Novostavba nebo sekundární trh?

Očekávání. Nejčastěji se nemůžete nastěhovat do nové budovy ihned po koupi: budete muset počkat, až bude stavba domu dokončena, provést opravy a teprve poté se přestěhovat. Pokud bydlíte v pronajatém bytě a plánujete si vzít hypotéku, čekání na kolaudaci může být mučivé a nákladné.

Riziko zpoždění předání domu. Často i zodpovědní developeři odkládají dodávku domu o šest měsíců nebo rok.

Riziko ztráty investice. Oficiálně je v Rusku uvedeno 35 000 lidí plus asi 65 000 dalších členů jejich rodin jako podvedení vlastníci akcií. To je celé město: jako Krasnojarsk Achinsk nebo Reutov u Moskvy. Nákup od významného developera nezachrání každého: ani stavební gigant SU-155 se svého času nevyhnul bankrotu.

Ladění komunikace a riziko nedodržení stavebních předpisů. I v dobře postavených nových domech nemusí zpočátku fungovat výtah, náhle se vypne elektřina, zastaví se dodávka vody nebo topení a větrání bude hlasitě bzučet.

Existuje také upřímně nepoctivá práce developera: praskliny ve zdech, špatný zvuk, teplo a hydroizolace, nekvalitní fasádní obklady a tak dále. Každý dům se navíc v prvních třech letech smršťuje, takže hrozí praskliny v nosných konstrukcích a stěnách. I když spolehlivost domu netrpí, v důsledku smrštění mohou být opravy, vnitřní výzdoba vchodů a sklopné fasády zkaženy: dokončovací dlaždice praskají a odlupují se, protože se stěny nerovnoměrně usazují.

Vysoké náklady na opravy. Finanční, emoční a časovéыSnaha přinést novou budovu bez dokončení ve víceméně obytné podobě může být kolosální.

A pokud byl byt koupen na hypotéku a před dokončením výstavby si musíte dům pronajmout, není pravda, že si budete moci našetřit potřebnou částku na opravy. Prodražit se může i další spotřebitelský úvěr. V důsledku toho se mnoho nově příchozích rozhodne přestěhovat se do nedokončeného bytu a měsíce bydlet ve sparťanských podmínkách, postupně shromažďovat drobné peníze a provádět opravy „kousek po kousku“: o žádném „krásném“ stěhování zde tedy nebude řeč.

Nepohodlné dvory. V drtivé většině novostaveb masového segmentu vypadají roztomile a zabořené do zeleně jen na nákresech designérů. Developeři totiž po uvedení domů do provozu vysazují nikoli drahé velké stromy, ale smutné levné větvičky, takže prvních 15-20 let budete muset chodit v betonové džungli.

Navíc v tomto případě nebude možné pohnat vývojáře k odpovědnosti: technicky provedl terénní úpravy a nezáleží na tom, že strom je nižší než školák a má na něm dva listy.

READ
Do myčky Bosch neteče voda: důvody, chybové kódy a opravy

Někteří developeři neplní své sliby o instalaci sportovišť a dětských hřišť, případně nakupují vše nejlevnější, nekvalitní a rok po dokončení novostavby může její dvůr vypadat hůř než plochy s panelovými Chruščovy z r. 60. léta.

Svou roli hraje i architektura novostaveb: pokud jsou domy výškové, mohou jejich dvory i při dobrém terénním úpravě působit ponuře a nevzhledně a z okna uvidíte jen sousední okna.

Hluk z renovace. Pokud se nepronajímají všechny byty v domě s opravou na klíč, budete se muset první rok až dva smířit se zvukem příklepové vrtačky a stavebních sutí ve vchodu a výtahu. Ani jedna novostavba není obsazena okamžitě a kompletně: řada majitelů začíná s dokončovacími pracemi později a některé byty se prodávají až pár měsíců po předání domu. V důsledku toho vás pocit trvalé opravy neopustí po velmi dlouhou dobu.

Špatná infrastruktura a špatná dopravní dostupnost. Cenově dostupné novostavby se nejčastěji staví dost daleko od infrastruktury: kde nejsou silnice, sociální zařízení, nákupní centra, parky, sportovní areály.

Developeři s investicemi do rozvoje toho všeho nespěchají, snaží se rychle prodat a nastěhovat se do prvních domů, aby vydělali. I když se developer a magistrát později postarají o to, aby byla oblast více či méně pohodlná pro bydlení, první příchozí budou muset bydlet na „volném poli“ a své děti vozit na kliniku na druhé straně města.

Problémy s parkováním. Developeři jsou často mazaní, když říkají, že parkování bude dost pro všechny. Za prvé, parkovací místa se často velmi prodraží pro obyvatele, kteří již utratili peníze za koupi bytu a jeho opravu. V důsledku toho jsou parkoviště prázdná a motoristé jsou nuceni parkovat svá auta ve dvorech, čímž brání chodcům v průchodu.

Za druhé, někteří vývojáři zobrazují na renderech obrovská prostorná parkoviště u domů, která se ve skutečnosti ukážou být v nejlepším případě pětkrát menší.

A nebude zde žádný podvod: když si prostudujete prohlášení projektu, bude tam napsáno, že v domě je čtyřikrát méně parkovacích míst než bytů. Ale kupující jsou fascinováni krásným obrazem a zapomínají objasnit podrobnosti.

Nemůžete se přihlásit hned. Po předání domu trvá až šest měsíců, než se v něm podaří zapsat. Tato položka je zvláště důležitá pro rodiny s dětmi, které potřebují školku a školu.

READ
Důvody a 25 nejlepších způsobů, jak odstranit houbu ze stromu vlastníma rukama

Riziko špatného vývoje projektu. V honbě za ziskem někteří vývojáři zapomínají na kvalitu života. Tak se na trhu objevují výškové budovy s úzkými tmavými dvory-studnami a novostavby chodbového typu s dvanácti byty na patře a dvěma výtahy, které nikdy neuvidíte.

Dalšími typickými konstrukčními chybami jsou silné větry mezi domy (výškové novostavby mohou vytvářet svérázné chodby, a pokud byla větrná růžice spočítána špatně, vždy vás cestou k domu „odfoukne“); špatné dispozice (malá studia bez lodžie, pokoje s ostrými rohy nebo kulatými stěnami, nedomyšlená komunikace trčící po bytě); úzké zakřivené průchody mezi domy (vysoké riziko, že se sanitka nebo hasiči nestihnou dostat k domu včas, zvláště pokud je průjezd přeplněný auty).

Nové budovy: emocionální nevýhody

“Zahraniční” oblast. Pokud milujete určitou a již zavedenou oblast ve městě, není pravda, že v ní bude vhodná novostavba. Často je stěhování z místa, kde rádi žijete, do jiné oblasti (i dobré) psychicky náročné. Děti budou muset změnit kluby a školy a vy budete muset položit nové cesty do práce a přátel. Kolaudace vás donutí opustit obvyklý fitness klub, váš oblíbený kosmetický salon, kavárny a pekárny.

Nejistota. Co bude vidět z okna? Jací budou moji noví sousedé? Jak bude dvůr nakonec vypadat? Jaké budou účty za energie? Jak kvalitní budou silnice? Jaký druh správcovské společnosti získáme? Jaké složení učitelů bude vybráno do nové školy? Jaké chůvy budou pracovat ve zdejší školce? Jaké obchody, kavárny, fitness centra se v areálu otevřou? Jak dlouho vlastně trvá cesta do práce? Na tyto a podobné otázky dostanete ve většině případů odpověď po zprovoznění a obsazení areálu.

Další prodej: racionální plusy

Velký výběr. Sekundární trh je mnohonásobně větší než primární a i v těch oblastech, kde nové projekty vůbec nejsou nebo jsou velmi drahé, se dá bydlení najít. Můžete si určit všechny parametry, které jsou zásadně důležité (metráž, výhled z okna, stav vchodu, typ domu), a najít si byt, který jim nejlépe vyhovuje.

Obydlená oblast. Doprava, silnice, školy, koupaliště: vše už je tady a funguje a vy nemusíte bydlet na staveništi a čekat, až se poblíž něco otevře. Na fórech si můžete přečíst recenze o nejbližších mateřských školách, navštívit místní obchody a kavárny a podrobně prostudovat celou infrastrukturu. Kromě toho si můžete vybrat byt v docházkové vzdálenosti od šermířské školy nebo vedle joggingového parku – jakékoli přání na sekundárním trhu lze vzít v úvahu.

READ
Dlouho hořící kamna pro garáž - nejlepší možnosti, pokyny

Více jasnosti. Okamžitě vidíte vchod, byt, můžete ocenit výhled z okna, zeptat se budoucích sousedů na to, zda v zimě dobře topí, jaká je v domě slyšitelnost, zda je ve vchodu soused alkoholik a jak je bezpečný je tu večer.

Koupě bytu je zodpovědný krok, ke kterému je třeba přistupovat s maximální vážností. Jednou z hlavních otázek, před kterými stojí budoucí majitel bytu, je, co si vybrat: novostavbu, nebo vedlejší? Jednoznačná odpověď neexistuje. Při rozhodování se vyplatí zvážit výhody a nevýhody obou možností. Zveme vás, abyste je zvážili.

Koupě bytu je zodpovědný krok, ke kterému je třeba přistupovat s maximální vážností. Jednou z hlavních otázek, před kterými stojí budoucí majitel bytu, je, co si vybrat: novostavbu, nebo vedlejší? Jednoznačná odpověď neexistuje. Při rozhodování se vyplatí zvážit výhody a nevýhody obou možností. Zveme vás, abyste je zvážili.

Jaké jsou výhody koupě primární nemovitosti?

Byty v novostavbě v rané fázi výstavby jsou zpravidla levnější. To vám umožní ušetřit asi 20 % nákladů a někdy až 50 % ve fázi „jámy“. K přilákání kupců mohou developeři poskytovat různé bonusy: bezúročné splátky do pronájmu bytu, slevu na řadu objektů nebo certifikáty na opravu a nákup nábytku. Za zmínku stojí, že sazby hypoték na koupi bytu v novostavbě jsou nižší a existují i ​​speciální programy zvýhodněných půjček.

Výběr

Byt na sekundárním trhu je kusový produkt. Nemůžete si vybrat “úplně to samé, ale o pět pater výše.” Pořízení nemovitosti v novostavbě otevírá možnost výběru možnosti, která vám zcela vyhovuje: patro, dispozice, výhled z okna a mnoho dalšího. Setkat se s takovou pestrostí na trhu sekundárních bytových nemovitostí je téměř nemožné: dispozičně vyhovující byt nemusí vyhovovat jiným parametrům nebo nemusí být v uvažovaných částech města vůbec dostupný.

Infrastruktura a parkování

Mnoho developerů promýšlí infrastrukturu území do nejmenších detailů: vybavují pěší plochy, lavičky, dětská hřiště, budují parkoviště, kde se počet parkovacích míst počítá na základě počtu bytů v komplexu.

Moderní rozložení

Dispozice bytu je důležitým detailem při výběru nemovitosti. Kupující spíše dají přednost novostavbám kvůli jejich původně dobrým dispozičním řešením. Nové byty mají zpravidla komfortní koupelny, prostornější kuchyně, funkční chodby a prostorné šatny.

READ
Tapeta s efektem dřeva: tapeta pro vnitřní výzdobu stěn připomínající dřevěné desky a panely, obklady se vzory odpovídajícími barvě dřeva

U nemovitostí určených k dalšímu prodeji nelze dispozice vždy změnit a takové opravy budou vyžadovat další schválení a investice.

Snadnost opravy

Pojďme se věnovat opravě podrobněji. Nový byt je prázdná břidlice, na které můžete realizovat své nápady a designová řešení. Není třeba opravovat chyby z minulých oprav nebo demontovat staré dokončovací materiály, měnit okna, potrubí nebo elektroinstalaci. Špinavou práci lze svěřit i developerovi. Obvykle předběžná úprava již zahrnuje vyrovnání stěn, instalaci okenních a dveřních otvorů, elektrické rozvody, komunikace a podlahové potěry.

Právní čistota

Při koupi rezidenční nemovitosti v novostavbě máte jistotu, že jste jediným vlastníkem bytu a nikdo v něm nebyl dříve registrován. Kontrola banky při koupi bytu na hypotéku také není nutná, protože v novém bytě rozhodně nedošlo k nelegálním přestavbám.

Jaké jsou nevýhody koupě bytu v novostavbě?

Umístění a infrastruktura

Velké obytné komplexy se často staví v oblastech vzdálených od centra, kde je pro ně dostatek prostoru. Výstavba budov a infrastruktury obytného souboru může probíhat v několika etapách. Stojí za to se předem seznámit s plány vývojáře, abyste pochopili, jaké objekty budou postaveny a kdy.

Očekávání kapitulace a rizika

Budoucí obyvatelé si díky možnosti koupit bydlení levněji pořizují byty v rané fázi výstavby. To s sebou nese určitá rizika, protože se mohou posunout termíny uvedení objektů do provozu a v některých případech nemusí být dům dokončen vůbec.

Nástup projektového financování a používání vázaných účtů snižuje rizika a chrání práva držitelů akcií. Rovněž stojí za to věnovat pozornost pověsti vývojáře – to nepomůže zcela se chránit před riziky, ale výrazně je sníží.

Opravit

Pořízení vedlejší nemovitosti vám dává možnost neprovádět opravy, pokud se vám to hodí, nebo je dělat postupně, při bydlení v bytě. Většina nových budov je pronajímána bez dokončení, takže potřebují opravy.

Je oprava hotová? Je příliš brzy na to se radovat: nové domy jsou zpravidla obydleny nerovnoměrně. Připravte se, že vaši sousedé mohou být hluční po velmi dlouhou dobu.

Výhody koupě domu na sekundárním trhu

Můžete se přihlásit právě teď

Pokud si koupíte byt, který nepotřebuje naléhavé velké opravy. Absence zásadních nároků vám umožňuje přestěhovat se do nového bydlení okamžitě a opravy na nějakou dobu odložit. Někteří prodejci při prodeji bytu v něm nechávají nábytek, což umožňuje urychlit stěhování a eliminovat zpočátku vysoké náklady.

READ
Užitečné vlastnosti horského popela

A pokud chcete okamžitě provést dobrou opravu, nemusíte ani čekat. S největší pravděpodobností se dům již zmenšil a nebude „plavat“.

Registrace

Na rozdíl od primárního bydlení, kde před zápisem musíte počkat na zapsání domu do katastru nemovitostí a zápis vlastnictví, do vedlejšího bydlení se můžete přihlásit prakticky okamžitě.

Výběr požadované oblasti

Pokud byla oblast bydliště konečně vybrána a neočekává se tam výstavba nových nemovitostí, věnujte pozornost sekundárnímu bydlení. To vám umožní žít ve vaší oblíbené oblasti s nejvhodnější polohou pro vás: v blízkosti příbuzných, školy nebo práce. Hlavní věc je vypočítat rozpočet.

Nedostatek nejistoty

Již ve fázi výběru bytu můžete posoudit stávající infrastrukturu, stav domu a vchodu, zjistit výši účtů za energie a další důležité informace.

Jaké jsou nevýhody sekundárního?

Pořízení hotového bydlení na sekundárním trhu nespadá pod řadu zvýhodněných hypotečních programů a u některých bytů ze starého fondu nebude možné získat od banky souhlas s hypotékou vůbec. Navzdory tomu si můžete koupit dům za výhodnou cenu. Hlavní věcí je být při nákupu opatrní a nenaletět trikům podvodníků.

Přečtěte si, jak se chránit.

Je nutná důkladná kontrola právní čistoty

Smlouvu o prodeji bytu lze vypovědět, pokud se zjistí, že porušuje zákonná práva a zájmy prodávajícího bytu nebo jeho příbuzných, například dědiců, kteří včas nevstoupili do dědických práv. Měli byste také věnovat pozornost tomu, kolik vlastníků je uvedeno ve smlouvě a zda mezi nimi nejsou nezletilí. Ve sporné situaci se kupující vystavuje riziku, že stráví spoustu času v řízení nebo dokonce zůstane bez bytu a peněz.

Nepodléhejte pochybným přesvědčováním. Prodejci na sekundárním trhu často žádají kupující, aby nevěnovali pozornost nelegální přestavbě nebo podcenili cenu bytu ve smlouvě kvůli touze platit nižší daně. Na co si dát při koupi bytu pozor, jsme podrobně popsali zde.

Nechtění sousedé

Nákup sekundárního bydlení v domě, kde byly byty vydány státem, může znamenat sousedství se znevýhodněnými sousedy. V novostavbě budou vašimi sousedy lidé s podobným sociálním postavením a příjmy.

Odpisy společného majetku

Věnujte pozornost nejen stavu samotného bytu, ale i společného majetku. Může být obtížné přimět správcovskou společnost nebo HOA k opravě.

Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: