Chci si pronajmout byt jako OSVČ. Zjistí finanční úřad, jestli jsem to dal dříve, a pokusí se získat daň? Pokud ano, jaké sankce lze očekávat?
A ještě dotaz k aplikaci “Vlastní podnikání”. Rozumím tomu správně, že duplikuje aplikaci „Moje daň“ a je jedinou, do které se nyní můžete zaregistrovat?
Zda finanční úřad zjistí, zda jste dříve pronajímali byt a zda jste platili daně, závisí na rozhodnutí finančního úřadu. Zde lze jen hádat.
Takový výsledek je ale nepravděpodobný. Daň ze samostatné výdělečné činnosti byla zavedena mimo jiné proto, aby lidé měli možnost vystoupit ze stínu, získat legální příjem a platit daně.
Pokud by finanční úřady začaly masivně kontrolovat všechny přihlášené, je nepravděpodobné, že by počet živnostníků aktivně rostl. Pronájem bytů navíc patří mezi lídry mezi druhy činností a počtem poplatníků NAP.
Navíc jsou nyní ve skutečnosti pozastaveny daňové kontroly osob samostatně výdělečně činných a každá musí být koordinována s Federální daňovou službou v Moskvě.
Pokud se však bojíte kontrol, řeknu vám, jak Federální daňová služba identifikuje ty, kteří pronajímají byty a neplatí daně. Bude dobré to vědět.
Jak se dostat ze stínu
Jak finanční úřady zjistí, že byl pronajat byt, ale nebyly zaplaceny daně
Vycházejme ze skutečnosti, že vy sami nebudete informovat Federální daňovou službu, že jste si pronajali byt. Nebezpečí tedy může pocházet pouze z jiných zdrojů, například od bývalých nájemníků, pokud mezi vámi došlo ke konfliktům nebo byli s něčím nespokojeni.
Pokud někdo sdělí IFTS, že byt je pronajímán nelegálně, finanční úřady mohou tuto informaci prověřit.
O neplacení daní se inspektoři mohou dozvědět i zcela náhodou. Byl-li například byt pronajat firmě pro její zaměstnance a finanční úřad při kontrole organizace našel nájemní smlouvu a rozhodl se prověřit naopak pronajímatele. Pak zjistí, že nyní pobíráte příjmy legálně, ale za minulá období se mohou chytit – kontrola a daň.
Nebo ještě jeden příklad. Řekněme, že nájemce dluží pronajímateli nebo způsobí škodu. Majitel žaloval peníze zpět. V průběhu řízení se ukázalo, že byt byl pronajímán bez smlouvy a majitel neplatil daně z příjmu.
Pokud soud shledá porušení zákona, má právo vydat soukromé rozhodnutí a poslat ho do IFTS, aby tam byl zkontrolován pronajímatel. To znamená, že daň, dalo by se říci, se náhodou dozví o nezákonném příjmu a neplacení daně z příjmu fyzických osob.
Soukromá definice je zvláštní soudní příkaz, který upozorňuje nějaký orgán na porušení zákona.
Co se stane, když správce daně zjistí porušení
Pokud IFTS obdrží informaci, že byt byl pronajat nelegálně, může inspekce provést kontrolu. A první, s čím začnou, je, že majitel bude vyzván, aby podal vysvětlení.
V této fázi se musíte rozhodnout, zda se přiznat nebo ne. V tomto ohledu je lepší se poradit s právníkem, který prostuduje všechny okolnosti a nuance, provede právní posouzení a řekne vám, jaká pozice by byla výhodnější.
Zde jsou hlavní možnosti:
- přiznat a souhlasit s dobrovolným zaplacením daně, penále a pokut. To znamená vzdát se bez boje;
- přiznat, že si pronajali byt, ale nepřiznat, že pobírali příjem. Můžete se odvolávat na to, že si nepamatujete všechny nájemníky a kolik jste dostali za pronájem a že data nebyla uložena. Tato možnost je vhodná v případě, že samotná skutečnost pronájmu bytu již byla prokázána např. svědectvím sousedů nebo nájemce. Ale IFTS ještě musí zjistit, že jste dostali nájemné a o jakých částkách příjmů mluvíme. Z těchto částek se vypočítává daň a pokuty;
- nebýt uznán v očekávání, že daňoví inspektoři neprokáží porušení, a pokud ano, nebudou schopni prokázat celou výši příjmu, který jste obdrželi. I když ve vašem bytě občas bydleli různí lidé, neznamená to, že byt byl pronajímán, a pokud byl pronajímán, že z toho byl příjem. V tomto případě musí IFTS zjistit všechny skutečnosti a prokázat porušení a výši příjmu.
Ať se přiznáte nebo ne, nebude to polehčující ani přitěžující okolnost. Proto můžete klidně všechno popřít. Dokázat znamená dokázat. Není však skutečností, že finanční úřady budou moci zjistit celou výši obdržených příjmů. Můžete si tak snížit výši nedoplatku a všech pokut vypočítaných na jeho základě.
Kde získávají finanční úřady informace o nelegálním pronájmu bytů a kolik za zjištěná porušení mohou být v běžném roce požadovány.
Foto © Moskevská tisková agentura / Andrey Nikerichev
Je zřejmé, že Federální daňová služba se rozhodla nerozptýlit své zdroje na vývoj jednotlivých signálů, ale k problematice daňových úniků z příjmů z pronájmu bytů přistoupila systematicky.
Za prvé, finanční úřady začaly aktivně využívat migrační databáze. Logika je jednoduchá: Rusové a ti, kteří přijeli za prací ze zahraničí, musí být podle zákona registrováni v místě svého bydliště. S automatickým odsouhlasením základu daně a migrace je jasné, zda vlastník a osoba registrovaná v bytě je tatáž osoba, a pokud vlastník nemovitosti také dostává pravidelné bezhotovostní převody od osoby registrované v jeho nemovitosti, pak může vzniknout.
Za druhé, některé regionální daňové divize začaly sledovat reklamy na speciálních internetových stránkách věnovaných soukromým pronájmům a porovnávat adresy pronajímaných bytů s údaji v daňových databázích. To vše se děje automaticky.
– Naše Federální daňová služba je poměrně pokročilá, pokud jde o digitalizaci a automatickou výměnu informací s jinými úřady. Finanční úřady mají plné právo používat jak údaje Ministerstva vnitra k ověření registrace občanů v bytech, tak údaje z jiných zdrojů, – vysvětluje Alexey Podpaly, generální ředitel Federal Catastral Agency LLC. – Aby se vyhnuli pokutám a řízení, je nejlogičtější, aby se občané pronajímající byt přihlásili jako OSVČ a zaplatili 4 % – bude to mnohem levnější.
Foto © Moskevská tisková agentura / Andrey Nikerichev
Finanční úřady zajímají zejména ty, kteří vlastní několik bytů, v nichž je evidováno několik osob, které s vlastníkem nejsou nijak příbuzensky spřízněny.
– Rizika pronajímání bydlení bez placení daní každým rokem rostou, protože informace pro finanční úřady nyní dostávají nejen od okresní policie, ale také od bank, které vidí historii převodů na vlastníka nemovitosti, a od Federální daňové služby, obdržení těchto údajů je může dobře propojit s nelegálním pronájmem, – říká Maksim Nekhoroshev, partner advokátní kanceláře Shadrin, Nekhoroshev & Partners.
Pro vaše informace: od začátku roku 2023 začala Federální daňová služba zavádět své právo požadovat od banky rozšířené informace o zákaznících a jejich transakcích.
Co hrozí za pronájem bytu „v šedé“
Ruské právo stanoví odpovědnost za nepředložení prohlášení o příjmu Federální daňové službě a nezaplacení daně, pokud takový příjem byl.
Pokud finanční úřad zjistí, že někdo neoprávněně pronajímá byt, může být majiteli účtováno následující: požadavky: výše daně (maximálně za tři roky); pokuty za pozdní platbu daně; pokuta za nepodání daňového přiznání (5 % z nezaplacené částky daně za každý měsíc prodlení, maximálně však 30 % z uvedené částky); pokutu za porušení lhůty pro placení daně (20 % z nezaplacené částky daně) a popř. dobře pro podnikatelskou činnost bez registrace (až 2000 rublů).
Teoreticky by to mohlo hrozit zločinec odpovědnost, ale v praxi je to nepravděpodobné. Daňoví úředníci budou muset prokázat úmysl spáchat trestný čin ve velkém měřítku, a to je problematické. Je mnohem snazší pokutovat a předat případ soudním exekutorům k vyzvednutí.
– Pokud osoba poskytuje svůj byt na komerčním základě, pak má Federální daňová služba právo použít jakékoli informace k ověření. Stává se, že se nájemníci v pronajatých bytech neregistrují a není snadné prokázat skutečnost „šedého“ nájmu, ale to neznamená, že nájemníci a majitel bytu jsou pojištěni proti problémům spojeným s porušením nejen daňových, ale také migrační legislativu, — Poznamenal poslanec Státní dumy Nikita Chaplin.
Pro vaše informace: pokuty za život bez registrace v Moskvě nebo Petrohradu pro majitele domů jsou až 7000 5000 rublů, pro obyvatele – až XNUMX XNUMX rublů. Signálem pro daňovou kontrolu může být přenesení administrativní odpovědnosti za porušení migrační legislativy.
Poslanec Státní dumy Alexej Žuravlev se ale domnívá, že v případě příjmů z pronájmu bytu by se měla uplatňovat stupnice progresivního zdanění.
– Pouhé zvyšování zátěže občanů pronajímáním bytů není správné. Je smysluplné zavést diferencovaný přístup k daním z tohoto typu příjmu, včetně zohlednění celkových částek obdržených vlastníky nemovitostí. Pokud prodej nemovitosti – jedná se o byznys, který přináší milionové zisky, pak by měla být tvrdá poptávka po neplacení daní, a pokud příjmy z pronájmu vašeho bytu – to je příležitost pro rodinu existovat na úrovni životního minima, pak se vůbec nevyplatí platit daně. Pro stát je nerentabilní nést náklady na vybírání nepatrných částek.
