Koupě nemovitosti je složitý proces, ke kterému je třeba přistupovat zodpovědně. Využijte našeho průvodce krok za krokem a zjistěte, na co si dát pozor při výběru bytu v novostavbě.
Koupě nemovitosti je složitý proces, ke kterému je třeba přistupovat zodpovědně. Využijte našeho průvodce krok za krokem a zjistěte, na co si dát pozor při výběru bytu v novostavbě.
Proces koupě bytu v novostavbě
Byt je velký nákup s mnoha nuancemi, rozhodnutí je třeba dělat racionálně. Ne každý však zná proces koupě nemovitosti.
Zde jsou hlavní kroky, které musíte podniknout:
1. Vypočítejte si přibližný rozpočet nákupu.
2. Prostudujte si klady a zápory bydlení v novostavbách, ujistěte se, že si vyberete správně. Další informace o tom, který trh s bydlením si vybrat: primární nebo sekundární, si přečtěte v článku.
3. Vyberte si spolehlivého stavitele.
4. Požádejte o hypotéku na koupi bytu.
5. Přijměte byt od developera.
6. Registrovat vlastnictví.
Podívejme se na každý z těchto bodů podrobněji.
Jak vypočítat rozpočet nákupu?
Před výběrem konkrétního bytu zhodnoťte své finanční možnosti. Půjčky se často používají na nákup nemovitosti. Pokud chcete získat hypotéku, budete potřebovat zálohu, obvykle mezi 10-15 % z hodnoty bytu. Lze jej použít jako akumulované nebo jiné prostředky, například prostředky z mateřského (rodinného) kapitálu. Tipy, jak ušetřit na zálohu, jsme sdíleli v jiném článku.
Jak odhadnout, za kolik si můžete koupit dům? K tomu si spočítejte cenu hypotečního úvěru, který je pro vás pohodlný: měsíční splátka na koupi bytu by neměla přesáhnout 30–40 % celkového rodinného rozpočtu. Vynásobte tuto částku dobou trvání hypotéky, zohledněte akontace, a tak získáte přibližnou cenu bytu, který si můžete koupit. Je třeba také poznamenat, že koupě bytu s sebou nese další náklady.
Další tip: akumulujte finanční “airbag” ve výši 3-5 částek měsíčního příjmu – to vám umožní pokračovat ve splácení úvěru v případě potíží, například dočasné ztráty práce.
Klady a zápory koupě „primární“ nemovitosti
Byt v novostavbě má své výhody i nevýhody. Než učiníte konečné rozhodnutí, zvažte pro a proti nákupu domu na primárním trhu.
Výhody:
– Náklady na bydlení. Byty v raných fázích výstavby jsou zpravidla levnější než hotové možnosti.
– Široký výběr. Na rozdíl od nemovitostí na sekundárním trhu, kde je počet bytů v určité oblasti omezený, můžete zvážit různé dispoziční možnosti, vybrat si patro, výhled z okna atd.
— Infrastruktura a parkování. Vývojáři pečlivě zvažují schémata komplexů: v blízkosti staví školy, školky a dětská hřiště, přidělují prostor pro obchody, salony a mnoho dalšího.
– Moderní dispozice. Bydlení v nových budovách má zpravidla pohodlnější koupelny, prostorné a funkční prostory než byty v “sekundární”.
– Právní čistota bytu.
Nevýhody:
— Rozvoj infrastruktury. Je třeba prostudovat dopravní dostupnost obytného souboru a etapy jeho realizace, aby bylo bydlení a přístup do potřebných míst ve městě komfortní.
– Časová osa výstavby. Koupě bytu v novostavbě s sebou nese rizika, například posunutí termínů uvedení nemovitosti do provozu.
— Opravy a hluk. Pokud byl byt zakoupen bez dokončení, nebude možné se do něj rychle nastěhovat: musíte provést opravy, přinést nábytek atd. Domy jsou často nerovnoměrně obydlené, takže musíte snášet hluk při rekonstrukcích sousedů.
Udělejte si seznam toho, co je pro vás při výběru bytu důležité: vyloučíte tak některé obytné komplexy a výběr se zúží. Prozkoumejte dostupné možnosti prostřednictvím specializovaných stránek, například na stránkách DOM.RF Development, Cyan nebo přímo na stránkách zájmových vývojářů.
Výběr vývojáře
Koupě bytu v rozestavěném domě má svá rizika, mezi hlavní patří zpoždění při zprovoznění bydlení a nedokončená výstavba. Pečlivě si prostudujte informace o vývojářích, minimalizujete tak riziko. Využijte portál nash.dom.rf a ověřte si legálnost novostaveb a pověst stavebních firem na realitním trhu. Stránka obsahuje aktuální informace o bytové výstavbě, jejichž spolehlivost je zajištěna federálním zákonem ze dne 30.12.2004. prosince 214 N XNUMX-FZ „O účasti na výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ao změnách k některým legislativním aktům Ruské federace“.
Jak se ujistit, že je novostavba legální a co si musíte před koupí nemovitosti ověřit, přečtěte si náš článek.
Kupující je navíc chráněn escrow účty – bankovními účty, které umožňují zajistit vyrovnání mezi developerem a kupujícím. Banka prostředky zablokuje na speciálním účtu a stavební firma se k penězům za byt dostane až po uvedení domu do provozu. Pokud developer své závazky nesplní, kupující bude moci své prostředky vrátit. Více o escrow účtech a pravidlech práce s nimi se dočtete v článku.
Co potřebujete vědět o hypotékách?
1. Záloha
Při koupi nemovitosti s využitím úvěrových prostředků ji dlužník dává bance do zástavy až do úplného splnění závazků z úvěrové smlouvy. To zaručuje úvěrové instituci návratnost vydaných prostředků. Banky ve většině případů požadují exekuci zástavního práva – cenného papíru, který osvědčuje zástavní právo k bydlení zatíženému zástavním právem, jakož i právo jeho zákonného vlastníka na plnění peněžitých závazků zajištěných zástavním právem, aniž by poskytoval jiné důkazy o existenci těchto závazků. Zástava z bytu je odstraněna po úplném splnění závazků z úvěru.
2. Pojištění majetku
Vydání vypůjčených prostředků je rizikem nejen pro kupujícího, ale také pro banku, proto musí být zastavený byt pojištěn v souladu s článkem 31 federálního zákona ze dne 16.07.1998. července 102 č. XNUMX-ФЗ „O hypotéce (Zástava nemovitosti)“. Pojištění bytu vzniká až po předání domu a zápisu vlastnictví, ochrání úvěrovou instituci i samotného dlužníka v případě nepředvídaných okolností.
3. Pojištění dlužníka
Tento typ pojištění není povinný a neovlivní hypotéku, ale může klienta ochránit např.
– životní a zdravotní pojištění pomůže v případě částečné nebo úplné invalidity nebo smrti dlužníka.
Pojištění odpovědnosti dlužníka vám umožňuje pojistit se, pokud z nějakého důvodu ztratíte platební schopnost. V tomto případě bude banka přijímat platby od pojišťovny, výše takové platby však může činit minimálně 10 % a maximálně 50 % jistiny dluhu.
Více o typech pojištění při žádosti o hypoteční úvěr se dočtete v článku.
Prozkoumejte dostupné hypotéky
Banky nabízejí široký výběr hypotečních programů, včetně programů „zvýhodněné hypotéky“.
Například společnost JSC “Bank DOM.RF” má program hypotečních úvěrů “Preferenční hypotéka pro novostavby”, který vám umožňuje získat úvěry za nižší sazbu.
Prozkoumejte různé možnosti hypoték. Použijte hypoteční kalkulačku, ta vám umožní odhadnout budoucí náklady na splácení úvěru v několika krocích.
Krok 1. Uveďte cenu nemovitosti, kterou plánujete koupit
Krok 2. Zadejte výši zálohy, kterou jste připraveni uplatnit
Krok 3. Určete období, během kterého budete splácet dluh z úvěru
Krok 4. Prověřte výsledky výpočtu. Kalkulačka ukáže možnou sazbu úvěru, přibližnou měsíční splátku a požadovanou výši příjmu pro pohodlné splácení.
Krok 5. Zkontrolujte předběžný splátkový kalendář a odešlete žádost prostřednictvím svého osobního hypotečního účtu.
Proces dokončení hypotečního obchodu (pro poskytnutí hypotečního úvěru)
Prostudujte si požadavky banky na dlužníka, zpravidla jsou to:
– věk: většina bank stanovuje minimální věk dlužníka – 21 let a maximální věk v den splacení úvěru až 65-70 let
— délka služby: nejčastěji potřebujete pracovat alespoň 3 měsíce v posledním zaměstnání
– solventnost a úvěrová historie: půjčka na byt předpokládá pravidelné platby, proto je důležité, aby se úvěrová instituce ujistila, že příjem dlužníka je stabilní
— občanství: většina bank neposkytuje hypoteční úvěry cizím občanům
Chcete-li požádat o hypotéku:
1. Sbírejte balíček potřebných dokumentů, zpravidla to jsou:
– cestovní pas
— doklady pro potvrzení příjmu s uvedením jeho zdroje — mohou to být mzdy, důchody, příjmy z pronájmu atd. Banka DOM.RF tyto doklady nevyžaduje, ale příjem potvrzuje výpisem z Penzijního fondu, který si sám objedná.
Seznam dokumentů lze na žádost banky nebo v souladu s podmínkami vybraného hypotečního programu rozšířit, například při žádosti o tzv. „rodinnou hypotéku“ bude navíc vyžadován rodný list dítěte.
2. Požádejte o hypoteční úvěr. Udělejte to online na webových stránkách banky nebo kontaktujte kancelář úvěrové organizace. Po schválení žádosti o hypotéku bankou má dlužník zpravidla až 90 dní na vyhledání bydlení, vyzvednutí požadovaných dokumentů a dokončení transakce.
3. Doložte doklady k vybrané nemovitosti a vyčkejte na její schválení bankou. Než to uděláte, ujistěte se, že bydlení splňuje požadavky úvěrové instituce.
4. Před podpisem úvěrové smlouvy si pozorně přečtěte podmínky smlouvy. Pokud narazíte na nejasný jazyk, vyjasněte si jeho význam s pracovníkem banky. Nezapomeňte zkontrolovat správnost všech údajů uvedených v dokumentu.
5. Podepište smlouvu o získání půjčky.
Převzetí bytu od developera
Koupě domu v novostavbě zahrnuje koupi nemovitosti ve výstavbě. Po dokončení stavby developer uvede dům do provozu a upozorní majitele na připravenost objektu k převodu. Po obdržení takového oznámení je nutné začít přebírat byt ve lhůtě uvedené ve smlouvě, nebo není-li taková lhůta stanovena, do týdne. Při převzetí a předání máte právo označit nedostatky, které musí stavební firma opravit. Jak přijmout byt od developera jsme vám řekli zde. Je důležité si uvědomit, že pokud se účastník společné výstavby nedostaví k převzetí bytu do 2 měsíců po obdržení oznámení, má stavební firma právo vyhotovit jednostranný akt nebo jiný dokument o převodu společné stavby. .
Zapsat vlastnictví bytu
Poté, co převezmete nemovitost od developera, zaregistrujte si vlastnictví zastaveného bytu a hypotéku. Chcete-li to provést, musíte společnosti Rosreestr odeslat žádost a dokumenty k provedení registračních akcí. To lze provést prostřednictvím MFC nebo Rosreestr. Po zadání údajů o vlastnictví nemovitosti do jednotné státní evidence nemovitostí se kupující stává zákonným vlastníkem domu.
Několik dalších tipů
1. Pokud jste na zálohu nebo některou ze splátek úvěru použili mateřský (rodinný) kapitál, jste povinni po splacení úvěru přidělit podíly na společném vlastnictví nemovitosti svým dětem a manželovi. Pokyny krok za krokem, jak na to, naleznete zde.
2. Požádejte o odpočet daně z nemovitosti, abyste získali zpět část peněz.
Podrobně si prostudujte podrobné pokyny pro koupi bytu v novostavbě, abyste minimalizovali rizika při uzavírání transakce.
osobní údaje v souladu se zásadami Bank DOM.RF JSC a souhlasíte se zásadami používání souborů cookie’>
Při hledání nového bytu a zlepšování svých životních podmínek se kupující většinou řídí svými sny a představami o ideálním bytě. Nejčastěji se lidé řídí touhou najít co nejrychleji vhodnou variantu a co nejvíce ušetřit. Scvrkává se na emocionální a spontánní rozhodnutí, která vedou k nákupům špatných věcí.
Bavíme se o nejčastějších chybách, kterých se kupující při výběru bytů v novostavbách dopouštějí.
unáhlená volba
Největší chybou kupců domů je, že se snaží udělat vše rychle. Spěch vede k unáhlenému nákupu, obvykle k volbě prvního předmětu, který narazí. Často se to stane, pokud se kupující před zahájením vyhledávání nerozhodl, co přesně potřebuje. Může se ukázat, že vhodný byt není cenově dostupný a je třeba šetřit, zatímco jiné možnosti nejsou vhodné.
Olga Tikhonova, vedoucí kanceláře “On Frunzenskaya”, společnost “Miel”:
— S jakýmkoli rozpočtem na nákup je velmi důležité najít tu nejlepší nabídku. Je třeba chápat výhody a nevýhody konkurenčního prostředí, a to nejen konkrétního objektu, který si kupující vybere. Pokud se tak nestane, je možné získat předmět, který není pro kupujícího vhodný jak nyní, tak i v budoucnu k prodeji. Je potřeba se podívat, co se ve vybrané lokalitě staví, co se nyní nabízí, podívat se na každou adresu, prostudovat si nacenění každého takového rezidenčního komplexu a teprve potom si informovaně vybrat.
Pro takové situace existuje několik tipů. Pokud se vám byt líbil a zdá se, že vyhovuje všem, podívejte se alespoň na tři další možnosti v různých novostavbách a částech města. Pokud nemůžete žádnou z možností jednoznačně odmítnout, pak se zkuste jít podívat naživo – pomůže to potvrdit nebo vyvrátit pochybnosti. Než přistoupíte na dohodu, věnujte několik dní rozmyšlení. Ukažte vybranou možnost přátelům nebo příbuzným, přejděte s nimi na zobrazení. Svěží pohled z boku pomůže vidět nepovšimnuté plus či mínus bytu.
Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka Akademie věd “BON TON”:
— Při výběru novostavby je před návštěvou obchodní kanceláře nutné prostudovat veškerou projektovou dokumentaci buď na webu projektu nebo na portálu Jednotného informačního systému bytové výstavby (UIHS). Zvláštní pozornost je třeba věnovat několika ukazatelům: termínům a přítomnosti odkladů termínů, zda je projekt problematický, zda je realizace na vázaných účtech, přítomnost komerčních a nebytových nemovitostí v rámci projektu a jejich počet (parkoviště, sklady, obchodní prostory). Na tomto portálu si můžete prohlédnout šablonu DDU a prostudovat si ji se svým právníkem. To platí zejména při koupi bytu s kompletní úpravou: jak je to uvedeno ve smlouvě, jaké možnosti jsou uvedeny atd. Je také nutné prostudovat zprávy developera.
Zobrazit byt
Další častou chybou kupujících bytů je zanedbání osobní návštěvy novostavby. Často to dělají ti, kteří se chystají koupit byt v rozestavěném domě. Pokud však nová budova ještě není postavena, neznamená to, že není na co koukat. Osobní přítomnost v prodejní kanceláři developera, na staveništi nebo v jeho blízkosti může pomoci dokončit nebo dokonce změnit zážitek.
Olga Tikhonova, vedoucí kanceláře “On Frunzenskaya”, společnost “Miel”:
– Abyste neskončili v bytě s výhledem na nějakou zeď obchodního centra nebo na parkoviště, je potřeba se osobně přijet podívat na okolí domu. Je třeba pečlivě prostudovat, co je pod okny, zjistit stavební plány: jsou tam stejná nákupní centra a zejména – jaká je vybraná budova rezidenčního komplexu ve frontě. Pokud plánujete postavit několik dalších budov, musíte zjistit jejich umístění, aby neblokovaly výhled z oken.
Komunikace se zástupci developera pomůže pochopit zákaznické zaměření prodejce. Pokud je přístup na staveniště uzavřen, může se kupující vždy porozhlédnout po okolí. Stává se, že obytné soubory jsou obklopeny zelení nebo sousedí se stávajícími obytnými plochami pouze na omítkách, přičemž ve skutečnosti je kolem souvislá průmyslová zóna. Pokud má projekt hotové budovy, můžete požádat vývojáře, aby ukázal analog bytu v jedné z dokončených front. Kupující tak může zhodnotit kvalitu dokončení společných prostor, terénní úpravy přilehlých území nebo i prohodit pár slov s novými osadníky.
Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka Akademie věd “BON TON”:
— Rozhodně musíte přijít na místo, kde se staví váš projekt. Žádná z nejpropracovanějších lokalit a vizualizace projektu a jeho prostředí nemůže nahradit osobní vnímání místa, zvláště pokud je tato lokalita pro kupujícího nová. To je nutné pro posouzení životního prostředí (starý bytový fond v okolí záměru, dostupnost komerční infrastruktury a její kvalita), jakož i dopravní dostupnost záměru.
Návštěvu staveniště si můžete domluvit předem. Zvláště pokud je to ve fázi instalačních prací. Navštivte showroom, pokud projekt zajišťuje povrchovou úpravu, což vám umožní vyhodnotit kvalitu stavebních materiálů a možnosti povrchové úpravy.
Rozložení
Jak funkčně je uspořádání bytu provedeno, závisí na konfiguraci vnitřních příček, počtu a umístění oken, tvaru prostor, umístění komunikací a předních dveří. Při výběru rozvržení dělají nejčastější chyby ti, kteří jsou zaměřeni na hledání určitých možností, zapomínají na jiné.
Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka Akademie věd “BON TON”:
— Zobrazení parametrů vybraného bytu pro bytovou a nebytovou zónu. Nezapomeňte, že koncept „volného plánování“ není nic jiného než trik obchodníků. Při plánování designu bytu je proto nutné jasně pochopit, kde budou umístěny mokré oblasti, které nelze přenést.
Abyste nebyli zklamáni zvolenou možností, měli byste si pamatovat několik faktorů. Za prvé – rozměry prostor. Pokud na plánu bytu developer nakreslil manželskou postel, skříň, pracovní místo a posezení v malé ložnici, neznamená to, že se tam všechen tento nábytek skutečně vejde. Věnujte pozornost tvaru místností. Čím „čtvercovější“ pokoje, tím lépe. Nezapomeňte, že zaoblené stěny, ostré nebo tupé rohy, arkýřová okna mohou způsobit problémy při návrhu a vybavení (zejména pokud jde o malé byty).
Olga Tikhonova, vedoucí kanceláře “On Frunzenskaya”, společnost “Miel”:
– Hlavním problémem je iracionální rozložení obytných a společných prostor v bytě, například široké a dlouhé chodby s malou plochou místností. To je kritické zejména u panelových domů, kde kvůli přítomnosti nosných zdí nemusí být vůbec možnost přestavby – a má smysl kupovat byt, který je třeba hned předělat.
Je důležité zvážit počet a umístění okenních otvorů v bytě. Pokud je jich dostatek, můžete vytvářet různé konfigurace místností s přihlédnutím k umístění oken. Věnujte pozornost přítomnosti technických prostor. V moderním bytě jsou žádoucí dvě koupelny, šatna, komora, lodžie, balkon nebo terasa.
počet podlaží
Podlaha je jednou z hlavních vlastností, které je třeba věnovat pozornost při koupi bytu. Někdo volí bydlení vyšší, jiný naopak preferuje nižší patra. Přitom jak v prvním, tak i ve druhém případě existují argumenty pro i proti, které kupující často ignorují.
Takže kupříkladu kupci bytů ve vyšších patrech chtějí získat luxusní výhled na město. Neberou přitom v úvahu vyhlídky na evoluci tohoto druhu – vždyť před nimi může stát další budova nebo dům. Navíc bydlení v horních patrech je asi o 10-15% dražší. A majitelé takových bytů mohou zažít nepříjemnosti s dlouhým čekáním na výtahy.
Kupující nemovitostí ve spodních patrech si musí pamatovat, že v takových bytech je úroveň přirozeného světla nižší. Vzhledem k blízkosti ulice může hluk a prach rušit obyvatele. Nezapomeňte také, že při přeprodeji bytu bude jeho cena nízká (zejména ve druhém a prvním patře).
Perspektiva
Mnoho kupujících bytů, nákup nemovitostí, nemyslí na budoucnost. Často se lidé na bydlení dívají z hlediska svých aktuálních potřeb. Ale život se mění, způsob života se stává dynamičtějším a populace je mobilní, priority se mění. Abyste v budoucnu nebyli z koupě bytu zklamaní, měli byste o ní uvažovat jako o investici.
Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka Akademie věd “BON TON”:
– Při koupi bytu je nutné si prostudovat nejen perspektivu rozvoje lokality z hlediska vzhledu novostaveb, ale i renovace – jakou vlnu obnovy tato lokalita dostává, jak dlouho výstavba v nejbližší době potrvá v blízkosti vaší nové budovy. Informace o plánech renovace a adresách startovacích míst jsou k dispozici na oficiálních stránkách Komplexu politiky městského plánování a výstavby města Moskvy (stroi.mos.ru).
Nemovitost by měla být považována za investiční aktivum ze tří úhlů pohledu: jako předmět k dalšímu prodeji, jako nemovitost k pronájmu a jako prostředek k uchování kapitálu. I když je majitel zklamán jeho kvalitativními vlastnostmi, lze byt rychle prodat nebo pronajmout. K tomu musí být pouzdro tekuté. Při výběru vhodné varianty do budoucna je třeba pochopit, jak dlouho majitel plánuje v tomto bytě bydlet, pro kolik lidí je určen, jak se změní plocha a okolí novostavby a hlavně, zda takové bydlení je na trhu žádaná.
Olga Tikhonova, vedoucí kanceláře “On Frunzenskaya”, společnost “Miel”:
— Rozhodně zvyšuje likviditu přítomnosti rozestavěné stanice metra. Posouzení budoucího konkurenčního prostředí je velmi důležité – pokud je například klientem vybraný bytový komplex obklopený desítkou podobných projektů, pak ve fázi následného prodeje nevyhnutelně nastane konkurence. A pro jednotlivce je těžké konkurovat developerovi prodávajícímu velký balík bytů, protože tento developer může nabídnout výraznou slevu vzhledem k objemu pozemků. Jednotlivec takovou možnost nemá a svůj investiční byt bude muset prodat pod již tak nízkou cenu developera.
