Primární trh s bydlením v Rusku nadále roste

Byty v Rusku po zvýšení sazby centrální banky zdražily, zejména u milionářů

Rozhodnutí Bank of Russia zvýšit klíčovou sazbu se okamžitě odrazilo na prodejích rezidenčních nemovitostí po celém Rusku. Hypotéky se schválenými úvěry se vrhly na nákup „sekundárního“, dokud ceny vůbec nevyletěly.

Julia Suntsová

O nové budovy je tradičně stálá poptávka, bez ohledu na to, kvůli preferenčním vládním programům, které jsou s nimi spojeny.

V důsledku toho vzrostly ceny v obou segmentech po celé zemi.

Podle federální databáze nemovitostí Restate.ru nejvíce zdražily byty v Krasnodaru: plus 23 20 rublů (+14 %) za metr čtvereční na sekundárním trhu a plus 11,1 XNUMX rublů (+XNUMX %) na primárním trhu. Téměř celý nárůst cen za hotové bydlení nastal v posledním měsíci, přičemž náklady na novostavby se přitom příliš nezměnily.

„V posledních dvou týdnech jsme ve většině měst v zemi zaznamenali vážnou kompresi naší databáze, inzerátů bylo výrazně méně. Mohu si to vysvětlit touhou rychle koupit byt ze strany těch, kterým byla schválena hypotéka za stejných podmínek. Takový nárůst poptávky na sekundárním trhu však bude samozřejmě pomíjivý, protože sazby v rámci preferenčních programů jsou nyní 2–2,5krát nižší a nové budovy na tomto pozadí jsou mimo konkurenci,“ — komentáře Andrew Kind, vedoucí federální databáze nemovitostí Restate.ru.

Kuban

Ceny na obou trzích v Krasnodaru jsou stejné. Hlavní město Kubaň však není jediné svého druhu, kde vedlejší a nové budovy stojí stejně – totéž se stalo v Rostově na Donu, Krasnojarsku, Kazani.

Krasnodarský trh zároveň ohromuje svou rozmanitostí. Pouze v tomto regionu je možné koupit byt v rozestavěném domě za výhodnou cenu, ale často si budoucí nájemníci musí dům dokončit na vlastní náklady.

Zároveň se v Krasnodaru objevuje stále více projektů business třídy a elitních rezidenčních komplexů, což se dosud vůbec nestalo. Cenovky tohoto bydlení mohou dosáhnout stovek milionů rublů – to je důsledek popularity města mezi bohatými kupci z jiných regionů, kteří mu kvůli klimatu dávají přednost před dvěma hlavními městy.

trvalá

Dalším milionovým městem, kde prudce vzrostla poptávka a ceny po hotových i rozestavěných bytech, je Perm. „Kvadrat“ přidal více než 15 tisíc rublů (17 %) na primárním trhu a 11 tisíc rublů (13 %) na sekundárním trhu.

READ
Přípravná fáze pro parketové podlahy

Moskva

V Moskvě ceny na primárním trhu vzrostly o 4%, v absolutním vyjádření však výsledky za poslední čtyři měsíce vypadají působivěji – plus 13 tisíc rublů. pro “čtverec”. Hotové bydlení v hlavním městě však zdražilo mnohem více – okamžitě o 59 tisíc rublů za metr čtvereční, tedy o 18 %. Moskevská „sekundární“ tak opět začala stát více než „primárna“, a to výrazně.

Dnes, náklady na vstup na realitní trh v hlavních městech, pokud neuvažujeme studia, začínají na 10 milionech rublů. Za takové peníze si můžete koupit „odnušku“ v novém domě v Nové Moskvě nebo ve stejné oblasti uvnitř Moskevského okruhu, ale ve starších domech. Pokud budete hledat, můžete dokonce najít dvoupokojový byt za tuto cenu, ale s největší pravděpodobností nebude v nejlepším stavu a bude vyžadovat vážné opravy.

Další milionáři

Na primárním trhu se ceny za poslední čtyři měsíce ve Volgogradu výrazně zvýšily – o 15 tisíc rublů za metr čtvereční nebo +19,5%. Typickou nabídkou je prostorný 35metrový „jednopokojový byt“ v domě s termínem dokončení 2024, umístěný v obyvatelné „ložnici“. V dokončeném bydlení ve Volgogradu se průměrné náklady na metr čtvereční také zvýšily o 8%.

Ceny bydlení vzrostly o 5-6% v Samaře, Jekatěrinburgu, Čeljabinsku a Nižním Novgorodu. V některých městech nad milion obyvatel ceny dokonce klesly. Například metr čtvereční v Petrohradě ztratil 6 2 rublů nebo 202 % hodnoty a zastavil se na XNUMX XNUMX rublech. Dodejme, že cena na „primárním“ trhu ve městě na Něvě se téměř nezměnila. Ukazuje se, že celoruské trendy se na něj nevztahují.

Průměrné ceny se také snížily v Rostově na Donu a Krasnojarsku, ale také ne o mnoho – o 3,5%.

Ale v nových budovách v Čeljabinsku přidal metr čtvereční 11%. Nyní to stojí 80,5 tisíc rublů, ale stále je to nejlevnější nabídka mezi všemi „milionáři“. Například zde si můžete koupit studio za méně než 2 miliony rublů, a to i v pronajatém domě.

Průměrná cena v Nižním Novgorodu vzrostla o 5 %. V ostatních velkoměstech je nárůst cen nevýznamný – od 1 do 5%. A Samara a Ufa se ukázaly jako jediné megaměsta, kde se cenovka za bydlení ve výstavbě vůbec nezměnila.

READ
Výsadba gladioli podle všech pravidel

předpovědi

Ceny na sekundárním trhu v posledních měsících rostly pomalu o 0,7-0,9 %. Podle výsledků za posledních 30 dní přidali v milionových městech 1,9 %, což je maximum od března 2022.

Poté, co centrální banka zvýšila klíčovou sazbu, zrychlil růst nominálních cen na trhu nemovitostí. Nabídky s nízkými cenami opustily trh, a to je vzor pro období prudké poptávky. Po zvýšení průměrných tržních cen se struktura nabídky na trhu s bydlením změnila, říkají analytici.

„Ve většině domů ve výstavbě je příspěvek dovážených materiálů k nákladům relativně malý, ale bylo by špatné snížit dopad směnného kurzu na průmysl na nulu. Rusko si zajišťuje stavební a dokončovací materiály. Výjimkou jsou materiály pro elitní LCD. Na stavbách ale zároveň převažuje zahraniční technika a ve velkých městech je potřeba motivovat pracovníky konkurenceschopnými mzdami, z nichž velká část pochází ze Střední Asie, pro kterou není Rusko jediným místem uplatnění pracovní síly. Dynamiku směnného kurzu rublu ovlivňuje,“ vysvětluje šéf „Cyan.Analytics“ Alexej Popov.

V budoucnu povede zvýšení sazby ke zvýšení spreadu, pokud jde o půjčky kupujícím na primárním a sekundárním trhu, pokračuje analytik.

„V nové realitě si potenciální kupec vybere mezi 6–8 % u zvýhodněných hypotečních programů na novostavby a 13–14 % u úvěrů na bydlení v hotových domech. Dojde k přesunu poptávky na trh po nových budovách. Majitelé bytů v nedávno zprovozněné “sekundární” budou muset upravit cenovku směrem dolů. Stejný trend vidíme v segmentu bytů, který není pokryt zvýhodněnými programy,“ uzavírá Popov.

Ruský trh s nemovitostmi, rozžhavený na hranici možností, se ve velmi blízké budoucnosti zhroutí a už se nevzpamatuje, předpovídají někteří odborníci a kolaps bude doprovázen vážnými sociálními důsledky.

Jiní analytici nevidí hrozbu dramatického kolapsu realitního trhu, ale předpovídají jeho ochlazení.

Co se děje na „pultě“ metrů čtverečních, ForPost pochopil.

Zákeřná hypotéka

Současná situace na ruském realitním trhu je podle odborníků důsledkem rozšířeného využívání zvýhodněných hypotečních úvěrů. Právě to zvýšilo poptávku po bydlení, což tlačilo ceny nahoru.

Dmitrij Golubovsky, analytik Golden Mint House, v rozhovoru pro ForPost poznamenal, že trh půjček obecně a hypoték zvláště nyní rychle roste, což vede ke zvýšení dluhového zatížení domácností.

READ
Proč pračka zapáchá jako kanalizace: nepříjemný zápach a co dělat

Podle něj budou lidé schopni tyto dluhy splatit pouze v případě, že se zvýší příjmy, což jen podnítí spotřebu a způsobí další kolo inflace.

„Problém s příjmy občanů je stále řešitelný, ale co s neúměrně vysokými cenami nemovitostí, je otázkou. Naši lidé získali hypotéky za tyto vysoké ceny. Ale tento trh se ve velmi blízké budoucnosti jednoduše zhroutí a už neporoste,“ poznamenal Golubovský.

Kandidát ekonomických věd Konstantin Selyanin zase poznamenal, že zatímco banky nadále „nafukují hypoteční bublinu“, situaci dále zhoršují.

„To proto, že zastavený byt se stává předmětem zástavy, což znamená, že jej banka může prodat, jakmile dlužník přestane splácet úvěr. Ale musíte pochopit, že to je v zásadě možné pouze tehdy, pokud jsou na realitním trhu nastaveny vysoké ceny, jako je tomu nyní. Ale takhle to nepůjde věčně. Státní hypoteční programy budou postupně ukončeny. Centrální banka se navíc staví proti levným hypotékám od developera, protože to zrychluje poptávku a zvyšuje dluhové zatížení obyvatelstva, “řekl Selyanin v rozhovoru pro ForPost.

Stejně jako Dmitrij Golubovskij je i ekonom Konstantin Selyanin přesvědčen, že hypoteční bublina v blízké budoucnosti splaskne a ceny bydlení výrazně klesnou.

Sociální důsledky

Propad realitního trhu podle obou expertů přinese nejen pokles cen bydlení minimálně o 30 %, ale také vážné socioekonomické problémy.

„Koneckonců, lidé budou i nadále splácet své hypoteční dluhy, které získali na nákup bydlení za velmi vysoké ceny,“ vysvětlil analytik Dmitrij Golubovsky.

Podle ekonoma Konstantina Selyanina vytvoří nízké příjmy obyvatel a propad cen bydlení vážný sociální problém:

„Mnoho lidí se kvůli nízkým příjmům připraví o možnost splácet úvěry, ale zastavené byty výši dluhu nepokryjí. V důsledku toho může mnoho lidí přijít o své domovy a zároveň zůstat dlužni bankám.“

Podle jeho názoru v tomto případě bankovnímu systému samotnému hrozí ztráta stability. Páteřní velké banky se státní účastí ale stát bez pomoci nenechá.

Pokud jde o občany-dlužníky, pak podle Seljanina bude zavedeno moratorium na pokuty a penále za prorokované hypoteční dluhy, ale dluhy sám nikdo neodpustí, a proto se lidé budou muset dostat z těžké situace na svém vlastní. Nebo jako poslední možnost vyhlásit bankrot.

READ
Svařování polyetylenových trubek: nářadí, zařízení, fáze práce

Ne kolaps, ale ochlazení

Analytik ruského Cechu realitních kanceláří Konstantin Lamin zase nevidí důvody pro dramatický kolaps ruského trhu s nemovitostmi.

„Samozřejmě, že nyní jsou ceny bydlení, zejména u novostaveb, na velmi vysoké úrovni. Mezi obyvatelstvem skutečně existuje problém zadlužení. To ale způsobí ochlazení trhu, nikoli však jeho kolaps. A to mluvíme především o primárním trhu. Vliv na to má i zvýšení klíčové sazby centrální banky, které vedlo ke zvýšení sazeb u běžných, tedy nikoli zvýhodněných hypoték. To zase pravděpodobně způsobí pokles poptávky po hypotečních úvěrech. Musíte však pochopit, že vývojáři mají vždy určitou „slevovou mezeru“ až 30 % z ceny návrhu. To je vidět na uzavřených prodejních transakcích, kdy je kupujícímu nakonec poskytnuta výrazná sleva z původní ceny. Jinými slovy, v rámci této mezery mohou nabídkové ceny klesnout, tedy maximálně o 20–25 %,“ vysvětlil analytik ForPost.

Zároveň podotkl, že se to dotkne především novostaveb. Další vývoj bude navíc přímo záviset na rozhodnutí centrální banky o klíčové sazbě, která může být snížena, což povede ke snížení sazeb hypoték.

„Myslím si, že pokud budou dlužníci vyčkávací, nebudou se snažit brát si hypotéky se současnými sazbami 14-15 %, které jsou v podstatě neúnosné. Trh to přitom zatím nepocítil, protože nyní se obchoduje s dříve schválenými úvěry, kde stále platí předchozí sazby. Myslím si, že reálný pokles poptávky po hypotékách, který ovlivní cenu nemovitostí na primárním trhu, uvidíme až v polovině podzimu nebo v listopadu,“ řekl Lamin.

Co je “sekundární”?

Podle Konstantina Lamina sekundární trh s bydlením v těchto podmínkách pravděpodobně neočekává žádné výrazné snížení cen.

„S největší pravděpodobností se růst nákladů na bydlení v tomto segmentu jednoduše zastaví. Ale připouštím, že tam bude nějaký pokles, ale ne více než 10 %, “vysvětlil analytik.

Další odborníci sdílejí podobný názor na vyhlídky sekundárního trhu s bydlením v Rusku.

Alexey Popov, šéf CIAN.Analytics, je přesvědčen, že žádné masivní snížení cen na sekundárním trhu s bydlením se zatím nepředpokládá. Podle jeho názoru lze nyní hovořit spíše o stabilizaci nákladů.

READ
Proč chladnička funguje, ale nemrzne - příčiny a řešení

Popov zároveň věří, že na trhu nedávno dokončených novostaveb je možné určité snížení ceny, k čemuž přispěje vysoká konkurence v tomto segmentu.

Podle ředitele “Etazhi” Ildara Khusainova se ceny za “sekundární” do konce roku nezmění. Poznamenal však, že „postupně se bude zvyšovat pouze úroveň vyjednávání“.

Sergei Shloma, ředitel sekundárního trhu ve společnosti Inkom-Nedvizhimost, zase poznamenal, že sekundární trh s bydlením pravděpodobně nepocítí výrazný odliv zákazníků kvůli vyšším sazbám u konvenčních hypoték. Podle něj je to dáno tím, že řada klientů v tomto segmentu nakupuje nemovitosti bez využití úvěrových prostředků.

Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: