloží“ dům potěrem a stěnami (30-40 tun na 100 metrů bytu).
„Jde o poměrně globální problém a hodně závisí na konkrétní situaci.
Pokud jde o datum zahájení oprav: určitě je nejbezpečnější dělat práci jako poslední. To ale znamená, že byt bude stát a jeho majitel oddálí radost z bydlení v něm. A život, jak víte, je jeden. Opravy navíc podle zkušeností odezní za 7-10 let po uvedení domu do provozu, jelikož každý dům má poměrně velké množství investičních bytů. A to znamená, že i když po 2-3 patrech budete mít opravy, riziko prasklin se výrazně zvyšuje.
V panelovém domě je riziko vzniku trhlin mnohem menší než u monolitických cihel a zděných domů. Je to dáno designem domů a stupněm jejich připravenosti.“
„Opravy lze provést a dokonce i nutné. Nejdůležitější je respektování technologie. Mnozí tvrdí, že nový dům se může potopit, ale ve skutečnosti tomu tak není. Smrštění je nejčastěji nevýznamné a neovlivňuje malé deformace, ke kterým v domě dochází. Pokud se například v monolitickém domě objevily podél stěn praskliny, znamená to, že byly vyrobeny nekvalitně. A ubránit se takové situaci je těžké bez ohledu na další okolnosti.
Je možné problémy spojené se smršťováním domu řešit volbou materiálů odolnějších vůči deformaci nebo speciálními technologiemi?
„Když se dům smrští, trhlina může také narušit celistvost dlaždice. Je těžké říci, do jaké míry mohou technologie a materiály minimalizovat účinky smrštění.
Částečně je možné ušetřit opravy, ale ne od samotného smrštění, ale od drobných nedostatků provedených při konstrukci domu.
Tyto technologie jsou obvykle spojeny s falešnými stěnami a stropy, s jejich elastickým napojením na nosné konstrukce domu. Vysoce kvalitní dokončovací materiály, například dokončovací tmely a barvy, budou chránit před mikrotrhlinami. Obecně platí, že pokud počítáte s kvalitní opravou, která dlouho vydrží, pamatujte na rčení „lakomec platí dvakrát“. A se smršťováním domu – pak jaké štěstí! »
„Aby se předešlo prasklinám, doporučuji na podlaze použít tapety na bázi látky, strečový strop, parkety. Pokud se mají malovat stěny, tak lepím fasádní síťovinu (místo běžné na omítání), sklolaminát (nebo vložku). Nedělejte texturovanou omítku. Pokud je strop GKL, pak pro malování – vložku. Parkety by se měly nechat v bytě dva týdny odpočívat, aby se přizpůsobily klimatu. Dlaždice může prasknout, nikdo před tím není v bezpečí, ale to neznamená, že není nutné dlaždici lepit. Hlavní je dobře připravit základnu. Ve skutečnosti je při opravě mnoho aspektů a nuancí, počínaje postavením stěn bytu a jejich povinným zpevněním a konče závěrečným úklidem a pronájmem bytu.“
„Existuje mnoho doporučení ohledně materiálů. Stěny je lepší stavět z desky na pero a drážku, jejíž geometrie je taková, že vrstva lepidla je minimální, což znamená, že i sediment je minimální. Při instalaci sádrokartonových stěn a stropů je lepší udělat sádrokartonové desky ve 2 vrstvách a nalepit sklolaminát nahoře. Při výrobě potěru je nutné nejen vyztužit síťovinou, ale také nainstalovat tlumicí pásku po obvodu. Při výběru dokončovacích materiálů je třeba vzít v úvahu, že tapety skrývají některé praskliny a zanechávají je za vlastní vrstvou.
„Pokud jde o opravu, začnu se specifiky pokládání dlaždic. Hlavní věc je začít s dobrou přípravou na dlaždice: omítněte stěny vysokou kvalitou, vyberte správný hřeben (velikost hřebenových zubů se určuje na základě velikosti dlaždice). Dejte pozor, abyste lepidlo nezahustili více, než doporučuje výrobce. V opačném případě je pravděpodobné, že dlaždice praskne nebo spadne.
Pokud uděláte stěny pro malování, možná se na rozích a na vnitřních příčkách mohou objevit malé praskliny. Proto doporučuji použít hladký flesilin, a poté stěny vymalovat. Pokud se vytvoří mikrotrhlinky, nebudou pod vložkou viditelné a velké praskliny se projeví jako mírné posunutí.
Pokud používáte sádrokartonové desky, je nutné spoje mezi povrchy a kovovými konstrukcemi přelepit speciální těsnící páskou, která zmírňuje vibrace a zabraňuje vzniku trhlin.
Pokud jde o hlavní body: pokud provádíte podlahový potěr, je nutné dodržet všechny dilatační spáry po obvodu a místnost samotná musí být rozdělena podél otvorů tak, aby potěry nebyly spojeny.
Udělejte totéž s nivelačním zařízením: pokud jej používáte, ujistěte se, že se nedotýká stěn, a nezapomeňte jej rozdělit do místností. Upozorňujeme, že při pokládce podlahy musí vyrovnaný povrch odpovídat požadavkům výrobce na vlhkostní parametry.
Nováčkům bych doporučil, aby si před zahájením oprav vyhledali kompetentní stavitele a zjistili, jak fungují. Zeptejte se jich, jakou technologii používají, jak se připravují, jaké materiály doporučují používat v každé fázi. A již na základě těchto informací vám bude jasné, který specialista je před vámi. Koneckonců, technologie sama o sobě je neměnná.“
Děkujeme všem odborníkům, kteří se na přípravě materiálu podíleli.
