Při koupi nemovitosti v novém bytovém fondu je kupující postaven před nutnost vybrat si z několika typů úprav bytů v novostavbách. Náklady na byt přímo závisí na seznamu již provedených prací – betonová „krabice“ bez povrchové úpravy zpravidla stojí mnohem méně než podobný byt s faceliftem od vývojáře.
Pojďme zjistit, jaké jsou rozdíly v typech povrchových úprav nalezených v inzerátech na prodej nemovitostí v nových domech a jak výhodné je koupit byt se standardní rekonstrukcí.
Jaké typy povrchových úprav jsou k dispozici v novostavbách?
Developeři nabízejí potenciálním kupcům, aby zvážili možnosti bytů v různé míře připravenosti. Odtud vynikají 4 typy povrchových úprav: hrubé, předdokončovací, jemné a dokončovací na klíč. Občas na trhu najdete i cenově atraktivní nezařízené byty a také inzeráty na prodej bytů „s volnou dispozicí“ v novostavbách. Zvažme každý z těchto konceptů samostatně.
Nejrozpočtovější a zároveň nejvíce zmatenou možností pro další opravy je byt bez dokončení. V takových objektech developer poskytuje místnost, ve které budou dvojitá okna a vstupní dveře, tím však stávající výhody skončí. Elektroinstalace bude muset být provedena nezávisle na přístupovém štítu a voda bude vytažena na správná místa z vývodů společných domovních potrubí.
Můžete také zapomenout na rovné povrchy stěn, podlahy a stropu: podlahový potěr budete muset udělat sami, stejně jako vyrovnání dalších rovin. A také se budete muset samostatně vypořádat s otázkami zasklení balkonu nebo lodžie, ale to je ve srovnání s většinou práce maličkosti.
Přínos z takového nákupu je velmi relativní. Ty dokončovací materiály, které vývojáři nakupují ve velkém, majitel, který provádí konečnou úpravu sám, bude stát více, stejně jako samotná práce, pro kterou budete muset zavolat mistra. Nákup domu bez dokončení má ale také zjevné výhody. Za prvé, pozitivním bodem je možnost zpočátku vybavit prostor podle vašich potřeb a preferencí a ne předělávat hotovou verzi.
Byt bez povrchové úpravy se vyplatí koupit těm lidem, kteří již mají zkušenosti s prováděním oprav a rozumí základním procesům. V případě svépomocné úpravy prostor nese odpovědnost za výsledek opravy majitel domu a ti řemeslníci, které opravou pověří. To znamená, že majitel bytu musí být připraven zapojit se do procesu přeměny svého životního prostoru.
Byty s hrubou povrchovou úpravou jsou vhodné pro ty kupující nemovitosti, kteří chtějí hlavní práci dělat sami, ale nechtějí se zabývat inženýrskými systémy. Tento typ dokončení bytů v nových budovách zpravidla znamená elektroinstalaci, vodovodní potrubí, vyrovnání podlahy betonovým potěrem a stěny omítkou. Balkon nebo lodžie mohou být zaskleny a všechny hlavní příčky jsou postaveny uvnitř bytu.
V ideálním případě bude majitel takového bytu muset použít pouze dokončovací vyrovnávací hmoty, natáhnout stropy a obložit prostory dekorativními nátěry. Takové opravy v odnushce lze dokončit za měsíc a jejich cena závisí pouze na preferencích majitele.
Při výběru bytu v novostavbě s hrubou úpravou hrozí, že narazíte na nepoctivě provedené práce na vyrovnávacích plochách. V některých případech musí majitelé provést práci znovu, v jiných – upravit stav stěn a podlahy. V nejhorším případě, kdy mají nanesené stěrkové hmoty výrazné vady, musíte stěrku a omítku zbavit a poté začít s celou opravou znovu.
Tento typ dokončení bytů v novostavbách od developera najdete pod názvem „white box“. Objekt totiž svým vzhledem skutečně připomíná bílou krabici. Tento efekt vzniká zpracováním stěn a stropů tmelem – konečnou fází vyrovnání povrchů. S předfinišovací úpravou je tedy byt připraven k vymalování a nalepení stěn a položení podlahy.
V bytě jsou samozřejmě rozvedeny inženýrské komunikace – jsou zde radiátory, zásuvky a spínače, stejně jako rozpočtová verze záchodové mísy a umyvadla. Kromě toho vývojáři často instalují interiérové dveře, které pomáhají posunout řešení k otázce instalace pevných pláten.
Navzdory skutečnosti, že tato možnost je ideální pro rychlé nastěhování do bytu, protože vám umožňuje provádět kosmetické opravy za několik týdnů a naplnit bydlení minimem nábytku nezbytného pro život, byty s předběžnou úpravou mají několik nevýhody:
- v této fázi již není možné dispozice měnit;
- nebude možné provádět změny ve skrytém systému elektrického vedení – jinak budete muset stěny znovu zarovnat;
- nekvalitní práce developera bude vyžadovat finanční a časové náklady.
Zde bychom měli také zmínit byty, vyrobené ve formátu “volného plánování” – vždyť realitní objekty nemají vnitřní příčky. V inzerátech pod tímto zněním se může skrývat hrubá i předúprava.
Byty s jemnou povrchovou úpravou jsou již připraveny na dodání nábytku a usazení obyvatel. Úroveň provedených oprav závisí na třídě bydlení: v domech ekonomické třídy vývojáři zpravidla používají nejlevnější materiály pro opláštění. Pro lidi, kteří se potřebují okamžitě přestěhovat, je však nákup bytu v novostavbě s jemným povrchem tou nejlepší volbou.
Tento typ povrchové úpravy v novostavbě od developera má ještě jednu důležitou výhodu. V moderních rezidenčních komplexech se jemné dokončení provádí v neutrálních barvách, což znamená, že pokud není možné přeplánovat byt nebo zvolit dekorativní nátěry, majitel má stále prostor pro kreativitu. S pomocí nábytku, textilií, dekorací a svítidel na neutrálním základě můžete vytvořit interiér téměř v jakémkoli stylu.
Pod pojmem “na klíč” mohou vývojáři znamenat jak jemné úpravy, tak jiné typy oprav bydlení. Často v inzerátech na prodej bytu v novostavbě na klíč narazíte na nabídky s opravami provedenými dle vašich preferencí. Navíc je možné byt zaplnit nábytkem a dekorem dle individuálního projektu.
Tato možnost dokončení zbaví kupujícího nemovitosti téměř všech starostí, avšak cena bytu bude mnohem vyšší než v ostatních uvažovaných případech.
Důležité: uvedené parametry typů povrchových úprav od developera nejsou referenční a nejsou nijak regulovány. Při výběru ve prospěch konkrétního bytu specifikujte, jaké práce jsou zahrnuty v ceně této nemovitosti.
Jak vybrat typ rekonstrukce bytu v novostavbě?
Na tuto otázku je možné odpovědět tak, že si odpovíte na řadu otázek:
- Potřebujete se nastěhovat do bytu ihned po nastěhování, nebo je čas čekat?
- Je důležité nechat si opravit návrhářem, nebo si vystačíte se standardní variantou?
- Je důležité provádět vývoj interiéru s ohledem na všechna přání domácnosti?
- Jaká je předpokládaná životnost opravy?
Pokud se plánuje provádět vysoce kvalitní designové opravy s přihlédnutím k vlastnostem prostor a individuálním přáním a zároveň existuje neomezené množství času na transformaci prostor, pak je lepší zvolit varianta s minimální povrchovou úpravou. Pouze v tomto případě je možné sledovat kvalitu všech provedených prací.
Pokud nemáte čas sledovat všechny procesy, ale chcete originální opravu, měli byste věnovat pozornost bytům na klíč. Je pravda, že takové opravy mohou být krátkodobé.
Rozpočet, ale ne ta nejvyšší kvalita, je jemný povrch. Náklady na byt v této fázi budou samozřejmě dražší než náklady na podobné objekty s předběžnou přípravou, ale majitelé budou mít také méně problémů s opravami. Jemná povrchová úprava je ideální volbou jak pro pronajatý byt, tak pro váš vlastní domov jako alternativa k opravám rozpočtu.
Pro ty, kteří rádi dělají vše sami, vývojáři nabízejí možnost s předdokončením. Právě v takových bytech je nejjednodušší napravit chyby mistrů a také přizpůsobit prostor vlastním potřebám.
Jak zkontrolovat kvalitu povrchových úprav od vývojáře?
Výběr nejvýnosnějšího typu povrchové úpravy je jen polovinou úspěchu, protože, jak jsme již uvedli, někdy kvalita provedených oprav ponechává mnoho přání. Proto je velmi důležité apartmán před převzetím klíčů pečlivě zkontrolovat. V bydlení s různými typy oprav je třeba věnovat pozornost různým nuancím. Zjistíme, jak správně přijmout byt s každým typem povrchové úpravy.
Při zkoumání krytu s hrubým povrchem zkontrolujte stěny, podlahu a strop. Na površích by neměly být žádné vady – praskliny, mokré skvrny, výrazné nerovnosti. Dbejte na kvalitu montáže vchodových dveří a oken. Zkontrolujte ventilaci přiložením kusu papíru k otvoru. Pokud systém funguje správně, list k němu bude přitahován. Dalším důležitým ověřovacím kritériem je shoda plochy areálu deklarované v dokumentaci. Měření lze provádět nezávisle, ale pro co nejpřesnější výsledky je lepší kontaktovat specialistu.
Pro majitele bytů s předdokončovací úpravou se tento seznam poněkud rozšíří. Zejména je nutné zkontrolovat funkčnost všech vypínačů a zásuvek, soulad rozmístění elektroinstalace s plánem, těsnost vodovodního potrubí. Kontrola stěn, stropu a podlahy by měla být prováděna ještě pečlivěji, protože během předúpravy jsou tyto povrchy již připraveny na obložení dekorativními nátěry, to znamená, že musí být dokonale rovné.
Kupující bytů s jemnou povrchovou úpravou a úpravou na klíč stojí před nejtěžším úkolem, protože je nutné důkladně zkontrolovat každý centimetr bydlení. Vizuální hodnocení opravy nebude stačit, protože již v prvních dnech života v nové nemovitosti mohou být odhaleny nedostatky opravy, ale budete je muset opravit sami. Aby byla kontrola úspěšná, je nutné se vyzbrojit veškerou průvodní dokumentací a dbát nejen na kvalitu provedené práce, ale také na materiály použité při opravě. Ten musí být v souladu s dokumenty.
Zvláštní pozornost věnujte dlážděným povrchům. Musíte se ujistit, že uvnitř nejsou žádné dutiny. Chcete-li to provést, musíte poklepat na celý povrch. Pokud se na několika místech ozve hlasitý zvuk, pak můžeme s jistotou prohlásit, že obkladač provedl práci ve zlé víře.
Co dělat, když jsou v povrchové úpravě nalezeny vady a nedostatky?
- Opravte problémové oblasti na fotografiích a videích;
- V aktu o převodu, který je vypracován společně se zástupcem developera, uveďte úplný seznam drobných vad;
- V případě zjištění závažných nedostatků se akt o převodu nepodepisuje a další řízení se provádí za účasti znalce zařazeného do registru NOSTROY nebo NOPRIZ.
Mimochodem, rovnou si můžete pozvat odborníka. Volání specialisty, který může pomoci s kontrolou, bude stát od 5 tisíc rublů. Tato částka ušetří majiteli bytu vrtání se ve stavební dokumentaci.
Při koupi bytu v novostavbě si můžete vybrat z několika možností dokončení. Někdy ale stejné jméno může znamenat různé věci, a proto není divu, že se necháte splést. Náš článek vám pomůže pochopit typy povrchových úprav a pochopit, zda vám vyhovuje jedna nebo druhá možnost.
Co by se mělo dělat v bytě při pronájmu domu?
Na tuto otázku neexistuje jediná odpověď. Každý vývojář může znamenat různé věci hrubými, předběžnými a jinými typy povrchových úprav, protože názvy nejsou stanoveny žádnými standardy. Rozhodně si proto přečtěte projektovou dokumentaci a podívejte se, k čemu přesně se developer zavazuje.
Seznam prací, které jsou považovány za nezbytné pro dodání bytu kupujícímu:
- instalace vstupních dveří;
- dodávka elektroinstalace do bytu a instalace elektrického panelu;
- rozvody topení;
- hydroizolace kuchyně a koupelny;
- instalace oken;
- zasklení balkonu (pokud je v této novostavbě přípustné).
Bez dokončení (volné rozvržení)
Prázdná místnost, ve které jsou vnitřní příčky pouze naznačeny, jsou zde nosné stěny a výše uvedená sestava. Vše ostatní zůstává na svědomí kupujícího. Dříve byly takové byty získávány poměrně aktivně, ale nyní ztrácejí na popularitě.
Výhodou takové povrchové úpravy je schopnost samostatně provádět veškerou práci, aniž byste se spoléhali na vývojáře (někdy je kvalita navrhovaného řešení velmi žádoucí). Byt si navíc můžete udělat tak, jak chcete. Další plus – byty bez povrchové úpravy jsou zpravidla levnější – v průměru o 15%.
Úspora při nákupu však neznamená snížení nákladů na opravy: v konečném důsledku to může stát ještě více než dokončení od developera. Opravy navíc zaberou více času a do bytu se budete moci nastěhovat nejdříve za 10 měsíců nebo dokonce za rok.
Hrubý povrch
Někteří vývojáři považují tuto možnost za základní, takže často pojmy „byt bez povrchové úpravy“ a „byt s hrubým povrchem“ znamenají totéž – stále však mezi nimi existuje rozdíl. Kromě požadovaného minima jsou zde vyrovnány stěny, což usnadňuje opravy, a jsou instalovány topné radiátory. Stěny lze omítnout a podlahy potěrem. Vchodové dveře jsou zde navíc slušnější kvality než v bytech bez povrchové úpravy.
Výhodou takového bydlení je úspora části stavebních prací. Nižší bude i cena bytů s hrubou úpravou. Navíc máte stále svobodu ve výběru mnoha detailů a provádění stavebních prací.
Nevýhody jsou totožné s byty bez povrchové úpravy: nebudete se moci okamžitě nastěhovat do zakoupeného bydlení, nejprve budete muset vynaložit čas a peníze na opravy. Ve srovnání s předchozí možností však budou náklady nižší.
Předběžná úprava
Tato možnost povrchové úpravy se často rovná hrubé povrchové úpravě – a rozdíl mezi nimi je opravdu malý. V bytech s předběžnou povrchovou úpravou byla provedena stěrka podlah, omítky stěn, odstranění potrubí, stoupaček a přípojek vodoinstalace, připravena k provozu elektrická síť (včetně zásuvek a vypínačů). Zbývá na majiteli instalovat instalatérské práce a provádět kosmetické opravy: povrchy jsou již připraveny na konečnou úpravu. Takové byty se také nazývají „bílá krabice“ nebo „bílá krabice“.
Hotové byty patří k nejoblíbenějším na trhu, a to z dobrého důvodu. Stojí o 5 % méně než byty, které již prošly rekonstrukcí, a náklady na dokončení prací budou minimální. Oprava také zabere méně času: v nejpříznivějším případě – pouze měsíc nebo půl.
Nevýhody této možnosti závisí na vývojáři. Někdy může být kvalita provedené práce a dokončovacích materiálů neuspokojivá. Je však třeba mít na paměti jedno upozornění: nové domy, zejména panelové, jsou náchylné ke smršťování, takže levné dokončovací materiály mohou být vhodné pro dočasné opravy; po 4-5 letech bude možné provést úplnou a vysoce kvalitní opravu.
Jemný povrch
V tomto bytě je k dispozici vše kromě nábytku: stěny jsou pokryty tapetami a obklady, je zde strop a podlahová krytina (obvykle linoleum, méně často laminát), jsou instalovány interiérové dveře a sanita, někdy plynový sporák. Veškerá komunikace a elektřina jsou také k dispozici. Cena takového bytu nemusí být nutně vyšší: záleží na ploše, lokalitě a dalších faktorech.
Takové byty mají jednoznačné plus – můžete se bez prodlení nastěhovat, zbývá jen dovézt nábytek. Pokud naléhavě hledáte nový domov, pak je pro vás byt s jemným povrchem jako stvořený. Navíc se vyhnete nákladům na opravy. Tato nemovitost je ideální k pronájmu.
Má však i nevýhody. Vývojáři obvykle používají nejekonomičtější materiály a kvalita někdy ponechává mnoho přání. V takovém případě musíte celou povrchovou úpravu demontovat a práci provést svépomocí – což samozřejmě povede ke zbytečným nákladům a ztrátě času. Navíc se dům může zmenšit, což si také po pár letech vyžádá opakované opravy.
Dokončovací práce na klíč
Tato možnost je velmi podobná jemnému dokončování (a někdy jsou tyto názvy také kombinovány) – pokud vývojář neposkytne další možnosti. V bytech business a prémiové třídy je vytvořen speciální interiér podle projektového projektu: lze instalovat nejen sanitární keramiku, ale také domácí spotřebiče (například v kuchyni), stejně jako nábytek. Výběr možností v bytě na klíč závisí na developerovi, proto je nesmírně důležité zde prostudovat projektovou dokumentaci.
Do takového bytu se můžete okamžitě nastěhovat – zvláště pokud tam byly provedeny nejen kosmetické opravy, ale také potřebné vybavení a nábytek. Kromě toho si v elitních komplexech můžete sami vybrat designový projekt: vývojáři tak poskytují individuální přístup ke klientům. Náklady na opravy tak zcela odpadají.
Hlavní nevýhodou bytů na klíč je samozřejmě jejich vysoká cena. Oblíbené jsou především na prémiovém trhu, protože projekční projekty a instalace veškerého potřebného vybavení jsou pro vývojáře – a následně i kupujícího – drahé. Proto si takové bydlení nemůže dovolit každý. Vývojář navíc nebude schopen uspokojit absolutně všechna vaše přání, takže v „konfekčním“ interiéru může být někdy nepříjemné.
Závěr
Výběr typu povrchové úpravy v novostavbě závisí na mnoha faktorech: vašich preferencích, finanční situaci, kvalitě povrchové úpravy od developera a době nastěhování do bytu. Vyplatí se pečlivě pročíst projektovou dokumentaci: někdy může být název povrchové úpravy zavádějící a ve skutečnosti implikovat jiné podmínky. Vzhledem k tomu všemu si můžete vybrat tu nejlepší a nejlevnější variantu pro vás. Realitní kancelář “Transfer” vám s tím ráda pomůže!
