Bytové byty se samozřejmě liší, v moderním světě jsou víceúrovňové penthouse s vlastními terasami a sklepy z Chruščovovy éry, kompaktní studia a standardní třírublové byty v panelových domech. Navíc pro každý typ bytu existuje mnoho možností, pokud jde o metráž, uspořádání a umístění. I v jednom domě je zpravidla několik podobných, nikoli však stejných nabídek. Je velmi snadné se v této odrůdě ztratit a koupit něco, co není zdaleka nejlepší.
Tento článek je referenčním a informačním materiálem, všechny informace v něm jsou uvedeny pro informační účely a slouží pouze pro informační účely.
Proto se „Realitní portál MetrInfo.Ru“ rozhodl prozradit, které byty jsou nejnepříjemnější, zda se jich vyplatí vzdát a jak se nepříjemnosti kompenzují.
Nepohodlné možnosti
Podle většiny odborníků jsou vůdci v hodnocení nepříjemností byty v prvním a posledním patře ve starých pěti a devítipatrových budovách. Jejich charakteristikám jsme se podrobně věnovali v článku „Byty v prvním a posledním patře: jejich výhody a nevýhody. Ve kterých domech je takové bydlení mnohem levnější než ostatní a kde hledat 20% slevu. Jaká je výhoda kupujícího, “takže okamžitě přejdeme k dalším příkladům.
„Také jsou považováni za nepohodlné rohové byty,- mluví Konstantin Barsukov, zástupce generálního ředitele společnosti Relight Real Estate. – Za prvé, pokud má dům špatnou tepelnou izolaci, tak v takových bytech bývá v zimě zima. Za druhé, v takových objektech jsou často v místnosti dvě okna, což vytváří určité problémy s uspořádáním nábytku a je zvláště problematické u jednopokojových rohových bytů.“ A častěji než ostatní mohou být takové byty zavěšeny reklamními strukturami a plakáty. V kvalitních domech, kde nejsou problémy s tepelnou izolací, však nejsou rohové byty tak nepohodlné. “Navíc jsou během výstavby vybaveny dalšími topnými radiátory a průvanu se můžete zbavit izolací švů,” říká Artem Artyukhov, expert Státního ruského muzea, ředitel rozvoje realitní kanceláře “Maitre Rocher West”.
Ale byty umístěné nad, pod nebo vedle hlučných technických místností, například výtahové šachty, skluzy na odpadky, kotelny atd. nelze nazvat pohodlnými. V takovém bydlení je obvykle vždy nějaký rachot a často se vznášejí cizí nepříjemné pachy. „Nepohodlné lze přičíst byty, jejichž okna mají výhled na baldachýny vchodů, protože nedbalí sousedé shora tam velmi často vysypávají odpadky. Navíc pomocí hledí mohou lupiči vstoupit do bytu, “říká Svetlana Birina, vedoucí oddělení městských nemovitostí v NDV-Nedvizhimost.
Nepohodlné pro život, přirozeně a špatně dispozičně řešené byty. Odborníci s jistotou připisují této kategorii všechny objekty v panelových domech z chruščovského období a mnoho “Brezhnevků”, stejně jako byty ve starých cihlových domech (včetně všech stejných Chruščovů). „Takové předměty mají obvykle malou plochu a v důsledku toho malá kuchyně a úzké chodby, velmi často přítomné sousední místnosti a zpravidla malá kombinovaná koupelna,“ dosvědčuje Konstantin Barsukov („Relight Real Estate“). „Kvůli její těsnosti musíte například do kuchyně umístit pračku, která také není příliš prostorná,“ poznamenává Svetlana Birina („NDV-Real Estate“). – V takových bytech není neobvyklé mít ještě jeden “okouzlující” atribut – sedací koupel. A v naší praxi byla dokonce taková možnost: malý byt v pětipatrové budově nacházející se na ulici Sovkhoznaya poblíž stanice metra Lyublino, kde byly dveře do koupelny v kuchyni.
Nepohodlné dispozice ale neplatí jen pro staré domy. Některé nové budovy, přestože dnes architekti a developeři věnují větší pozornost pohodlí a funkčnosti obytných prostor, se také vyznačují úzkými chodbami nebo malými kombinovanými koupelnami (to je častěji pozorováno u panelů). K dispozici jsou také apartmány s podlouhlými místnostmi (takzvané “punčochy”), nedomyšlené kuchyně, kde např. středem stěny vede ventilační šachta atp. V monolitických domech s individuálními dispozicemi jsou byty s nesprávnou konfigurací, tj. nejen s obvyklými obdélníkovými nebo čtvercovými místnostmi, ale také s místnostmi ve tvaru lichoběžníku, trojúhelníku, elipsy atd. Podle Galina Sanamyan, ředitelka oddělení sdílené výstavby realitní kanceláře Home, jsou také velmi nepříjemné: „V takových bytech je obtížné racionálně uspořádat nábytek tak, aby obytný prostor nezmizel.“
A Konstantin Barsukov (Relight Real Estate) považuje velmi prostorné byty za nepohodlné tam, kde je nadbytečná nebytová plocha: „V poslední době se stavělo hodně domů podle individuálních projektů, kde byla plocha „natažena“ fakticky uměle – kvůli nadměrné velikosti kancelářských prostor: chodby, šatny, šatny atd. V některých projektech byla obytným částem v bytě přidělena téměř stejná plocha jako nebytovým. Užitná plocha v takových zařízeních je o 20-30 procent menší než reálná. V panelové bytové výstavbě považuje řady KOPE-M-Parus a P-55M za ne zcela promyšlené. „Čtyřpokojové byty v takových domech mají jen jednu koupelnu. Pro bydlení s tolika místnostmi je to velmi nepohodlné, protože se předpokládá, že v něm žije mnoho lidí a stát ráno ve frontě na toaletu nebo koupelnu, myslím, není velká radost,“ říká odborník.
Mnoho odborníků na realitním trhu to považuje za nepohodlné a byty s nešťastným výhledem z okna, zvláště pokud se hodnotí moderní dům. „Pokud okna bytu skýtají výhled například na železnici, hlučnou ulici, tramvajové koleje atd., pak, bez ohledu na to, jak je šik, bude kupující považovat za méně pohodlný a poptávka po něm bude nižší než na byt s okny do dvora,“ dosvědčuje Konstantin Barsukov („Relight Real Estate“). Při výběru bytu v nové mikročásti nebo v domě, který se nachází uprostřed bloku k demolici, odborníci obecně radí koupit bydlení ve vyšších patrech, protože v době, kdy se oblast teprve zastavuje nebo je naproti pětipatrová budova, betonová zeď nové budovy může bránit nádhernému výhledu a čím nižší je podlaha, tím vyšší je pravděpodobnost takového výsledku. Navíc v úrovni 3.-4.NP se často instalují reklamní panely-držáky kolmo na fasádu budov. A blízkost reklamních plakátů a betonových zdí pravděpodobně nikoho nepotěší.
Pohodlí malých bytů, stejně jako malých studiových bytů o rozloze 25-35 metrů čtverečních, které získávají na popularitě mezi kupujícími, je nejednoznačné. Není možné v nich odejít do důchodu a často jsou cizí pachy dříve připraveného jídla. „Kromě toho, vzhledem ke klimatickým podmínkám, Rusové potřebují další měřiče na uskladnění sezónních věcí,“ poznamenává Olga Selyutina, vedoucí oddělení sekundárního bydlení, Realitní společnost Ruský dům nemovitostí, a nejsou ani v malých bytech. “Proto jsou uvažované malé byty a studia “bakalářskými byty,” říká Artem Artyukhov (“Maitre Rocher West”). Maximálně mohou vyhovovat manželskému páru bez dětí, zvláště pokud jsou lidé velmi zapálení do práce a často se domů vracejí jen na noc.
Stále však nelze jednoznačně posoudit komfort jakéhokoli typu bytu. I ty možnosti, které odborníci na trhu považují pro někoho za nejnevhodnější, mohou být velmi pohodlné. Za prvé, kupující hodnotí mnoho faktorů a byt v nejvyšším patře Chruščova, ale 5 minut chůze od stanice metra Koltsevaya Vetka, může být pohodlnější než možnost v nové budově 20 minut od Petrovsko-Razumovskaya. A za druhé, všechno má své plusy. Například byty v prvních patrech jsou vhodné pro seniory, invalidy nebo mladé maminky s kočárky – je pro ně snazší jít dolů na ulici. „V rohových bytech za zdí nejsou žádní sousedé, což znamená o jednu bolest hlavy méně,“ poznamenává Artem Artyukhov („Maitre Rocher Zapad“). A Konstantin Barsukov (Relight Real Estate) na podporu výše uvedeného vypráví příběh ze své praxe: „Nedávno jsme pomohli dívce, která hledala jednopokojový byt pro svou matku, koupit dům. Chtěla objekt v prvním patře, protože tato možnost byla nejpohodlnější pro starší ženu. A co je nejzajímavější, v důsledku toho byl zakoupen rohový byt, protože kupujícímu se velmi líbilo, že pokoj má dvě okna, což znamená, že pokoj byl lépe osvětlen.“
Další mínus
Nevyhovující byty mají ještě jednu nevýhodu společnou všem – nízkou likviditu. “Doba expozice takových opcí je obvykle delší,” říká Artem Artyukhov (“Maitre Rocher Zapad”). Samozřejmě neexistuje žádný přímý vztah mezi pohodlím bytu a jeho likviditou, a pokud je na trhu málo nabídek a poptávka je velmi aktivní, pak nepohodlné předměty v krátké době odejdou, ale tato situace se nestane často a dnes je více nabídek než skutečných kupujících, proto není tak snadné realizovat byt s uvedenými nevýhodami. Indikativní v tomto ohledu bylo období krize. Například prodeje prostorných, ale nefunkčních objektů v novostavbách s působivými nebytovými prostory se podle Konstantina Barsukova (Relight Real Estate) zastavily jako první a ceny takových objektů poměrně rychle klesaly.
„Všechny nepohodlné byty jsou levnější než komfortní byty a mají nižší likviditu. V souladu s tím by kupující takového bydlení měli pochopit, že kromě „kouzla“ spojených přímo s nepohodlím mohou mít také určité potíže v případě dalšího prodeje bydlení,“ uzavírá komentátor.
Nesporné plus – cena
Málokdo chce bydlet v bytě, který je z jeho pohledu nepohodlný, ale nepohodlný se může stát pohodlným kvůli ceně. I ty nejnepohodlnější byty pro většinu kupujících mají určitou poptávku, protože jejich cena je podle Olgy Selyutiny (Ruský dům nemovitostí) obvykle o 10–15 % nižší ve srovnání s výhodnějšími možnostmi ve stejném domě nebo oblasti.
A byty v prvním patře, zejména v Chruščovu a Brežněvce, mohou ztratit na ceně dokonce až 20 %. Například jednopokojový byt (plocha 32 m5) v prvním patře pětipatrové budovy, 4,6 minut chůze od stanice metra Voykovskaya, lze koupit za 5 milionu rublů. Jednopokojový byt je doslova ve vedlejším domě, ale stojí v XNUMX. patře 4,8 milionu rublůa možnost ve druhém patře – 5,4 milionu rublů. Toto pravidlo platí i pro modernější domy. Například třípokojový byt (plocha 74,6 m16) v Čertanově v prvním patře 10patrového panelového domu, XNUMX minut chůze od metra, je nabízen za 11,3 milion rublů, a obdobná varianta (plocha 75 m10) v 24. patře XNUMXpatrového domu je 14 milionu rublů.
„Staňte se majitelem malého bytu s třímetrovou kuchyní a rozlohou asi 18-20 metrů čtverečních. v pětipatrové budově můžete s množstvím 3,7 milionu rublů“, – uvádí Světlana Birina (“NDV-Real Estate”). A apartmán tzv. hotelového typu o rozloze 25 mXNUMX. m, podle Olga Selyutina (“Ruský dům nemovitostí”), lze koupit za 4,1 milionu rublů. Moderní malé studiové apartmány jsou samozřejmě dražší, ale cenově jsou také příznivé v porovnání se svými tradičními sousedy s vyhrazenými pokoji. Například v rezidenčním komplexu „Akademik-2“ (Mytišči, 5 km od moskevského okruhu) je jednopokojový byt o rozloze 40 mXNUMX. náklady 2,6 – 2,7 milionu rublů., a ateliér o výměře 27,67 mXNUMX. – 1,96 milion rublů A příklad rezidenčního komplexu “Akademik” (Mytishchi) ilustruje rozdíl v cenách mezi rohovými a nerohovými objekty. Jednopokojový byt o výměře 45,17 m25. na konci této 13patrové budovy (ve XNUMX. patře) stojí o 3,3 milion rublů, a nerohová odnushka ve stejné sekci, ale ve 20. patře se prodává za 3,43 milionu rublůa její plocha je ještě menší – 43,46 mXNUMX.
Když je rozpočet na pořízení domu přísně omezen, kupující často volí méně pohodlné byty. A za prvé, podle většiny odborníků je na takové objekty lákají ceny. “A velmi zřídka se vyskytují případy, kdy byt přitahuje kupce něčím jiným, například dobře provedenou rekonstrukcí nebo přestavbou,” dosvědčuje Svetlana Birina (“NDV-Real Estate”). “Buď jsou koupeny ze zoufalství,” říká Artem Artyukhov (“Maitre Rocher West”), “například pokud potřebujete byt v konkrétní budově nebo naléhavě potřebujete možnost alternativního řešení.”