Během několika posledních měsíců vzrostl zájem Rusů o téma nákupu nemovitostí v zahraničí. Někteří to považují za alternativu k investicím v podmínkách klesajících akciových a kryptoměnových trhů, jiní kupují nemovitosti, aby získali víza a povolení k pobytu, a další si vybírají nemovitosti pro sebe. Partner poradenské společnosti B1 Anton Ionov a generální ředitel zahraničního realitního makléře Tranio Georgy Kachmazov hovoří o nuancích nákupu nemovitostí v zahraničí za nových podmínek, omezení a požadavků měnové a daňové kontroly.
Pravidla zámořského trhu s nemovitostmi pro Rusy se letos koncepčně změnila a mění. Potíže ruských občanů při nákupu nemovitostí v zahraničí v současných podmínkách jsou spojeny s globálními změnami v investiční mapě, nemožností volného pohybu finančních prostředků a řadou omezení a blokací pro celý perimetr tříd aktiv v Rusku a Evropě. Zde je jen několik z nich:
- nemožnost platit za nemovitosti v Evropě z ruského účtu kvůli omezením uloženým v Rusku;
- problémy s otevíráním účtů v Evropě a získáváním evropských úvěrů na nákup nemovitostí. Pohodlné vlastnictví nemovitosti je přitom vždy spojeno s přítomností bankovního účtu v zemi nákupu na úhradu nákladů na její údržbu;
- nedostatek letů je systémový problém pro majitele nemovitostí určených pro osobní potřebu.
V této souvislosti se nejoblíbenějšími destinacemi pro pořizování nemovitostí staly tzv. spřátelené země, zejména Spojené arabské emiráty a Turecko. Každá z jurisdikcí přitom umožňuje řešit své vlastní problémy. Nákup nemovitosti v Turecku vám umožňuje získat občanství. Existuje malý tok lidí, kteří si pro investici vybírají tureckou nemovitost, ale kvůli vysoké inflaci a ekonomickým rizikům v zemi by se to mělo dělat opatrně.
Na rozdíl od Turecka jsou to investoři, kteří usilují o SAE. Při investici do této nemovitosti je ale také potřeba být obezřetný. Mnoho dubajských makléřů nabízí schéma: nákup bytu se zálohou ve výši 30 % z celkových nákladů, do šesti měsíců / rok, celkové náklady na byt vzrostou o 10 %, poté může být dříve zaplacený 30% byt prodáno s 30% návratností akontace. Ale taková schémata jsou velmi nebezpečná. Například v Londýně v roce 2013 vývojáři také aktivně navrhovali takové schéma. Ale už v roce 2014 se v médiích objevila první oznámení o možném referendu o brexitu, byla zavedena daň z vlastnictví druhého domova, klesly ceny ropy a klesla aktivita kupců z Blízkého východu a Ruska – kvůli tomu , trh opravil. Londýnské nemovitosti zlevnily o 20 % a investoři utrpěli ztráty.
Navzdory atraktivitě aktiv ve Spojených arabských emirátech a Turecku se mnoho Rusů mentálně zaměřuje na Evropu a nadále nakupuje nemovitosti v EU. Evropský realitní trh prochází těžkými časy. Sazby hypoték ve vyspělých zemích vzrostly a aktivita prodeje bytů se snížila. Developeři se ocitli ve složité situaci: na jedné straně se zvýšily výrobní náklady a na druhé straně se snížila likvidita. Trh však lze podpořit dotacemi ze zemí EU pro chudé rodiny na zaplacení bydlení a komunálních služeb a při správném přístupu bude možné v Evropě v zimě a na jaře něco koupit za rozumnou cenu.
Od března 2022 byla pro ruské rezidenty zavedena omezení transakcí s rezidenty cizích zemí a také omezení některých devizových transakcí.
Co mohou být obyvatelé?
Pro aplikaci měnových omezení se rezidentem rozumí „měnový rezident“. Jedná se o občana Ruska nebo cizince trvale pobývajícího v Rusku na základě povolení k pobytu. Je důležité, aby některá omezení platila jak pro Rusy trvale pobývající v Rusku, tak pro ty, kteří většinu času (více než 183 dní) žijí v zahraničí během roku, tzv. „zvláštní obyvatelé“. I v případě získání povolení k pobytu v jiné zemi nebo druhého občanství s ruským pasem budou nadále platit měnová omezení.
Aby bylo možné uzavřít dohodu s obyvateli nepřátelských zemí, například koupit nemovitost od rezidenta EU, musí ruští rezidenti získat zvláštní povolení od vládní komise pro kontrolu zahraničních investic. Pro transakce s nemovitostmi se spřátelenými nerezidenty žádná taková omezení neexistují. Povolení se nevyžaduje, pokud Rus koupí nemovitost v nepřátelské zemi od obyvatele spřáteleného státu. Omezení se vztahují na nemovitost pouze v případech, kdy přátelský nerezident prodá nemovitost zakoupenou od nepřátelského nerezidenta po 22. únoru 2022.
Výjimkou, kdy není vyžadováno povolení vládní komise, jsou transakce s nepřátelskými nerezidenty za účelem nákupu zahraničních nemovitostí, pokud jsou vypořádány na zahraničních účtech, o kterých rezidenti informovali finanční úřady, jakož i transakce v které prostředky jsou připsány ve prospěch nerezidenta v ruských rublech na účet typu „C“ otevřený u ruské banky ve výši více než 10 milionů rublů za kalendářní měsíc. Využití prostředků připsaných na účet typu „C“ je však velmi omezené, takže prodejci-nerezidenti mohou narazit na problémy – to je pro ně stěží nejlepší řešení.
Pokud jde o pronájem zahraniční nemovitosti nerezidentovi, vyplatí se věnovat náležitou péči. Zatím není zcela jasné, jak omezující opatření zapadají do zákona o kontrole měny a která právní pravidla mají přednost. V tomto ohledu má smysl zaujmout opatrnější postoj a zohlednit jak normy klasické měnové legislativy, tak nová omezující opatření. V souladu s klasickými měnovými omezeními stanovenými zákonem o měnové regulaci a kontrole měny, při prodeji nebo pronájmu nemovitosti nerezidentovi musí být přijatý příjem připsán na bankovní účet v členských státech EAEU nebo státech, které automaticky vyměňovat finanční informace s Ruskem.
Je třeba poznamenat, že omezení transakcí platí pouze pro ruské rezidenty. Z daňového a právního hlediska tedy může být výhodnější koupě nemovitosti pro zahraniční společnost nebo strukturu bez založení právnické osoby před přímým vlastnictvím. Pokud ruský rezident vlastní zahraniční společnost, pak se na takovou společnost uvedená omezení nevztahují – může nakupovat nemovitosti od přátelského i nepřátelského rezidenta. Je pravda, že v tomto případě je nutné naplánovat možnosti financování takové zahraniční společnosti, protože nyní existují omezení pro takové operace pro ruské obyvatele.
Daňové důsledky transakcí s nemovitostmi se budou lišit v závislosti na statusu daňového rezidenta. Ruští daňoví rezidenti jsou povinni platit daň z příjmu fyzických osob v Rusku ze všech svých celosvětových příjmů, včetně příjmů z prodeje nebo pronájmu zahraničních nemovitostí. Vzhledem k tomu, že daňoví nerezidenti platí daně v Rusku pouze z příjmů obdržených z ruských zdrojů, nejsou příjmy nerezidentů z prodeje nebo pronájmu zahraničních nemovitostí v Rusku zdaněny.
